+7 (499) 110-05-29Москва +7 (812) 385-58-40СПб

Что такое земельный сервитут и какой участок может быть им обременен: пример и оценка сервитута, субъекты и объекты

Право частной собственности в нашей стране неприкосновенно и гарантировано Конституцией.

Однако бывают такие случаи, когда ввиду сложившихся обстоятельств приходится посягать на эту самую неприкосновенность.

И делается это на вполне законных основаниях. Так что может быть основанием возникновения сервитута?

Содержание:

Что это такое?

Например, у вас в собственности есть земельный участок в садовом товариществе или просто в какой-нибудь деревне.

Этот участок размежеван, определены его границы, и вам выдано свидетельство о праве собственности на указанную площадь, вторгаться в которую без вашего ведома никто не имеет права.

Предположим, на вашем участке стоит часть большого дома, поделенного на две половины. Одну из них занимаете вы, а другая расположена на соседском участке и вам не принадлежит.

И тут хозяева второй половины решают провести капитальный ремонт дома и крыши. Такой ремонт без доступа строителей на ваш участок не представляется возможным.

Соседи, конечно, могут спросить разрешения на посещение вашего участка. Но могут и потребовать его в судебном порядке. И прошение при обоснованных доказательствах будет, скорее всего, удовлетворено. Такого рода обременение возможно только в отношении земельного участка.

Или, к примеру, через ваш участок в деревне проходит линия электропередач, труба с газом или стоит водонапорная башня. Коммунальщикам необходимо регулярно обслуживать эти объекты, чтобы они исправно функционировали. И каждый раз спрашивать у вас разрешения для доступа на территорию никто не будет. Проще это самое разрешение получить опять же через суд.

Наконец, в садовом товариществе единственный водоем для полива или водопоя скота может располагаться за вашим участком. В этой ситуации другие дачники или фермеры имеют право потребовать пройти через участок для пользования водными ресурсами.

Как устанавливаются сервитуты при формировании земельного участка и каков срок их действия, читайте здесь.

Основания возникновения и каким бывает?

Все вышеперечисленные ситуации опираются на 274, 275, 276 и 277 статьи Гражданского кодекса РФ и на 23 главу Земельного кодекса, определяющие понятие и правила применения сервитута.

Сервитут — право, при котором чужое лицо имеет законную возможность ограниченно использовать ваш участок, не получая при этом на него прав собственности.

К слову, сервитут в международном праве — это ограничение территориальных прав одного государства в пользу другого: создание морских баз, поселений на чужих территориях, транзит через каналы и т.п.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

  1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
  2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

  1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.
  2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 — 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Сервитут подразделяется на несколько видов.

Во-первых, различается по времени использования:

  • срочный;
  • постоянный.

Во-вторых, делится по видам использования:

  • сервитутом может быть обременен участок, когда через него нужно пройти или проехать;
  • когда на участке есть лес или водоемы, которыми необходимо пользоваться;
  • когда нужно следить за состоянием коммунальной инфраструктуры: инженерных, газораспределительных и водопроводных сетей, ЛЭП, а также транспортных объектов;
  • когда на участке необходимо установить геодезические знаки или размежевать границы, включая заезд на территорию;
  • когда нужно провести дренаж грунта;
  • когда участок требуется животным для прогона или выпаса;
  • когда нужно провести проектные или исследовательские работы;
  • когда необходимо открыть свободный доступ к береговой полосе.

В-третьих, по виду возникновения права, к земельным сервитутам относятся:

  • частный;
  • публичный.

Частный сервитут возникает между собственниками земельных участков. Когда одному нужно осуществить какие-то из ранее перечисленных действий на участке другого, то оба заключает договор, где прописывают все условия такого обоюдного взаимодействия.

Публичный сервитут возникает между физлицом и органами федеральной или местной власти. Отношения в этом случае также регулируются в форме договора по установленным судом правилам.

Сервитут на пользование участком или его долей не может быть передан третьим лицам или использован в качестве залога.

Обременение земельного участка сервитутом возможно в нескольких случаях. Подробнее об этом читайте здесь.

Владелец сервитута становится «уполномоченным лицом», а собственник земли «обязанной стороной». У каждого из них есть набор прав и обязанностей. Подробнее о субъектах сервитута и его объектах можно прочесть в статье.

В частности, обязанная сторона должна обеспечить уполномоченному лицу необходимый для проведения соответствующих работ доступ на оговоренную территорию в установленном объеме. А уполномоченное лицо, в свою очередь, должно не злоупотреблять предоставленным сервитутом, а в некоторых ситуациях и платить за право такого доступа.

О том какие виды сервитутов бывают, что такое лесной сервитут, водный сервитут, сельский сервитут, а также что из себя представляют предиальные сервитуты и природоресурсные сервитуты, читайте в статье на нашем сайте. Там же можно найти информацию про сервитут в отношении природных объектов и что такое сервитут как вещное право.

Как устанавливается сервитут, пример из практики адвоката

Сколько стоит и как считают?

В нашем законодательстве установлено, что собственник участка, на который наложено обременение, может потребовать за него плату от уполномоченного лица, если заранее не обговорено бесплатное пользование данной услугой (безвозмездный сервитут).

Размер компенсации определяется судом, учитывая потенциальный объем причиненных неудобств.

Компенсация в случае частной и публичной формы сервитута бывает различается.

Если сторонам не удалось договориться о материальном возмещении ущерба, то в дело вступает суд, который проводит свою экспертизу по нанесению имущественного ущерба владельцу участка.

Далее судья устанавливает справедливую в сложившейся конкретной ситуации компенсацию, если обстоятельства сервитута подразумевают наличие неудобств. Таким образом, решения о сервитутах принимает суд.

В случае публичного сервитута дело может обстоять сложнее. В ситуации, если компенсация велика или ее выплата несет за собой ряд сложностей, органы местной власти могут просто выкупить или изъять землю у собственника.

Расчет размера компенсации за сервитут достаточно объемный и включает множество условий.

Сначала рассчитывают базовую величину убытков собственника. Для этого оценивают стоимость одного квадратного метра земли данного участка и объем отчужденной территории, которая измеряется в процентном соотношении к общему объему земельного участка. (Потребуется схема сервитута).

Далее из стоимости обремененного участка вычитают срок использования чужими лицами: срок сервитута = х% стоимости.

После этого к базовой величине применяются коэффициенты Росземкадастра:

  • упущенная выгода, т.е. сколько за отчужденный объем участка можно было бы получить пользы;
  • реальный ущерб, т.е. разница между рыночной стоимостью земли без сервитута и с ним.

Таким образом, общая оценка сервитута складывается из размера реального ущерба, суммы утраченной выгоды и реально понесенных убытков из-за введенного ограничения.

Оплата установленной судом стоимости сервитута может происходить единоразово, ежеквартальными или ежемесячными выплатами, а также несколькими частями в оговоренные в договоре сроки.

Как потребовать?

В случае частного сервитута два физических лица при добровольном согласии владельца участка закрепляют условия использования территории или ее части в договоре, который затем регистрируют в Росреестре.

Что же до публичного сервитута, то там добровольное согласие собственника не требуется, все определяется на общественных слушаниях.

Но в обоих случаях заключается двустороннее соглашение-договор в простой письменной форме с прописанными условиями пользования чужой собственностью.

Такое соглашение не требует нотариального заверения, поэтому необходимо тщательно продумать, что там прописать.

В пунктах договора в обязательном порядке пишется вся информация о:

  • участниках соглашения;
  • земельных ресурсах, которые обременяются;
  • плане землепользования, где указывается та часть территории, на которую накладывается сервитут земельного участка;
  • целях и условиях возникновения сервитута;
  • времени действия: срочный или постоянный;
  • размере оплаты за пользование землей, порядок и сроки такого возмещения.

Процесс

Далее участники подают договор в Росреестр или местные уполномоченные МФЦ. Регистрация, как правило, занимает не больше десяти дней.

В регистрационный комплект документов на получение сервитута, кроме самого договора, входит:

  • заявление на установление;
  • паспорта участников процесса;
  • свидетельство о собственности на территорию, на которую будет наложен сервитут;
  • кадастровый паспорт на участок. Если использоваться будет только часть земли, то тогда подается кадастровая выписка;
  • квитанция об уплате госпошлины.

Размер пошлины на обременение равен 1500 рублям для физлица, и 6000 рублям для юрлица.

Договор

Договор на сервитут составляется в простой письменной форме, которую подписывает владелец участка и уполномоченное лицо.

Однако, поскольку он не заверяется нотариусом, необходимо грамотно подойти к заполнению его содержания, чтобы потом не обращаться в суд.

Ведь обязанная сторона, т.е. собственник земельных ресурсов, выступает здесь с позиции слабой стороны сделки.

Начинаться документ должен с наименования всех участников процесса с перечислением их паспортных данных и ФИО.

Далее в договоре указывается кадастровый номер участка, сведения кадастрового паспорта и свидетельства о собственности на данную землю. В случае, если обременению в виде сервитута подлежит не весь участок, а лишь его часть, следует указать границы этой части или её учетный номер.

Подробнее о том, что такое земельный сервитут и как происходит образование части земельного участка под сервитут, читайте в этом материале.

В документе необходимо прописать цели установления сервитута и условия его использования. Отнестись к этому пункту нужно максимально подробно и внимательно, чтобы впоследствии уполномоченное лицо не смогло злоупотреблять вверенным ему правом.

Если суд установил вам компенсацию за появившееся обременение, ее размер и срок выплаты вам также необходимо детально прописать в договоре.

Если ваше соглашение не бессрочное, следует также указать временные рамки его действия и условия, при которых обременение перестанет действовать. А также прописать права и обязанности каждой стороны договора, с детальным описанием процесса пользования сервитутом, чтобы действия второй стороны на вашем участке не были для вас сюрпризом.

В сложных случаях в договор также прописывается и распределение обязанностей по оформлению документов на сервитут, например:

  • кадастровые работы на участке;
  • внесение изменений в данные о владении земельными ресурсами;
  • процедуры по регистрации сервитута.

Эти действия должно выполнять уполномоченное лицо, в чью пользу устанавливается сервитут.

Список требований, которые должны перечисляться в договоре между физическими лицами, не ограничивается вышеперечисленным. Законом не запрещено вносить дополнительные пункты в соглашение.

В случае перехода прав на земельный участок к другому лицу сервитут сохраняется.

Как прекратить?

Ничто в этой жизни не вечно, в том числе и обременение на ваш участок, ведь не бывает так, чтобы обстоятельства не менялись.

Чаще всего сервитут прекращается сам собой, когда отпадает его необходимость: закончен ремонт дома, проложены коммуникации, обслужена транспортная инфраструктура и т.д.

Тогда обязанная сторона подает запрос о прекращении действия обременения по соглашению сторон. После чего участники договора подписывают к нему дополнительное соглашение.

Однако может возникнуть ситуация, когда обременение мешает владельцу участка нормально им пользоваться. Тогда собственник может подать иск в суд на принудительное прекращение пользования сервитутом.

Для этого нужно к иску приложить само соглашение, сведения о регистрации в ЕГРН, паспорт владельца и обоснования, по которым дальнейшее пользование обременением не представляется возможным.

Законодательством предусмотрены случаи, в которых даже обращение в суд не может отменить обременение.

Правда, чаще всего это касается публичного сервитута:

  • доступ к береговой полосе;
  • предоставление участка для охоты и рыболовства, а также забора водных ресурсов;
  • размещение объектов инфраструктуры, к которой должен быть обеспечен постоянный доступ.

Аренда или сервитут?

Каждый случай обременения участка следует рассматривать индивидуально. В целях осуществления масштабных инфраструктурных проектов аренда может быть востребованнее, чем сервитут, из-за более широких прав владения и пользования участком.

В простых случаях сервитут окажется более подходящим, т.к.:

  • будет выгоднее: компенсация за причиненные владельцу неудобства обойдется вам дешевле, чем арендная плата, устанавливаемая, исходя из кадастровой стоимости территории;
  • будет быстрее: регистрация договора на земельный сервитут занимает в два-три раза меньше времени, чем договора аренды.

Понятие сервитута на участок существует еще со времен римского права. Однако в древности он служил, в основном, для извлечения собственником участка прибыли.

Сегодня же при нарастающей урбанизации такой институт права крайне необходим для упрощения земельных отношений и сохранения права частной собственности в неприкосновенном виде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ