Как и для чего составляется дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры? Образец и сопутствующая документация

Купля-продажа квартиры – дело не одного дня. С момента заключения договора купли продажи до окончательного расчета сторон и вселения покупателя в квартиру может произойти множество событий, могущих повлиять на его выполнение.

В этом случае заключается дополнительное соглашение к основному договору.

Скрыть содержание

• Что это?
• Опасности такого соглашения
• Когда и как заключается?
• Как составить?
• Сопутствующая документация
• Необходимо ли регистрировать документ?

Что это?

По отношению к основному договору он рассматривается как его неотъемлемая часть. Отдельные условия договора невозможно отменить ДС.

В частности, если пункты договора предусматривали оказание услуг на возмездной основе, и они уже оказаны, результат этих услуг нельзя отменить или изменить.

Опасности такого соглашения

Необходимость в ДС может возникнуть по ряду причин, самыми распространенными из которых являются:

• продавец передумал продавать квартиру;
• покупатель передумал ее покупать;
• покупатель рассчитывал, что у него будет требуемая сумма для оплаты сделки, однако не получил ее вовремя или получил меньше;
• всплыли неизвестные ранее факты о правах третьих лиц на квартиру, обременениях, долгах по коммунальным услугам, квартплате, аресте, налоговом запрете, скрытых дефектах квартиры и т.п.
• одна из сторон (или обе) не выполняет условия договора;
• произошло резкое падение курса рубля, внезапное изменение цен на недвижимость в населенном пункте.

Самым простым выходом из ситуации является заключение ДС о расторжении основного договора по обоюдному согласию.

Если соблюдены все требования к заключению доп. соглашения, а деньги еще не передавались, вселения не произошло, регистрация собственности не произведена, здесь нет никаких рисков.

Но для расторжения договора по желанию одной из сторон при несогласии другой стороны такая возможность должна быть заключена в самом договоре.

Тогда (а также, если при заключении и выполнении договора был нарушен закон) ДС заключается по решению суда, который также может расторгнуть договор своим решением и обязать виновной стороне выплатить другой стороне компенсацию за понесенный ущерб.

Если же стороны сумели договориться и считают, что изменение обстоятельств не является препятствием для выполнения договора, они заключают ДС, в котором изменяют сроки, размер оплаты, передачи жилья новому собственнику; договариваются о сроках устранения выявленных недостатков квартиры.

Двусмысленные формулировки, не прописанная грамотно процедура в ДС могут привести к потере квартиры, денег или длительной отсрочке в их получении. Гражданские процессы в нашей стране порой идут годами, требуют качественной юридической помощи, которая стоит недешево.

Человеку, потерявшему деньги и жилье, выиграть в таком процессе очень трудно.

Поэтому к заключению ДС надо подойти так же ответственно, как к самому договору: составить текст с юристом, подписывать ДС лучше через нотариуса или в риэлтерском агентстве, где вы заключали сам договор.

Предварительно стоит проделать еще раз все действия, которые вы делали при подготовке к подписанию основного договора: побывать в паспортном столе, в управляющей компании, ЖКХ, в самой квартире, в ССП.

Надо выяснить, что изменилось реально, почему на самом деле другая сторона требует ДС. Лучше перестраховаться, чем лишиться всего.

Когда и как заключается?

Подписывать ДС должны те же люди, которые заключали основной договор. Иначе оно может быть признано судом недействительным.

ДС должно отвечать требованиям ГК и ГПК, оно составляется в двух экземплярах.

Как составить?

Содержание ДС:

• дата и место подписания;
• дата основного договора;
• наименование или Ф.И.О. сторон, их уполномоченных лиц;
• новая редакция изменяемых пунктов;
• подписи сторон.

Нотариальная форма не требуется, но может быть произведена по желанию сторон.

Сопутствующая документация

К ДС прилагается сопутствующая документация:

• протокол разногласий сторон;
• справки, иные документы, которые объясняют, почему возникла необходимость в заключении доп. соглашения;
• решения суда, административных органов;
• заявления, письма сторон.

Необходимо ли регистрировать документ?

Сегодня регистрировать в Росреестре договор купли-продажи жилья и дополнения к нему закон не обязывает. Обязательна только регистрация перехода права собственности.

Однако, если стороны желают застраховаться от неожиданностей при заключении и исполнении сделки, это можно сделать в добровольном порядке.

Для регистрации ДС потребуются документы:

1. Оригинал основного договора (3 экз).
2. Оригинал доп. соглашения (3 экз.).
3. Акт приема-передачи (если уже произведена, 3 экз.).
4. Квитанция об оплате госпошлины (15 000 руб. – для юр. лиц, 1000 руб. – для физ. лиц).
5. Свидетельство о праве собственности плюс документы, в нем перечисленные.
6. Экспликация.
7. Кадастровый паспорт.
8. Справка о стоимости (если доп соглашение к договору купли-продажи квартиры заверялось нотариально).
9. Нотариально заверенное согласие супруга продавца на совершение сделки (подробнее о согласии супруга читайте здесь).
10. Для юридических лиц: нотариальные копии учредительных документов, свидетельства ИНН, ОГРН, приказ о назначении руководителя, выписка из ЕГРЮЛ не более чем месячной давности, решение о заключении доп. соглашения.

Срок регистрации — 1 месяц со дня подачи документов. Обращаться надо в местное отделение УФРС.

Изменение, расторжение ДС осуществляется подписанием еще одного ДС. Оно оформляется и заключается по изложенным выше правилам.