Что значит переуступка прав и можно ли осуществить по ней продажу квартиры, если дом не сдан?

Переуступка права – одна из сделок с первичной недвижимостью.

Что это значит, в чем особенности этого вида перехода прав, зачем, кому и когда он нужен, каковы нюансы и есть ли риски, осветим эти и другие вопросы в данной статье.

Кроме того, мы поговорим о том, что это такое, кто и почему совершают подобную сделку, характеристика и риски по процедуре.

Скрыть содержание

• Переуступка квартиры – это что?
• Кто и почему совершают подобную сделку?
• Характеристика и риски по процедуре
• Как обезопасить себя при покупке квартиры по переуступке прав?
• Составление договора
• Регистрация цессии

Переуступка квартиры – это что?

Что же представляет собой этот заманчивый вид сделки? Переход права, осуществляемый дольщиком, с момента возникновения его права собственности по договору долевого участия, иному лицу, до момента сдачи дома в эксплуатацию, называется переуступкой.

То есть свои права и обязанности перед застройщиком первоначальный обладатель жилья (цедент) уступает другой стороне (цессионарий). Сама процедура называется цессией и не является родственной купле-продаже, так как предметом сделки выступает объект, которого нет.

Что такое переуступка квартиры?

Кто и почему совершают подобную сделку?

Очень часто люди приобретают квартиры в новостройке с целью получить прибыль за время постройки дома. Ведь факт дохода налицо: совершаешь покупку на стадии минимальных цен – возведения котлована (о покупке и продаже рассказано тут). С ростом каждого этажа увеличивается инвестиционная привлекательность проекта, и чем ближе сдача объекта, тем больше средств можно выручить.

У инвестора два пути: либо после ввода жилого дома в эксплуатацию выставлять квартиру на продажу уже на вторичном рынке, либо совершать сделку переуступки. Отчуждение имущества по первому варианту влечет временные издержки и большое количество аналогичных предложений.

Со стороны цессионария свой интерес: дом еще не сдан, но уже практически готов, что идеально подходит для граждан, не желающих идти на риски и переживать, достроится ли дом, не окажется ли участник долевого бизнеса без денег и без квартиры; но в то же время стремящихся сэкономить с помощью первичного рынка. Или еще вариант: нужна именно квартира в этом доме, у этого застройщика, а не занятых больше нет. Тогда сделка по переуступке выглядит спасением для желающих.

Но есть ли риски подобных вложений и что обязательно нужно знать о сделке?

Характеристика и риски по процедуре

Манипуляции с первичкой контролируются ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Чтобы сделка осталась действительной и прошла благополучно, нужно знать основные требования по ней:

1. все должно происходить по вышеуказанному закону. Естественно, лучший вариант – выбирать строительство по 214 закону, хотя на рынке первички по-прежнему есть компании, не руководствующиеся этим документом.
2. Необходимо обязательно уведомить застройщика о планируемой переуступке права. И получить на это его согласие. Часто в ДДУ этот пункт отмечен. Девелопер хочет контролировать процесс продажи новостройки, и на практике, чтобы получить возможность уступить право, цеденту и цессионарию приходится платить отступные – 1-5 %.
3. Цедент более не несет перед цессионарием никаких обязательств. За итог стройки отвечает застройщик. То есть в отношения вступают строительная компания и новый дольщик, который на себя берет риски и ответственность.
4. Если квартира выкупалась с помощью кредитных средств, то в договоре по ипотеке содержится пункт «переуступку совершать с согласия банка». То есть урегулировать вопрос о переуступке с организацией, предоставившей средства заранее.
5. Первоначальный взнос цедентом должен быть оплачен.

Какие риски могут сопровождать сделку:

• долгострой. Дольщики хотят побыстрее сбыть неперспективный объект.
• Застройщик может в скором времени стать банкротом, и люди желают стать цедентами. Как вариант, сильно уступают в цене.
• Недобросовестный дольщик мог заложить свои права нескольким лицам.

Риски при покупке квартиры по переуступке

О рисках продавца и покупателя при покупке квартиры читайте тут.

Как обезопасить себя при покупке квартиры по переуступке прав?

Цессионарию переходит объем прав, предусмотренный первой сделкой. Все остается тем же, только меняется дольщик. Необходимо произвести действия, характерные для сделок с застройщиком.

Всех проблем можно избежать, если взять дело в свои руки.

1. Изучить рынок недвижимости, проверить застройщика по средствам массовой информации, интернету, сроки его предыдущих сдач, документы на официальном сайте, проектную документацию, права на землю (договор аренды – это нормально). У застройщика должен быть сайт со всеми документами на строительство в открытом доступе.

   Информация по предшествующим объектам – уже яркий многозначащий показатель. В случае отсутствия у девелопера истории (новичок на рынке) – то и здесь у цессионария преимущество: вряд ли квартиру ему «сбывают» на стадии фундамента.

   Если в новостройке уже есть на что посмотреть – значит, можно делать самостоятельные прогнозы о завершении процесса.
2. Если меньше года прошло с момента переуступки до объявления организации по возведению многоквартирных домов банкротом, то сделка является недействительной. Некоторые данные о бухгалтерской отчетности компании являются доступными, и проверить их можно.
3. Каждая сделка с недвижимостью, в том числе переуступка, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. А, следовательно, это избавляет от двойного обмана. Договоритесь о том, чтобы деньги передавать после того, как договор переуступки вернется с печатью органов по регистрации. Так вы точно перестрахуете себя от липовой сделки.
4. Все-таки в интересах цессионария, чтобы застройщик был надлежащим способом уведомлен и согласен, во избежание дальнейших проблем. Включить в договор о переуступке подпись застройщика о своем согласии не составит большого труда.

Если цедент не полностью оплатил застройщику стоимость жилья, то согласие последнего обязательно. Если долгов в денежном эквиваленте нет – достаточно письменного уведомления строительной компании. И ее участие в сделке практически отсутствует.

Действия цессионария:

• выбираем объект.
• Проверяем застройщика. Сразу просим покупателя показать ДДУ, изучаем его, сличаем данные о сроках в ДДУ и на сайте (не должно быть различий).
• Проверяем наличие долгов. Внес ли цедент все платы, которые обязан был сделать на момент вашей проверки (чтобы потом не пришлось оплачивать его просрочки ввиду начисления пени).
• Приходим в офис застройщика. Получаем его согласие. Составить договор можно до встречи с застройщиком, и подписать все на месте. Оплачиваем компенсацию застройщику (как правило, цессионарий берет на себя расходы по комиссии строительной компании, либо на пополам с цедентом). Сохраняем квитанцию.
• Подаем документы в Росреестр. ДДУ и другие документы цедента, в том числе чеки об оплате квартиры, должны перейти в руки цессионария.
• После регистрации переуступки, оплачиваем стоимость квартиры по договору. Чаще всего деньги кладутся в ячейку, пользоваться которой продавец может только после государственной регистрации цессии.

Действия цедента:

1. оплатить пени, если имеются.
2. Прийти в офис застройщика для получения его письменного согласия.
3. Составляем договор переуступки.
4. Подготавливаем нотариальное согласие супруга/супруги на проведение сделки.
5. Подаем документы в Росреестр вместе с цессионарием.
6. После зарегистрированного договора принимаем деньги от покупателя.

Составление договора

В договоре уступки содержится информация:

• о организации-застройщике, первом и новом дольщике;
• предмет договора – адрес, номер, площадь, этажность;
• права, обязанности, ответственность сторон;
• цена договора;
• дополнительные данные.

Можно подготавливать договор самостоятельно, заручиться поддержкой нотариуса или юриста, с помощью застройщика. Какая цена оформления сделки купли-продажи квартиры с юридическим сопровождением и у нотариуса, читайте тут.

Регистрация цессии

 Документы, которые понадобятся для заключительного этапа сделки:

1. прошедший регистрацию договор долевого участия.
2. Подписанный договор уступки.
3. Письменное согласие застройщика о совершении перехода права и переводе долга, если таковый имеется.
4. Нотариальное согласие супруги продавца. Еще может быть брачный договор, судебное решение. Если брака не было, просто пометите на заявлении «в браке не состоял».
5. Ипотечный договор и сопутствующие бумаги, если банк финансирует мероприятие.
6. Пошлина за регистрацию (2000 р. – если 1 человек приобретает право, делится на количество участников-покупателей).
7. Заявление от каждой стороны, заводится специалистом приема.
8. Нотариальная доверенность, если имеются представители.

Теперь вы знаете, что значит переуступка прав. Существует много мнений, кто-то считает переуступку очень рискованным предприятием, а кто-то, наоборот, утверждает, что она безопаснее первичной сделки с застройщиком. В любом случае, можно себя обезопасить, если тщательно подойти к совершению процедуры.