Что это такое образец договора пожизненной ренты между родственниками и чужими людьми, в чем его плюсы и минусы

Чем руководствоваться, когда в голову приходит идея заключить договор ренты квартиры? Что это такое — договор ренты на квартиру? Насколько выгоден такой формат сотрудничества плательщику и получателю ренты?

Из нашей статьи, если вы где-то увидели объявление: «Куплю квартиру по договору ренты», вы получите ответы на самые важные вопросы, которые могут возникнуть в связи с этим, после чего сумеете выбрать оптимальную стратегию своих действий.

Скрыть содержание

• Что такое рента на квартиру
• Куда обращаться для заключения договора
• Документирование сделки
• Виды договора
Пожизненная рента     Пожизненная рента с иждивением     Постоянное иждивение     Договор с государством    
• Требования к объекту ренты при сделке с государством
• Риски
• Как обезопасить себя
• Можно ли добиться справедливости?

Что такое рента на квартиру

На протяжении последних лет рентные платежи становятся все более популярным видом доходов, получаемых не коммерческим или трудовым путем, а вследствие отчуждения собственности другому лицу на определенных условиях. Правовое регулирование договоров ренты опирается на гл. 33 ГК РФ.

Главные действующие лица:

• плательщик ренты – это физическое, юридическое лицо или государство;
• кредитор (изначальный собственник, он же получатель ренты) – это физическое лицо либо некоммерческая структура (организация), владеющая или распоряжающаяся объектом. В учредительных документах некоммерческой организации должны быть прописаны цели и предмет ее деятельности (таковы требования ГК РФ, ст. 52, п. 2).

По договору ренты:

• владелец квартиры (являющийся таковым в соответствии со) отчуждает данную недвижимость в пользу другого лица на возмездной основе. Принадлежность квартиры определяется либо по Свидетельству о регистрации права собственности (если квартира приватизирована), либо на основании ордера (если квартира не была приватизирована), либо на основании иного документа на имя квартиросъемщика (если квартира ведомственная с возможностью дальнейшей приватизации и отчуждения).
• лицо, получающее объект в собственность, обязуется выплачивать так называемую ренту (либо в денежном, либо в ином выражении);
• условия ренты (ее размер, форма выражения и сроки выплаты) определяются сторонами по взаимному согласию и подробно фиксируются в договоре.

Стороны получают каждая свою выгоду, но у них также есть ограничения:

• плательщик ренты хотя условно и является новым собственником, однако при желании перепродать квартиру третьим лицам сможет сделать это только «в комплекте» со своими обязательствами по уплате ренты;
• после передачи своей квартиры новому собственнику ее предыдущий владелец может проживать в квартире (если другие условия не закреплены договором).

Куда обращаться для заключения договора

Итак, как оформить ренту на квартиру:

• обратиться в БТИ и получить там поэтажный план строительства;
• также необходима копия кадастрового паспорта и сведения об оценке жилья;
• заказать справку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) о собственниках квартиры;
• в ЖЭУ взять справку о состоянии лицевого счета, о наличии/отсутствии задолженностей;
• подготовить Свидетельство о государственной регистрации права собственности (если таковой отсутствует, то необходимо получить его на основании правоустанавливающего документа – договора купли-продажи, договора дарения, Свидетельства о наследстве или др.);
• если квартира не приватизирована – нужно ее приватизировать. Иногда плательщик ренты готов взять на себя эти расходы, о чем следует упомянуть в договоре ренты, не забывая учесть эти денежные траты при расчетах по договору.

Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру, плюсы и минусы: обо всем об этом смотрите видео.

Документирование сделки

Сначала договор ренты оформляется у нотариуса. Далее факт отчуждения собственности (в соответствии с ГК РФ, ст. 584) необходимо регистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы (УФРС). Порядок регистрации сделки и передачи квартиры оговариваются в договоре.

По желанию любой из сторон ее интересы могут быть представлены доверенным лицом (при наличии соответствующей доверенности, выданной на законных основаниях).

Образец договора купли продажи квартиры с пожизненным проживанием продавца.

Образец договора пожизненной ренты на квартиру.

Образец договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием.

Виды договора

На практике в любой индивидуальной ситуации есть свои нюансы, принципиально связанные интересами обеих сторон, а также с размерами, сроками, регулярностью и характером выплат. Прежде чем вступать в договорные отношения, изучите каждый из существующих видов договора.

Пожизненная рента

За последние годы заметно выросла популярность договоров пожизненной ренты. Ее особенности:

• правовое регулирование – на основании ст. 597 ГК РФ;
• квартира переходит плательщику в окончательное и бесповоротное владение только после смерти нынешнего владельца или его наследника;
• новый собственник выплачивает рентополучателю только денежные суммы;
• никаких иных форм компенсации не предусмотрено – ни снабжение продуктами или лекарствами, ни уборка помещении, стирка и т.п.

Пожизненная рента с иждивением

У такой сделки есть ряд особенностей:

• правовое регулирование – на основании ст. 601 ГК РФ;
• новый собственник квартиры систематически (чаще всего помесячно) оплачивает ренту в денежной форме;
• величина таких платежей должна быть не меньше 2-кратного прожиточного минимума за каждый месяц;
• в случае, когда ежемесячная сумма ниже 2-х прожиточных минимумов (либо если данное условие в договоре не зафиксировано), договор ренты с пожизненным иждивением в суде может быть признан недействительным. Соответственно, плательщик ренты лишится права на получение квартиры;
• кроме того, плательщик ренты обязан заботиться о рентополучателе на хозяйственном, бытовом и здравоохранительном уровне (кормить, снабжать лекарствами и одеждой, обеспечивать нормальные санитарные условия в квартире);
• иногда в договоре прописывается обязательство плательщика по оплате всех расходов, связанных с будущими похоронами кредитора.

Постоянное иждивение

Наиболее простая форма договора, главные особенности которого состоят в следующем:

• правовое регулирование опирается на ст. 592, ст. 593 ГК РФ;
• с оговоренной регулярностью новый собственник выплачивает рентополучателю денежную сумму, размер которой зафиксирован в договоре (например, 1 раз в квартал или 1 раз в полгода).

Никаких иных форм выгоды в пользу кредитора (хозяйственная помощь по дому, забота о здоровье, снабжение продуктами и т.п.) не предусмотрено.

Договор с государством

Договор ренты, заключаемый собственником квартиры с государством, пока еще не является широко распространенной формой сотрудничества.

Причин тому несколько:

• сложность прохождения «кастинга» на получение ренты (одного желания мало, нужно еще и соответствовать требованиям);
• квартира есть, но не представляет для государства того интереса, чтобы «вкладываться» в нее рассроченными платежами;
• необратимость сделки и трудность для кредитора отстоять свои интересы при нарушениях со стороны плательщика ренты.

Тем не менее, государственная поддержка одиноких людей в преклонном возрасте – иногда единственный, и не самый плохой способ обеспечить себе материальную защищенность на склоне лет.

Плюсы такого договора для рентополучателя:

• все расходы по оформлению и страхованию квартиры государство берет на себя. Собственнику придется лишь заверить свою подпись в договоре, который составляется у нотариуса и заверяется в присутствии сотрудников городского Управления жилищным фондом. Объектом договора ренты успешно станет и неприватизированная квартира – государство за свой счет осуществит приватизацию, включая сбор документов и оплату всех расходов;
• владелец квартиры получает первоначальный взнос (3, 5, 10% или другой процент от рыночной стоимости объекта – размер процентной ставки зависит от того, какие тарифы в конкретном городе);
• кроме того, пожизненно выплачивается ежемесячная сумма не меньше 2-х МРОТ на одного собственника (дважды, если договор заключен с двумя супругами);
• государство оплачивает необходимый минимум по социальному уходу за престарелыми собственниками;
• ритуальные расходы будут оплачены за государственный счет.

Минусы договора с государством:

• договор заключается по стандарту, так что «выбить» из государства каких-либо благ в плане здравоохранения не получится – покупку лекарств или оплату лечения чиновники на себя брать не желают;
• если в случае с частными плательщиками нередки случаи расторжения договоров ренты, то государственный аппарат железно нацелен на бесповоротность сделки. При желании прекратить договорные отношения с государством шансы рентополучателя близки к нулю.

Единственный повод для расторжения – нарушение срока выплат ренты, хотя такие факты придется доказывать в суде, а сделать это будет крайне сложно.

Далеко не все желающие пенсионеры имеют шансы получить государственную ренту за свою квартиру:

• в число претендентов на получение ренты от государства допускаются одинокие граждане либо супружеские пары, являющиеся единственными собственниками квартиры. Никаких третьих лиц, будь то родственники или иные граждане, в квартире зарегистрировано быть не должно;
• инвалиды также имеют шансы быть получателями ренты;
• обязательное требование – возраст собственников. Устанавливается на местном уровне (от 60, от 65, от 75 лет). По инвалидам существует отдельная возрастная шкала. Если договор ренты заключается с двумя супругами (совладельцами квартиры), то требования распространяются на обоих;
• некоторые категории инвалидов (при подтвержденной группе инвалидности на момент заключения договора и при достижении определенного возраста).

Требования к объекту ренты при сделке с государством

Наличие собственного жилья еще не дает гарантий того, что пожилым людям удастся получать ренту от государства с пожизненным иждивением.

Обязательные требования:

• только отдельная квартира (но никак не комната и не доля в квартире);
• отсутствие любых обременений на квартиру (аренда, арест, залог, исковые требования и др.);
• у квартиры отсутствуют признаки аварийного состояния.

В случае сотрудничества с частным плательщиком аварийное жилье нередко становится объектом договора ренты.

Риски

Потенциальной опасности подвергается и нынешний владелец квартира – будущий кредитор, но и тот, кто готов стать плательщиком ренты.

Индивидуальные нюансы покупки квартиры с исполненной рентой лучше всего обсудить с грамотным юристом, обратив внимание на самые тревожные, вызывающие беспокойство детали.

Чем рискует плательщик ренты и можно ли оспорить договор ренты на квартиру:

• иногда со стороны кредитора объявляются активные родственники, которые не только после смерти, но и еще при жизни рентополучателя начинают яростную борьбу со своим конкурентом – тем, кто претендует завладеть освободившейся квартирой;
• при наличии «слабых мест» в договоре ренты не исключены ситуации, когда кредитор отказывается от получения ренты, инициирует расторжение договора и, как ни странно, имеет хорошую фору в предстоящих судебных битвах. Почему так происходит? Например, появился другой субъект, желающий занять место нынешнего плательщика ренты и предлагающий рентополучателю гораздо более выгодные условия.

Чем рискует рентополучатель при продаже квартиры по договору ренты:

• как ни банально звучит, но кредитор элементарно становится потенциальной мишенью для злоумышленников. Довольно часто одиноких стариков устраняют физически, дабы не затягивать сроки пожизненной ренты и, соответственно, размеры выплат со своей стороны. Всем известно, что сфера недвижимости сопряжена с большим криминальным фактором;
• закрепив передачу прав собственности на документальных носителях, плательщик ренты становится недобропорядочным исполнителем своих обязательств по договору – нарушает сроки выплат, недоплачивает, игнорирует надобности кредитора («забывает» накормить, купить лекарства, убраться в помещении и т.д.). Слабеющий пожилой человек вряд ли способен бороться с такими циничными «партнерами», а в результате и вовсе его состояние резко ухудшается, что приводит к более быстрому летальному исходу.

Как обезопасить себя

Масса опасностей, витающих вокруг такой сделки, еще не повод отказываться от него. Лучше всего, конечно, заключать договор ренты на квартиру между родственниками. В остальных случаях следует тщательно изучить обстановку:

• заранее собрать как можно больше информации по данному вопросу;
• проконсультироваться с опытным юристом;
• детально прописать все условия выплаты ренты – размер денежных сумм, график платежей, другие услуги (питание, хозяйственная помощь, ритуальные расходы и т.д.);
• тщательно сформулировать порядок регистрации, выкупа и передачи квартиры по окончании срока ренты.

Обладателям квартир:

• быть предельно осторожными в выборе кандидата на роль плательщика ренты, не доверять первому встречному;
• если вы одинокий человек и не видите для себя иной старости, чем отдать квартиру под ренту, постарайтесь за несколько лет присмотреться к окружающим вас людям, друзьям и знакомым – возможно, кто-то из них внушает вам доверие и достоин быть получателем вашей квартиры взамен на некоторую компенсацию в вашу пользу с их стороны.
• Самая лучшая поддержка – это незаинтересованный юрист. Профессионал со стороны, далекий от «местных» нотариусов (и представителей государственной структуры района).

Желающим получить квартиру:

• выяснить, нет ли у собственника далеких родственников, которые никак не проявляются при его жизни (довольно часто после смерти кредитора разгораются горячие споры вокруг квартиры, и не всегда победителем выходит человека, много лет исправно вносивший рентные платежи по договору). Иногда приходится делать массу запросов на получение справок и сведений из других городов, различных выписок, в том числе архивных. Справиться с этой задачей вам помогут только грамотные юристы с опытом;
• тщательно проработать все пункты договора ренты, чтобы ни один из них нельзя было поставить под сомнение на предмет законности;
• обязательно потребовать у рентополучателя справку из наркологического и психиатрического диспансеров. В таком требовании нет ничего «обидного» для кредитора, а плательщику ренты этот документ поможет защититься от возможных нападок со стороны родственников кредитора (если они вздумают апеллировать к его неадекватности на момент подписания договора ренты).

Можно ли добиться справедливости?

Поскольку риски существуют для обеих сторон, каждой из них в конфликтной ситуации (если таковая произойдет) придется самостоятельно отстаивать свои интересы:

• чаще всего рентополучатели – это совершенно одинокие люди, которые не могут самостоятельно бороться за свои права;
• у стариков нередко имеются нарушения слуха, зрения, двигательной функции, ослабевает память и острота мышления, поэтому им нужны помощники, которым можно доверять;
• плательщики ренты не всегда являются предприимчивыми воротилами из сферы недвижимости, иногда это обычные соседи, готовые искренне облегчить пожилому человеку последние годы жизни и с немалым трудом изыскивающие средства на оплату ренты кредитору.

К сожалению, малейшая неосмотрительность при составлении договора ренты квартиры может обернуться для плательщика ренты потерей немалых денежных средств – достаточно кредитору заявить о невыполнении другой стороной договорных обязательств.

Любые споры вокруг договора ренты квартиры решаются в судебном порядке. Чтобы повысить свои шансы на успех, необходимо опереться на грамотных юристов, имеющих опыт именно по профилю жилищного законодательства (и особенно по части квартирно-рентных взаимоотношений). Специалист поможет вам и при составлении договора ренты, и во время судебных разбирательств.