Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: какие документы нужны для опеки, если есть доля у ребенка? Образец договора купли продажи

Закон стоит на страже прав несовершеннолетних на регистрацию и их имущественных интересов. Поэтому продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком, — сделка не простая.

Это относится и к продаже доли в квартире где есть доля несовершеннолетнего. А что нужно учесть при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником? Какие необходимы документы для продажи квартиры для опеки?

На что требуется обратить внимание, реализуя недвижимое имущество с «отягчающими обстоятельствами», рассказывается ниже.

Скрыть содержание

• Смотрим законодательство
• Какие трудности возникают и почему?
• Если ребенок:
собственник     не собственник, но прописан    
• Общие правила действий для продажи квартиры или ее доли
• Обращение в органы опеки
• Когда органы опеки могут отказать?
• Оформление документов для продажи
• Подписание договора

Смотрим законодательство

Перечень законов, относящихся к решению указанной проблемы, довольно обширен:

• Конституция;
• ГК РФ;
• СК РФ;
• ЖК РФ;
• № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»;
• № 1541-1-ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»;
• другие законы и подзаконные акты.

Согласно этим документам, несовершеннолетний гражданин пользуется всеми правами, но до наступления четырнадцати лет является недееспособным, а до достижения восемнадцатилетия не обладает полной дееспособностью.

Какие трудности возникают и почему?

В соответствии с п. 8 ст. 8 48-ФЗ, совершать сделки с принадлежащим несовершеннолетним имуществом допустимо только с позволения органов опеки. Любые операции с недвижимостью, к которой имеет отношение не достигший определенного возраста гражданин, требуют согласования с этими органами.

Законом физические лица разделяются на две группы:

1. Малолетние — до 14 лет.
2. Несовершеннолетние — до 18 лет.

Дети первой группы признаются недееспособными вплоть до получения паспорта. Сделки от их имени заключаются родителями или прочими законными представителями.

Подросткам от 14 до 18 лет предоставляется большая независимость действий: они уже обладают правом самостоятельной подписи, но их действия имеют юридическую значимость только при наличии письменного одобрения родителями.

Вступив в законный брак, достигшее 16 лет физическое лицо обретает полную дееспособность. Начав трудовую или предпринимательскую деятельность, ребенок этого возраста тоже становится дееспособным без ограничения.

Во всех остальных случаях перед продажей жилого помещения необходимо заручиться согласием органов опеки, иначе результат будет плачевным:

• договор отчуждения, заключенный в обход опеки, откажется удостоверить нотариус;
• проведенная каким-то образом сделка будет оспорена в суде и объявлена недействительной.

Если ребенок:

собственник

Если несовершеннолетний — владелец квартиры, то продать жилье удастся только заручившись предварительным согласием органов опеки. При этом не играет роли тот факт, что планируется увеличить жилплощадь, в результате чего условия проживания ребенка улучшатся.

Если не достигшее 18 лет лицо, являясь владельцем квартиры, прописано в другом месте, то это несколько упрощает дело.

Ситуация, в которой подросток обладает правом собственности и имеет прописку в жилом помещении, выставленном на продажу, требует снятия несовершеннолетнего владельца с регистрации и постановки на учет в другом жилье. Выписать малолетнего собственника в никуда невозможно.

Соответственно, улучшая жилищные условия, хотя бы один из указанных ближайших родственников должен прописаться в новой квартире, чтобы затем зарегистрировать там сына или дочь. Если предполагаемое место жительства окажется непригодным для проживания, то прописать туда ребенка не разрешат.

не собственник, но прописан

А как быть если продажа квартиры с несовершеннолетним прописанным ребенком?
Если ребенок имеет право проживания, но не является владельцем квартиры, то обязанности получать разрешение на продажу жилья у его родителей не возникает. Но, опять же, несовершеннолетнего выпишут только в том случае, если будет доказано, что ему есть где прописаться. Новое место проживания и регистрации никоим образом не должно нарушать интересы ребенка.

Передача государственного жилого фонда в собственность граждан и игнорирование прав несовершеннолетних, которые были зарегистрированы в этой квартире, но по каким-то причинам не получили права собственности на законную долю жилья, представляет собой серьезные проблемы для покупателей такого недвижимого имущества.

Больше информации о том, можно ли и как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние, найдете тут.

Общие правила действий для продажи квартиры или ее доли

Прежде чем совершить сделку, необходимо подготовить весь комплект документов по продаваемой квартире.

Есть бумаги, без которых новый владелец не сможет изучить историю квартиры и зарегистрировать свое право владения ею после совершения сделки. Не все документы необходимы для предоставления в Росреестр, но для убеждения будущих покупателей в чистоте сделки, отсутствии неузаконенных перепланировок некоторые из них могут представлять ценность.

Затем запрашивается разрешение на продажу в органах опеки, осуществляется поиск покупателя.

Наконец, сделка реализуется, продавец получает деньги, покупатель — возможность зарегистрировать право владения квартирой в Росреестре.

Общий подход укладывается в в список:

• подготовка правоустанавливающих документов на жилье или его долю;
• заказ выписки из ГКН и техплана через Росреестр самостоятельно или с помощью агента;
• подготовка формы со сведениями о зарегистрированных лицах из паспортного стола;
• поиск покупателя;
• заключение предварительного документа о продаже (не обязательный шаг);
• получение согласия из опеки;
• подготовка и подписание договора о продаже жилого помещения или доли в нем;
• оформление акта приемки квартиры покупателем;
• официальная фиксация факта, подтверждающего смену владельцев, через Росреестр.

Образец предварительного договора купли продажи

Образец договора купли продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Типовой акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры

Обращение в органы опеки

Порядок взаимодействия с ними представляется в виде следующей схемы:

• поход в паспортный стол за справкой о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
• визит в органы опеки обоих родителей ребенка;
• подача ходатайства о разрешении на продажу недвижимого имущества;
• ожидание решения.

Образец заявления в органы опеки для получения разрешения на куплю-продажу

Очень важный момент: наряду с удостоверениями личности родителей и несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо предоставить ряд документов, касающихся отчуждаемого объекта. Это указанная выше справка, свидетельство о владении жилым помещением и выписки на квартиру из Росреестра. Заявление о продаже имеющегося жилья и покупке нового пишет:

• законный представитель ребенка, которому еще не исполнилось 14 лет;
• сам несовершеннолетний, возраст которого от 14 лет и старше.

П. 3 ст. 21 № 48-ФЗ отводит на принятие предварительного решения 15 дней.

С точки зрения законодательства, ускорить выдачу разрешения не позволяет ни одна из приведенных причин, а именно:

• истекают сроки документов, требующихся для проведения сделки (например, срок действия одобрения кредитного лимита банком при покупке нового жилья за счет ипотеки);
• заканчивается срок, по истечении которого за внесенным задатком должна последовать полная оплата стоимости приобретаемого жилья; нарушаются любые устные договоренности между участниками сделок по отчуждению недвижимости.

Когда органы опеки могут отказать?

Мотивировать отказ продажи квартиры с несовершеннолетним собственником с последующей покупкой органы опеки имеют возможность в следующих случаях:

• новое жилье значительно хуже по условиях, чем продаваемое;
• приобретаемое жилое помещение не соответствует санитарно-техническим нормам;
• доля ребенка в новом объекте владения будет значительно меньше, чем в реализуемом;
• продажа поспособствует уменьшению стоимости части имущества, принадлежащей несовершеннолетнему;
• покупаемая квартира располагается слишком далеко от детского дошкольного учреждения;
• жилье взамен старого приобретается для сдачи в аренду, а не с целью достижения положительных сдвигов в условиях проживания ребенка;
• объект недвижимости продается в связи с нехваткой средств на его содержание, а не с целью приобретения новой квартиры для ребенка.

Отказывать не будут, если предполагается:

• эмиграция;
• переезд в другой населенный пункт;
• приобретение квартиры в строящемся доме с высокой степенью готовности.

Оформление документов для продажи

Какие документы нужны для продажи квартиры для опеки? На Комиссию органов опеки требуется представить пакет в следующем составе:

• ходатайство о продаже, обосновывающее необходимость сделки улучшением условий проживания ребенка;
• согласие несовершеннолетнего, имеющего паспорт;
• выписка из домовой книги;
• бумага, официально подтверждающая факт рождения ребенка (и его копия);
• документы, доказывающие право владения жильем и указывающие на основания его получения;
• выписка из ГКН;
• технический план квартиры из БТИ;
• справка об отсутствии задолженности по уплате имущественного налога;
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Заявление о согласии несовершеннолетнего на сделку купли продажи квартиры

Подписание договора

Сделку по продаже жилища, владельцем части которого является несовершеннолетнее лицо, целесообразно проводить не в простой письменной форме: договор, заверенный нотариально, предоставляет покупателю гарантии безопасности и чистоты сделки. О том, всегда ли требуется нотариальное заверение договора купли-продажи, мы рассказывали тут, а сколько это может стоить, узнаете из нашего отдельного материала.

Предлагается следующий состав договора:

• название документа;
• место его заключения;
• дата подписания;
• подробные данные продавца, его законного представителя (отца или матери) и покупателя, предоставляющие возможность однозначной идентификации их личностей;
• характеристики предмета договора, позволяющие однозначно определить его (в соответствии с техпланом и кадастровым паспортом);
• основание и доказательство владения жильем (с наименованием и реквизитами соответствующих бумаг);
• цена недвижимого имущества;
• сроки и формы расчетов;
• подписи участников сделки.

Всем присутствующим на сделке необходимо иметь при себе паспорта. После наступления 14 лет свидетельство о рождении не рассматривается как документ, удостоверяющий личность.

За подписанием договора следует оформление акта сдачи-приемки жилья, осуществление взаиморасчетов и регистрация договора. Фиксация перехода права собственности реализуется через Росреестр.

О том, где и как обычно оформляется и составляется типовой договор купли-продажи жилья, мы рассказываем здесь.

Законодательство не предусматривает запрета на реализацию объектов, владельцами которых являются несовершеннолетние.

В то же время операции подобного рода осложняются вследствие повышенных требований к пакету документов на квартиру. Главная задача дополнительных условий — защита интересов детей, одновременно способствующая снижению рискованности сделки.
Что нужно знать о сделке с участием несовершеннолетних, смотрите в видео: