+7 (499)  938-51-36 Москва +7 (812)  467-38-73 СПб

От рисков продавца и покупателя до заключения сделки: как происходит продажа-покупка квартиры по ипотеке, пошаговая инструкция

Продажа квартиры по ипотеке - с чего начать?

Наиболее популярным способом покупки квартиры (или доли в ней) является оформление ипотеки на нее – только так большинство граждан имеют возможность обзавестись собственным жильем.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Эта сделка имеет множество особенностей по сравнению с обычным кредитованием – это касается как преимуществ, так и возможных рисков от ее оформления. Поэтому стоит рассмотреть данный способ покупки квартиры более подробно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и покупателя

Оформление ипотеки – весьма ответственный шаг, причем отзывы об этой сделке со стороны клиентов весьма противоречивые.

Чтобы получить объективную оценку такого кредита, стоит рассмотреть его преимущества и недостатки.

К положительным сторонам можно отнести:

  • возможность быстро приобрести жилье, не дожидаясь, когда накопится нужная сумма;
  • длительный срок кредитования – до 30 лет, особенно в сравнении с обычным потребительским займом;
  • надежность сделки – перед выдачей кредита банк тщательно проверяет как самого заемщика, так и объект недвижимости на юридическую чистоту;
  • выгодное инвестирование – покупка недвижимости всегда была одним из наиболее надежных источников денежных вложений, ведь спрос на нее со временем только растет, а темпы инфляции почти всегда превышают банковский процент;
  • возможность вернуть часть уплаченных по кредиту процентов за счет получения имущественного налогового вычета;
  • наличие различных государственных социальных программ кредитования – сюда относится, например, ипотека для военных, молодых семей или возможность погашения части долга за счет материнского капитала (о договоре купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом читайте тут).

Отрицательными моментами сделки являются:

  1. Большая переплата по процентам – даже если кредитная ставка небольшая, за столь длительный срок кредитования получится огромная сумма.

    Например, при оформлении покупки квартиры из-под ипотеки за 10 млн. руб. сроком на 30 лет под 12,5% годовых переплата составит:

    Платежи по процентам = (10 000 000 * 12,5%) * 30 = 37 500 000 руб.

    Получается, что за это время заемщик выплатит такое количество средств, которое превышает стоимость квартиры почти в 4 раза.

  2. Наличие дополнительных расходов – к ним относятся траты на страховку (причем иногда не только самой недвижимости, но и титула, а также жизни и здоровья заемщика).
  3. Ограничение возможностей распоряжения имуществом – за все время действия сделки заемщик не может продавать, дарить или менять жилье, поскольку оно находится в залоге у банка.
  4. Необходимость собирать и предоставлять в финучреждение множество различных документов.
  5. Риск потерять все – и жилье, и деньги – в случае потери платежеспособности или возникновения финансовых трудностей.
Основной минус ипотеки – большая переплата по процентам и сторонним платежам – в большинстве случаев перекрывается тем фактом, что накопить нужную сумму на жилье чаще всего нереально.

Это связано с инфляцией, с отсутствием роста источников дохода и многими другими факторами. Поэтому в таком случае ипотека может стать реальным способом приобрести жилье.

Краткий список действий

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция в общем виде выглядит следующим образом:

  1. Выбор учреждения для оформления кредита. Стоит подать заявки сразу в несколько банков, ведь у каждого из них требования к заемщикам отличаются. Выбирать стоит учреждение, которое имеет хорошую репутацию, длительный срок работы на рынке и наиболее выгодные условия кредитования.
  2. Сбор необходимых документов – их перечень лучше всего уточнять в конкретном банке, поскольку в каждом из них свои требования к предъявляемым документам и их оформлению.
  3. Подача заявки и документов потенциальному кредитору.
  4. Ожидание ответа – в зависимости от выбранного учреждения это может занять как несколько дней, так и более месяца. В любом случае о своем решении банк должен сообщить клиенту.
  5. Выбор квартиры для оформления ипотеки – в случае положительного решения заемщику предоставляется определенное количество времени для поиска объекта кредитования.
  6. Подача в банк документов на квартиру – после ее одобрения можно заключать с продавцом предварительный договор купли-продажи.
  7. Оформление полисов страхования (если такое требование предусмотрено правилами кредитования).
  8. Оформление договора – для этого в установленный день обе стороны должны явиться в банк и подписать документ.
  9. Регистрация прав собственности на квартиру (сбор и подача документов в Регпалату).
Начинать процесс оформления ипотеки нужно с подготовительного этапа, а именно – с выбора наиболее подходящей программы кредитования.

Подбор программы кредитования

Различные банки предлагают свои программы кредитования, каждая из которых имеет некоторые особенности.

Для выбора наиболее выгодных условий клиенту лучше всего обратиться к профессионалу – ипотечному брокеру. Данный специалист хорошо знает кредитный рынок и сможет дать объективную оценку каждой программы.

При выборе программы нужно ориентироваться на такие критерии:

  • процентная ставка;
  • размер первоначального взноса;
  • требования относительно оформления страховки;
  • необходимые документы;
  • требования к возрасту;
  • максимальный срок кредитования;
  • наличие ограничений относительно приобретаемой квартиры.

Стоит рассмотреть условия оформления кредита на примере двух известных финансовых учреждений:

  1. Ипотека в Россельхозбанке. Для получения денег заемщику необходимо предоставить паспорт, документы, подтверждающие величину доходов и наличие официального трудоустройства и данные о семейном положении.

    В случае положительного ответа на заявку клиент может получить кредит:

    • в размере от 100 тыс. до 2 млн. руб.;
    • сроком от 1 месяца до 30 лет;
    • с первоначальным взносом от 15 до 85 % от стоимости жилья.

    Требования к возрасту стандартные – это должен быть человек не младше 21 и не старше 65 лет, который на момент окончания действия договора еще не достигнет пенсионного возраста.

  2. Для покупки квартиры в ипотеку с использованием кредитных средств Россельхозбанка также присутствует возможность погашения части долга за счет материнского капитала.
  3. Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке в ВТБ 24? Данное учреждение предлагает сразу несколько различных программ ипотечного кредитования, условия которых почти одинаковы и выглядят следующим образом:
    • размер первоначального взноса – минимум 20%;
    • процентная ставка – от 12,5%;
    • срок кредитования – от 1 года до 30 лет;
    • доступная для получения сумма – от 1,5 до 90 млн. руб.

    Список необходимых документов для оформления кредита зависит от того, к какой категории принадлежит заемщик, и размещен в свободном доступе на официальном сайте банка. Но обязателен договор купли-продажи квартиры по ипотеке ВТБ 24.

Ипотека для разных видов квартир

При оформлении кредита зачастую важное значение имеет, на каком рынке приобретается квартира – на первичном (то есть новостройка) или вторичном (что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут).

Основные отличия новой квартиры от старой:

  1. Новое жилье исключает риск юридической нечистоты сделки, поскольку отсутствуют граждане, которые могли бы претендовать на него.
  2. Возможность существенно сэкономить на строительстве жилья – разница между покупкой готового жилья и новостроем иногда достигает 10%.
  3. Более высокие риски, по сравнению с жильем на вторичном рынке, поскольку строительство объекта может быть не завершено.
  4. Другая процедура оформления ипотеки – поскольку квартира еще не достроена, на нее нет прав собственности и она не может быть предметом залога в банке (Как правильно оформить договор залога при покупке квартиры, читайте здесь).
  5. Ограничения в выборе – многие кредиторы соглашаются работать только с проверенными застройщиками, с которыми у них зачастую заключен договор.

Перед тем как состоится продажа квартиры через ипотеку, риски продавца (банка, например), тоже должны быть просчитаны. Очевидно, что покупка строящегося жилья может быть более выгодной сделкой, однако и риски при этом гораздо выше – особенно для банка, который в этом случае предъявляет к клиенту повышенные требования.

Как подобрать недвижимость и получить одобрение банка?

У большинства банков существуют свои требования к квартирам, на которые они выдают кредиты. Чаще всего они состоят в следующем:

  • Дом, в котором расположена квартира, не должен быть ветхим или подлежащим сносу.
  • Незаконная перепланировка чаще всего не допускается – ее нужно либо узаконить до оформления ипотеки, либо вернуть все в прежнее состояние.
  • Квартира не должна быть с обременением или иметь посягательства со стороны третьих лиц (для этого проводится проверка юридической чистоты квартиры). О том, возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа, какие здесь могут быть риски, читайте тут.
  • Дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в очереди на проведение капитального ремонта.
  • Недвижимость нужно оценить при помощи независимого эксперта – суммы, которую запрашивает продавец, недостаточно. Риски занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи мы рассматривали тут.
Как видно, требования к квартире нельзя назвать довольно жесткими, а проведение проверки юридической чистоты и оценки квартиры является даже плюсом для покупателя, поскольку помогает ему избежать множества рисков.

Когда заключается предварительный договор купли-продажи?

Как происходит купля-продажа квартиры по ипотеке? После получения одобрения банка и выбора подходящей квартиры очередной шаг – это заключение с продавцом предварительного договора купли-продажи.

Данный договор представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи и закрепляют это решение в письменной форме.

Предварительный договор купли-продажи состоит из таких частей:

  1. Предмет договора – в нем указывается конкретная квартира, которая в будущем будет продана, а также информация о ее владельце и основаниях его прав собственности.
  2. Цена сделки – стороны указывают стоимость квартиры, а также способ и периодичность внесения оплаты за нее.
  3. Права и обязанности сторон – определяются участниками сделки.
  4. Сроки реализации намерений – в этом пункте указывается, в течение какого периода должен быть заключен основной договор купли-продажи.
  5. Особые условия – необязательный раздел, в который стороны также включают согласованные между собой положения.

Договор составляется в письменном виде и в двух экземплярах (для каждой стороны) и предоставляется заемщиком в банк.

Подписание этого документа обязательно не всегда – некоторые финансовые учреждения подобных требований не выдвигают.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Сбор и порядок оформления документов

В каждом банке предъявляются свои требования к пакету необходимых документов, причем чаще всего отсутствие обязанности предоставлять лишние справки или бумаги приводит к удорожанию кредита.

Стоит рассмотреть полный перечень документов, которые различные банки могут потребовать для оформления ипотеки:

  • анкету-заявку на получение кредита (ее форма в каждом учреждении своя);
  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заемщика;
  • копию трудовой книжки, подтверждающую наличие работы и оформленную надлежащим образом;
  • справку по форме 2-НДФЛ со сведениями о размере доходов за предыдущий период (от полугода и больше);
  • свидетельство о браке (если заемщик женат или замужем);
  • документы на совершеннолетних детей (если они есть);
  • заключение оценочной компании о стоимости квартиры;
  • документы на недвижимость;
  • другие необходимые документы.
Перед подачей заявки в банк нужно обязательно уточнить у его сотрудников, какие именно нужны документы и есть ли требования к их форме или составлению, а также получить сведения о возможности оформления ипотеки по доверенности.

О договоре купли-продажи квартиры по доверенности читайте тут.

Заключение кредитного договора

Как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Заключительным этапом оформления ипотеки является оформление договора кредитования, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику необходимую ему сумму на определенных в документе условиях.

Условия этого договора нужно изучать особенно внимательно, ведь именно они практически полностью определяют дальнейшее финансовое положение заемщика.

Пункты, на которые стоит обратить особое внимание:

  • какой является сумма основного долга;
  • сколько составляет комиссия за пользование кредитом;
  • как выглядит график погашения платежей и из каких сумм они состоят;
  • есть ли возможность погасить долг досрочно;
  • предусмотрены ли и в каком размере штрафные санкции за нарушение сроков проплаты.

Необходимо изучать весь текст договора, особенно набранный мелким шрифтом – многие банки при помощи такой уловки вынуждают клиента принять не очень выгодные для них условия.

После подписания документа остается только заключить договор купли-продажи и оформить права собственности на квартиру.

Образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой (скачать).

Образец договора купли-продажи доли квартиры по ипотеке.

Образец брачного договора при покупке квартиры в ипотеку.

Итак, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку?

Оформление ипотеки – ответственный шаг, поскольку в результате этой сделки клиент получает долговые обязательства на очень продолжительный срок.

Чтобы этот договор не обернулся множеством проблем, нужно тщательно подходить как к выбору банка, так и к подбору объекта кредитования.

Перед заключением договора стоит рассчитать все расходы на оплату долга – сделать это легко при помощи любого из ипотечных калькуляторов, представленных в интернете.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 6
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Анна

    Добрый день, я являюсь продавцом квартиры с долей собственности несовершеннолетней дочери. Покупатель берет ипотеку. Как и где будет оформляться договор купли продажи ? В банке или у нотариуса?

  2. Айгуль

    Добрый день. я продавец квартиры по генеральной доверенности(хозяин в другом городе) сделка назначена в сбербанке(ипотека+наличные) покупатель наличные боится давать и предлагает открыть счет на мое имя,но заморозить его до тех пор,пока не выйдет заключение собственности из рег палаты. после ипотечную сумму оставшуюся сбербанк также начисляет на мой счет и я уже могу снять всю сумму. какие есть риски в такой сделке? не оставят ли меня без доступа к счету и без документов? смогу ли я снять всю сумму?

  3. Илья Быков

    Продаем квартиру покупателю в ипотеку, у квартры 2 собственника по 1/2 доли.Уже назначен день сделки и оказывается ,что у покупателя на момент подписания документов не будет наличнывх денег они у него на депозите окончание срока через неделю,он просит чтобы мы дали ему расписку на получение от него суммы,так банк в этом случае не выдаст сумму по ипотеке .Как правильно оформить , и что можно оформить или нельзя и просто отказаться от сделки?

    • Александр

      Здравствуйте Илья! Это конечно хороший способ не увидеть своих денег, написав расписку. Так что, с вашей стороны, если вы это сделаете, будет все же глупостью. Нет денег, нет ни какой расписки, иначе останетесь без денег.

  4. Никита Герасимов

    Здравствуйте!мы продаем квартиру,покупатели берут ипотечный кредит в банке.Риелтор сказал,что нам дадут сертификат на сумму,который мы сможем обналичить,только после того,как покупатель вступит в собственность…. Вопрос…..как на долго может затянуться процедура вступления и получение нами денег?

    • Алан

      Доброго времени суток! На последнем этапе заключения сделки, после того как все необходимые документы собраны, а бумаги подписаны, регистрация сделки в Уполномоченном органе производится в течение пяти рабочих дней. После этого вы можете брать готовые свидетельство и договор и везти их в банк, чтобы обналичить деньги по сертификату.

© 2020 СВОЁ