Какие документы прилагаются к договору купли продажи доли квартиры второму собственнику? Как происходит порядок продажи одному из сособственников?
Продажа доли в квартире – одна из сложных сделок с недвижимостью. В виду этого существуют основные нюансы продажи доли жилого помещения.
Для соблюдения её соответствия законодательству России и оформления без неприятных последствий, следует соблюдать определённые правила и условия.
Поэтому необходимо ознакомиться каков порядок продажи доли в квартире второму собственнику. Итак, давайте подробней рассмотрим тему: продажа доли в квартире одному из сособственников.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Преимущественное право покупки.
- Как уйти от преимущественного права?
- Как правильно оформить предложение покупки доли?
- Если местонахождение сособственника неизвестно?
- Правила оформления продажи.
- Какие документы собрать?
- Если долю хотят купить несколько человек
- Цена доли
- Некоторые особенности оформления продажи
Преимущественное право покупки.
Само наименование говорит о том, что право на приобретение части жилплощади, находящейся во владении нескольких собственников, принадлежит другому собственнику. То есть именно он должен иметь возможность в первую очередь получить предложение приобрести её.
При этом речь идет именно о праве приобретения, а не о согласии.Если вы продадите свою долю, не предложив сначала купить её другому владельцу или владельцам частей вашей совместной собственности, они вправе обратиться в суд для перевода на себя прав и обязанностей по совершённой сделке.
Следует заметить, что это касается только случаев, когда часть квартиры переоформляется на постороннего. Если доля передаётся во владение одному из совладельцев квартиры, то других собственников предупреждать не нужно.
Как уйти от преимущественного права?
Обойти данный закон при нежелании или невозможности его соблюдения можно тремя способами.
Оформление договора дарения
Закон о преимущественном праве распространяется только на договора покупки. На безвозмездные сделки он не распространяется. Следовательно, обойти его можно, оформив акт безвозмездной передачи имущества, то есть дарения. Можно это сделать, используя два варианта:
Собственник оформляет дарственную на предполагаемого покупателя, а тот,в качестве владельца, реализует право преимущественной покупки, учитывая интересы дарителя.
Собственник официально дарит свою долю, но тайно (неофициально) получает за неё деньги.
Образец договора дарения квартиры
Для компенсации рисков собственник может с покупателя взять расписку на случай признания сделки недействительной.Завышение цены
Собственник намеренно объявляет завышенную цену для получения отказа другого собственника. Этот способ подойдёт в том случае, если у вас есть контакт с владельцем другой доли, и вы можете получить от него письменный отказ.
С покупателем оформляется договор с обязательным указанием именно той цену, которую вы предлагали другому собственнику. Реально же вы получаете сумму, о которой вы договорились с покупателем.
Оформление залога
Доля квартиры оформляется в качестве залога под займ у потенциального покупателя и за неё получаются деньги. Затем кредитор отказывается от суммы, переданной в долг, и получает недвижимость заёмщика в качестве компенсации.
Залог должен быть зарегистрирован официально, так же, как соглашение об отступном. На основании этих двух документов новый собственник оформит свои права на долю в квартире.
Как правильно оформить предложение покупки доли?
Начинается процедура продажи с оформления извещения. Данные действия регламентируются ст. 250 Гражданского кодекса. Извещение о продаже составляется в количестве, равном количеству собственников долей в жилплощади (исключая продавца).
Каждому совладельцу направляется заказное письмо с уведомлением.Пример написания уведомления о продаже доли
Статья 250. Преимущественное право покупки
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
- При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
- Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
- Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Извещение должно содержать информацию об адресе объекта, цене, условий сделки. В продолжение 30-ти календарных дней с момента получения заказного письма владельцы частей жилья должны поставить в известность о желании приобрести продаваемую долю.
Другими вариантами уведомления являются личное получение расписки от сособственника и направление извещения через нотариуса. В случае нежелания приобретения доли другими владельцами жилья, они могут оформить нотариально заявления об отказе от права преимущественной покупки.
При наличии таких заявлений, выдерживать срок в 30 дней не нужно и можно сразу оформлять сделку с покупателем.Типовое заявление об отказе от права преимущественной покупки
Отказ от покупки действителен только в том случае, когда в договоре купли продажи доли в квартире второму собственнику и в извещении фигурирует одна и та же цена. Если вы продадите долю по сниженной цене, то обязаны повторно известить сособственников о снижении цены. В противном случае договор продажи может быть признан недействительным.
Соблюдением сроков извещения считается как отказ от покупки доли, так и молчание извещённого лица в течение одного месяца.
В том случае, если сособственник согласен на покупку, но предлагает свои условия (рассрочка платежа, отсрочка выплаты и др.) продавец может требовать соблюдения его условий. Тогда преимущественное право аннулируется.
Если местонахождение сособственника неизвестно?
Зачастую собственники долей в квартире не проживают и об их местонахождении не известно. Извещение в этом случае должно быть направлено по последнему известному месту их проживания. Защитить свои интересы можно только, доказав, добросовестность своих намерений. Чем больше вариантов извещения использовано, тем это сделать проще.
Если собственник доли в квартире не согласен с продажей другой доли постороннему лицу, он может обжаловать договор в суде.Срок подачи иска по таким условиям — три месяца.
В суд по этому делу в качестве ответчиков вызываются продавец и покупатель.Правила оформления продажи.
После соблюдения всех условий по осведомлению сособственников, начинается оформление сделки с недвижимостью. С этого момента продажа происходит по обычной схеме сделок с недвижимым имуществом.
Оформленный договор регистрируется в Росреестре, новый собственник получает свидетельство.
Какие документы собрать?
Для оформления сделки вам следует подготовить:
- Свидетельство о собственности.
- Техпаспорт квартиры.
- Кадастровый паспорт.
- Согласие супруга(и).
- Справка о зарегистрированных в квартире.
- Документ, удостоверяющий личности участников сделки.
- Выписка из ЕГРИП.
Образец согласия супруга на продажу доли
В зависимости от условий также дополнительно могут потребоваться:
- Копии извещения сособственников, заверенные надлежащим образом.
- Копии уведомлений в получении извещений.
- Заявления-отказы других собственников.
Если долей в квартире вы владели не более трёх лет, с продажи необходимо заплатить налог, размером 13% от суммы.
Продавая долю, владение которой превышает три года, от налога собственник освобождается, независимо от суммы, за которую недвижимость была продана.О том, какие документы нужны для продажи квартиры, читайте здесь.
Если долю хотят купить несколько человек
Существуют ситуации, когда несколько оповещённых сособственников претендуют на покупку части квартиры. Выбор определённого покупателя принадлежит продавцу. Только он вправе решать, кому продать своё имущество.
При продаже доли одному из собственников, ставить в известность других продавец не обязан, так как право преимущественной продажи при таком условии полностью соблюдено.
Цена доли
Некоторые владельцы частей квартир, что их цена пропорциональна части рыночной стоимости жилья. Это является заблуждением. Даже если вы владеете половиной квартиры, рассчитывать вы можете на сумму, меньше половины её рыночной стоимости.
Связано это с тем, что реально выделить долю в натуре в условиях городских квартир невозможно. Ведь в ней нельзя отделить часть санузла или кухни, невозможно пропорционально разделить квадратные метры и сделать отдельный вход. Все эти условия снижают стоимость квадратных метров жилья. На цену также влияет организация пространства в квартире. К примеру, жилплощадь со смежными комнатами стоит на порядок дешевле.
Некоторые особенности оформления продажи
А именно:
- При продаже доли, принадлежащей на правах собственности несовершеннолетнему гражданину, следует получать разрешение от органов опеки.
- Доля, полученная по наследству, продаётся по общим правилам, с учетом прав преимущественной покупки.
- После развода, предложить купить долю нужно в первую очередь бывшему супругу.
- Продажу можно осуществлять через доверенное лицо, с оформлением для этого соответствующих документов.
- При уплате налога на продажу, ситуация зависит от времени владения долей и суммы, за которую она продаётся.
- Особые трудности возникают при продаже доли жилья, находящегося в ипотеке. Продавец может столкнуться с протестом других владельцев и банке. Кроме того, покупатели неохотно приобретают квадратные метры в квартире с обременением.
Каждый отдельный случай продажа доли в квартире сособственнику имеет свои особенности.Для правильного оформления сделки следует их тщательно изучить и строго соблюдать, во избежание последующих судебных разбирательств. В нашей статье вы смогли подробно рассмотреть какие документы прилагаются к договору купли продажи доли в квартире одному из собственников. И если в практике возникнет ситуация продажи доли в квартире второму собственнику, то вы уже не растеряетесь!
О том, что нужно делать после сделки, читайте в этой статье.
Продажа квартирной доли,смотрите в видео:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-14-90 (Москва)
Это быстро и бесплатно!Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.Добавить комментарий
Здравствуйте, Вадим! Если у вашей сестры доля в праве, то к нотариусу к вам идти не желательно, а обязательно, так как со 2 июня 2016 года вступил в силу закон, что договора по отчуждению долей должны быть только в нотариальной форме. Это составление договора, конечно, будет дороже, чем у обычного юриста, но имеет ряд плюсов: при подаче документов на гос. регистрацию в МФЦ сестра уже может не присутствовать и срок регистрации вместо 9 рабочих дней будет длится 5.
Моя сестра владеет 1/16 долей квартиры. Мы согласились на договор о купле-продаже. Через нотариуса делать быстрее?
Доброго времени суток! Оформление через нотариуса в первую очередь надежнее. Тогда у вас будет уверенность, что все необходимые для сделки документы точно собраны и проверены надлежащим образом. И да, еще и быстрее. Профессионалы всегда быстрее оформляют документы и дают рекомендации, если возникают какие-то вопросы в процессе оформления сделки.