Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски?

Рынок ипотечного кредитования показывает рост даже в кризисное время.

Покупка жилья с использованием ипотеки становится доступнее: расширяется список банков, предлагающих этот вид кредитования, снижаются процентные ставки.
Как следствие на рынке первичной и вторичной недвижимости увеличивается количество сделок купли-продажи жилья, обремененного ипотекой.

Стоит ли бояться такой сделки, и какие нюансы нужно учесть? Попробуем разобраться.

Скрыть содержание

• Основные варианты продажи квартиры с обременением
С помощью банка     С досрочным погашением     За наличный расчет     Сделка с покупателем, который платит остаток долга     Оформление перезайма на нового владельца     Самостоятельный торг    
• Порядок действий перед тем, как приобрести такое жилье
• Какие здесь могут быть риски?

Основные варианты продажи квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением по ипотеке и её продажа на сегодняшний день достаточно привычное явление.

Жизненные ситуации типичны:

• семье понадобилось расширение площади;
• супруги подают на развод и делят имущество;
• заемщик не в состоянии обслуживать ипотечный кредит вследствие потери работы или трудоспособности.

Видео о том, насколько реально продать квартиру с обременением.

Единственное существенное отличие сделок продажи обремененного жилья – помимо собственника и покупателя в ней участвует третье лицо – залогодержатель – банк-кредитор.

Именно это положение закона делает сделки с обременением более прозрачными и безопасными по сравнению с обычными. Представители банка-кредитора, защищая собственные финансовые интересы, просто не позволят провести сомнительную операцию с имуществом должника.

Невозможна и ситуация, когда покупатель решил схитрить и попытался продать залоговую квартиру без «благословения» банка. «Росреестр» тщательно проверяет документы, и если на искомом объекте есть обременение «ипотека в силу закона», не зарегистрирует сделку. Как правильно оформить договор залога при покупке квартиры? Образец соглашения о залоге недвижимости приведен здесь. Основные варианты продажи рассмотрим ниже.

Видео о существующих способах продажи ипотечной квартиры.

С помощью банка

При таком виде продажи поиск желающего приобрести квартиру – задача банка.

Этот вид сделок крайне невыгоден для продавца, так как банк не заинтересован в его благополучии, а наискорейшим способом пытается вернуть затраченные средства. Что влечет существенное занижение цены. Механизм продажи следующий:

1. Ипотечный должник подает заявление о намерении продать недвижимость. В нем обязательно указывает причины такого шага.
2. Банк находит человека, заинтересованного в сделке и готовит предварительное соглашение. Продавец с покупателем должны его подписать и заверить у нотариуса. Какая цена оформления сделки купли-продажи квартиры с юридическим сопровождением и у нотариуса, узнайте тут.
3. Покупатель перечисляет средства на депозитные ячейки: в первой – сумма задолженности, к ней имеют доступ представители банка; во второй – оставшаяся часть, предназначенная продавцу.
4. Заключается договор купли-продажи, заверенный Росреестром. Продавцу открывается доступ к ячейке с деньгами, покупатель становится собственником. О том, как осуществляется продажа квартиры через банковскую ячейку, каковы риски покупателя и продавца, где взять каждый из документов, читайте тут.

• Скачать заявление в банк о намерении продать квартиру и на получение согласия банка
• Скачать бланк предварительного договора (соглашения) купли-продажи квартиры
• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с ипотечным обременением

С досрочным погашением

Продавец самостоятельно устанавливает цену на квартиру и пытается найти заинтересованного покупателя.

Когда покупатель найден и оповещен об особенностях сделки, нужно получить согласие банка.

Дальнейшие действия, связанные с расчетом будут отличаться в зависимости от того, каким образом покупатель планирует оплатить недвижимость: собственными наличными средствами или полученными в ипотеку от банка.

Скачать образец согласия банка на продажу квартиры, находящейся в залоге

За наличный расчет

Итак, покупатель с наличными средствами найден, согласие банка получено. Дальнейшие действия таковы:

1. Составляется нотариально заверенный договор задатка.

   В нем отражаются: обязательство продавца о продаже квартиры покупателю после снятия обременения, сумма и порядок расчетов при сделке, срок снятия обременения.

2. Банк-кредитор выдает справку о полном исполнении ипотечных обязательств и закладную на квартиру с отметкой о погашении долга.
3. Продавец снимает обременение с квартиры, обратившись в «Росреестр» или ближайший многофункциональный центр (МФЦ).

   За 3 рабочих дня покупатель получит выписку из ЕГРН, с подтверждением снятия обременения.

4. Регистрация сделки купли-продажи квартиры.

На фото вы видите образец выписки из ЕГРН.

Сделка с покупателем, который платит остаток долга

Непременное условие – у будущего владельца есть деньги на первоначальный взнос, которые перекрывают оставшийся ипотечный долг, механизм сделки следующий:

1. составляются договор задатка, предварительный договор купли-продажи. Оговариваются порядок и механизм расчетов – обязательно с использованием депозитных ячеек. Задаток выплачивается банку с целью погашения задолженности.
2. Продавец снимает обременение с жилища.
3. Продавец передает банку покупателя документы: выписку из ЕГРН, справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписку из домовой книги о том, что в квартире никто не прописан, оценку квартиры. Банк внимательно изучает документы, дает свое согласие, стороны заключают договор. О документах и заключении договора читайте тут.
4. Банк, кредитующий покупателя перечисляет деньги продавцу квартиры.

На фото вы видите справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Оформление перезайма на нового владельца

Суть данного способа – вместе с объектом недвижимости покупатель получает ипотечный долг. Поиск покупателя, как правило, ведет продавец, если потенциальный покупатель не против такого варианта сделки, он отправляется в банк-кредитор для оформления «перезайма».

В случае успешного преодоления всех юридических препятствий составляется новый кредитный договор.

Самостоятельный торг

Способ практически не отличается от продажи с досрочным погашением. Продавец ищет покупателя самостоятельно. Единственный нюанс – банк с покупателем заключают между собой соглашение в письменном виде о дальнейшей покупке ипотечной квартиры.

Порядок действий перед тем, как приобрести такое жилье

Никаких специфического порядка действий тут нет. Проверить следует все перед тем, как купить такую недвижимость, а именно:

• Документы на собственность. Подтверждаются актуальной выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
• Справка, подтверждающая отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг.
• Выписка из домовой книги: препятствием может стать прописанный в доме несовершеннолетний. Подробнее о продаже квартиры с несовершеннолетним собственником читайте отдельно.
• Отсутствие судебных тяжб в отношении недвижимости.
• Психическая дееспособность продавца. При сомнении в таковой понадобится справка от психиатра.

Видео с пошаговой инструкцией о том, как купить квартиру с обременением и что нужно проверить перед сделкой:

Какие здесь могут быть риски?

Несмотря на полную прозрачность сделок с обремененной недвижимостью можно выделить несколько специфических моментов, снижающих привлекательность таких квартир для покупателя.

• Длительность сделки может существенно увеличиться. Особенно если речь идет о передаче долговых обязательств – придется потратить время на одобрение кандидатуры нового заемщика, на получения соглашения на продажу от банка, на снятие залога.
• Смерть продавца-ипотечника в промежутке между передачей задатка и регистрацией купли-продажи. Придется ждать вступления в наследство. Об авансе или задатке при покупке квартиры, в чем разница и что лучше выбрать покупателю и продавцу сделки, читайте тут.
• Отзыв лицензии у банка, с которым планировалась сделка. Редко, но возможно, особенно если стороной сделки выступает небольшой региональный банк.

Риски отказа продавца от сделки после погашения задолженности перед банком решаются заключением предварительного договора продажи с указанием штрафных санкций. О том, что нужно проверить чтобы уменьшить риски при покупке приватизированной квартиры, читайте здесь.

Рынок ипотеки в России растет, растет и объем сделок с обремененным жильем. Постепенно из сознания граждан исчезает страх приобретения такого жилья. В целом эти сделки безопасны, хотя и немного затянуты.

Бонусом бесстрашному покупателю становится более низкая цена квартиры по сравнению с аналогичными предложениями на рынке – так менталитет среднего россиянина все еще воспринимает подобную покупку с опаской.