Что такое перепланировка квартиры: в офис, хрущевки, ванны и туалета, двушки, кладовки в гардеробную, образец для согласования, план, СНИП

      

pereplanirovka_kvartiryi_1_400x300Улучшить свое жилище, приспособить к изменяющимся потребностям семьи – вполне естественное стремление.

Однако, если ваша квартира является частью многоквартирного дома, то следует иметь в виду: перепланировка квартиры должна быть согласована с местными органами самоуправления.

О том что такое перепланировка квартир в домах разных серий и какие есть идеи для перепланировки квартиры, мы и поговорим в этой статье.

О том, как сделать перепланировку в четырехкомнатной и двухкомнатной квартирах, читайте в статьях нашего сайта.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Что считается перепланировкой, а что переустройством?

Прежде, чем затевать хлопоты с документами, следует понять, а являются ли планируемые (или уже внесенные) изменения перепланировкой. pereplanirovka_kvartiryi_2_400x300

Определение, что считать перепланировкой, а что – переустройством, дает Жилищный кодекс РФ.

Принципиальное отличие этих понятий: перепланировка изменяет конфигурацию жилища, а переустройство – затрагивает инженерные сети, оборудование.

Причем и то и другое сопровождается внесением изменений в техпаспорт.

С учетом вышеизложенного, перепланировкой является:

  • снос или перенос межквартирных/межкомнатных стен, возведение дополнительных перегородок;
  • устройство дверных проемов, арок в местах, не предусмотренных первичным планом, или изменение формы, размера существующих;
  • устройство тамбуров;
  • увеличение общей/жилой площади квартиры за счет присоединения к ней подсобных помещений, балконов, лоджий;
  • изменение размера и формы оконных блоков;
  • дополнительная гидро-, шумо-, теплоизоляция пола, потолка, приводящая к изменению общей высоты помещения;
  • остекление (даже частичное) балконов, лоджий, установка стационарных решеток на балконы и окна;
  • установка декоративных перегородок, скрывающих трубы, кабели, отопительные приборы;
  • устройство дополнительных вентиляционных шахт, дымоходов.

К переоборудованию относят:

  • перенос варочных панелей, духовок, плит;
  • pereplanirovka_kvartiryi_3_400x257

  • замена плиты с газовой на электрическую и наоборот;
  • перенос радиаторов отопления;
  • перестановка ванны, унитаза, установка ванны большего размера или другой формы;
  • обустройство дополнительного санузла;
  • перенос радиаторов отопления или установка радиаторов другого типа;
  • установка кондиционера (с выносом блока на фасад здания);
  • устройство «теплого пола»;
  • установка мощной стиральной машины, требующая замены проводки.

Не являются перепланировкой, переоборудованием:

  • косметический ремонт;
  • замена сантехнического оборудования, электроприборов на аналогичные;
  • покрытие стен, пола плиткой, ламинатом и т.п.;
  • обустройство встроенных шкафов;
  • замена двери с изменением открывания (наружу/внутрь), установка дополнительной двери в тот же проем, снятие (если форма и размер проема не изменяется).
В спорных случаях имеет смысл проконсультироваться непосредственно в компетентных органах, согласующих перепланировки (и получить письменный ответ).

Теперь, когда понятно, что такое перепланировка и ремонт квартир, перейдем к стандартам и примерам.

СНИП, КОПЭ и другие стандарты

pereplanirovka_kvartiryi_4_400x267Каких-то специальных СНИПов перепланировки квартиры не существует.

При составлении проекта и согласовании перепланировки все изменения должны соответствовать СНиП 31-03-2003, который относится к нормам проектирования жилых многоквартирных зданий.

Есть также СНиП 2.03.13-88, использующийся в устройстве полов.

СаНПиН 2.1.2.2645-10 устанавливает санитарные нормы, относящиеся к жилым помещениям. Есть нормы освещенности, расположения кухонь и санузлов, устройства вентиляции и отопления и т.д.

То есть любые изменения, вносимые в уже построенную квартиру, не должны противоречить требованиям всех вышеперечисленных правил.

Каждый орган местного самоуправления может принимать и собственные документы, например, в Москве это — Постановления № 508 и 840.

Постановление № 508, скачать

Постановление № 840, скачать

Порядок же оформления перепланировки указан непосредственно в Жилищном кодексе. Именно им следует руководствоваться при подготовке документов и узаконивании существующей перепланировки.

Для согласования перепланировки нужно составить соответствующее заявление в полномочный орган, дающий разрешения на перепланировки квартир.

Заявление на перепланировку квартиры для согласования, образец

Также согласование можно поручить сторонней проектной организации.

Образец договора на согласование перепланировки квартиры, скачать

Как узаконить?

Если по какой-то причине перепланировка уже сделана без получения соответствующих разрешений, то придется достаточно сложный и муторный путь узаконивания. Вполне реально узаконить перепланировку, если она не нарушает указанные выше нормы.

Последовательность действий такова:

  • оформить кадастровый паспорт;
  • заказать и получить технический паспорт (как «было», без перепланировки);
  • получить в СЭС письменное заключение о соответствии санитарным нормам;
  • в любой проектной организации сделать проект квартиры (с перепланировкой);
  • подать все собранные документы вместе с заявлением в местную Администрацию (обычно этим вопросом занимается архитектурный отдел);
  • подать иск в суд с просьбой узаконить перепланировку (Администрация не примет соответствующее постановление без решения суда);
  • если суд принял решение в вашу пользу, заказать и получить новый техпаспорт (внести изменения);
  • внести изменения в данные кадастрового учета и получить на руки кадастровый паспорт;
  • если изменилась площадь квартиры, понадобится и получить новой свидетельство о собственности.

Как сделать в доме?

Брежневка

Перепланировка квартиры брежневки: основным недостатком такого жилья в кирпичной или блочной девяти-/двенадцати-/шестнадцатиэтажке – большинство хозяек считает маленькую кухню. pereplanirovka_kvartiryi_6_400x288

Многим не нравятся и длинные узкие коридоры, соединяющие входную дверь с комнатами и кухней.

Для улучшения обычно площадь кухни увеличивают за счет встроенного шкафа, который нередко располагается между кухней и санузлом.

Бывает, что реально еще и объединить ванну с туалетом, а площадь кухни увеличить за счет сэкономленных таким образом метров, «прихватив» заодно и часть коридора.

Это, если говорить коротко, о перепланировке квартир в кирпичных домах.

Перепланировка хрущевки

Многие наши сограждане до сих пор живут в «хрущевках» — панельных домах с микроскопической кухней, проходными комнатами, совмещенным санузлом и нелепым коридором, где только двери и с трудом можно повесить даже небольшую вешалку для одежды. Перепланировка маленькой квартиры — не самая легкая задача.

Хрущевка, варианты перепланировки:

В хрущевках обычно есть большая кладовка. Именно она-то и становится объектом для экспериментов. За счет кладовки увеличивают комнату, делают из нее дополнительное жилое помещение, правда, без естественного освещения («тещина» комната).

Чтобы волшебным образом превратить кладовку в спальню, можно просто разобрать встроенные шкафы. Нередко в верхней части стены делают окна, чтобы хоть какой-то естественный свет попадал в «темнушку».

Вход оставляют из спальни или переносят в зал.

А иногда, увеличив за счет кладовки жилую площадь, можно позволить себе сделать из проходного зала изолированную комнату, выделив коридор.

Популярна и переделка кладовки в гардеробную в хрущевке.

Серия II 49

pereplanirovka_kvartiryi_400x333Сложность перепланировки квартиры в панельных домах 49 серии – это поперечные капитальные стены. Перепланировка стен в квартире вообще дело непростое. Очень часто совмещают капитальный ремонт квартиры с перепланировкой.

Перепланировка квартиры в доме серии II 49: дома этой серии отличаются тем, что практически все стены в квартире являются несущими, так что при перепланировке приходится использовать специальные приемы для сохранения прочности конструкции.

Один из главных недостатков планировки этой серии домов – микроскопический раздельный санузел.

В туалет можно войти только задом, а в ванной комнате нет места ни для шкафа, ни для стиральной машины. На помощь приходит перепланировка ванны и туалета в хрущевке.

Проблему решают, увеличивая площадь санузла за счет присоединения коридора. Кухонный вход при этом переносят в прилегающую комнату.

В трехкомнатных «распашонках», кроме того, большая комната является проходной. Чтобы сделать ее изолированной, удлиняют коридор, а жилую площадь увеличивают, присоединяя лоджию к комнате.

Также о том, как сделать перепланировку в панельном доме и какие есть типовые варианты переделки коридора, санузла и кухни, читайте здесь.

Серия П44 Т

Перепланировка квартиры П 44 Т: эта серия современных домов имеет достаточно удобную планировку – изолированные комнаты, большую кухню, раздельный санузел. Возможная перепланировка позволяет выделить встроенные шкафы и гардеробные комнаты.

За счет переноса кухонного проема в одну из жилых комнат можно сделать дополнительный гостевой санузел или увеличить площадь существующего для установки дополнительного оборудования: джакузи, душевой кабины.

Серия П 30

Перепланировка квартиры П 30: в домах этой серии наиболее частый вариант – объединение ванны и туалета в совмещенный санузел. Это позволяет более рационально разместить сантехническое оборудование, освободив место для полноразмерной стиральной машины, шкафа-пенала и даже душевой кабины.

Иногда, объединив коридор с ближайшей комнатой, делают проходную, зато просторную гостиную. Одновременно вход в кухню, расположенный в некоторых квартирах этой серии прямо рядом с входной дверью, переносят в переоборудованную гостиную, получая небольшую прихожую.

Серия II 68

Перепланировки квартир серии II 68: в однокомнатных квартирах этой серии иногда совсем отказываются от выделенной прихожей, убирая лишние стены. pereplanirovka_kvartiryi5_400x267

Зато комната становится более просторной. Или, наоборот, делают дополнительный встроенный шкаф и гардеробную с входом из жилой комнаты.

Двушка хрущевка: перепланировка этой же серии подразумевает объединение санузла.

А в «трешках» соединяют гостиную с кухней, что позволяет создать большое пространство для организации вечеринок, приема гостей. Только надо помнить, что такой вариант возможен лишь в домах с электрической плитой.

Серия 155

Это дома, имеющие свободную планировку квартир, поэтому, не затрагивая несущих конструкций, можно сделать интересную перепланировку квартиры И 155, изменяя конфигурацию комнат, реализуя красивые арки и широкие проемы, устраивая встроенные шкафы.

Самый популярный вариант перепланировки в трехкомнатных квартирах этой серии – увеличение санузла. Несмотря на достаточно большую общую площадь, туалет и ванна комната здесь совсем невелики, поэтому вполне естественно стремление их расширить.

Проще всего объединить туалет и ванную, убрав между ними перегородку. В результате площадь санузла не изменится, зато можно будет более рационально расположить сантехническое оборудование. Более затратный вариант перепланировки – увеличить санузел за счет коридорчика, ведущего в кухню.

Кухонную дверь переносят в одну из комнат, делая кухню-гостиную с широким проемом, а площадь коридора присоединяют к совмещенному санузлу, увеличивая его почти вдвое.

Тогда можно подумать и о джакузи, и о просторной душевой кабине с гидромассажем.

Угловая квартира

pereplanirovka_kvartiryi_7_400x263Самый удачный вариант перепланировки хрущевки угловой связан с тем, что комната в такой квартире имеет два окна.

Хозяева нередко одно из окон заклеивают или загораживают мебелью.

Однако, можно установить перегородку поперек единственной комнаты, одновременно объединив оставшуюся часть с кухней.

Получаем изолированную спальню и кухню-гостиную, где можно поставить дива, телевизор и даже организовать небольшой уголок-домашний офис.

Замечательный вариант для одного человека или даже небольшой семьи.

Несколько интересных вариантов перепланировки угловых квартир можно найти здесь.

Квартира-вагончик

Довольно редкий вариант планировки хрущевок, имеющий две комнаты с окнами на противоположные стороны. Изначально неплохой вариант, потому что в проходной комнате двери расположены в одном углу.

Перепланировка квартиры вагончиком: для повышения удобства можно часть большой комнаты с дверями отгородить, сделав дополнительный коридор, тогда получаем изолированные комнаты с минимальной потерей площади.

Если же этот коридор продолжить до противоположной стены, то глухом закутке получается просторная кладовка или стенной шкаф: можно освободить комнаты от громоздких гардеробов.

Также на нашем сайте вы можете узнать, как сделать перепланировки квартиры-студии, как пристроить балкон к квартире на первом этаже и можно ли получить разрешение на перепланировку, если квартира куплена в ипотеку.

Что делать нельзя?

Настраиваясь на решительные изменения, надо понимать, что есть ограничения, которые обойти нельзя, поскольку такие изменения несут опасность для окружающих.pereplanirovka_kvartiryi_8_400x268

В многоквартирных домах нельзя переносить или расширять кухни, санузлы таким образом, чтобы какая-то их часть (или полностью), оказывалась над жилой комнатой расположенной ниже квартиры.

Поскольку расположенные друг на другом квартиры имеют одинаковую планировку, то расширение возможно только за счет коридоров.

Как проводится перепланировка несущих стен в квартире? Если изменения затрагивают несущие стены, скажем, планируется такую стену перенести или сделать в ней не предусмотренный первоначальным проектом проем (расширить существующий), то потребуется инженерный расчет и специальные мероприятия для обеспечения прочности: подпорки, укрепление за счет металлических балок и т.п.

Иначе может пострадать все сооружение. Уже есть прецеденты, когда многоэтажные дома давали трещины из-за несогласованных перепланировок.

Если в квартире предусмотрена газовая плита, то кухня обязательно должна отделяться от комнаты перегородкой с дверью. Газовые трубы ни при каких условиях не должны проходить через жилые комнаты. Таково требование правил безопасности.

Подробнее о том, что можно и нельзя делать при перепланировке, читайте здесь.

Как переделать квартиру в офис?

pereplanirovka_kvartiryi_9_400x267Чтобы использовать квартиру в качестве офиса, необходимо перевести ее в нежилое помещение. И подготовить план перепланировки квартиры в офис.

Обычно под офисы используют квартиры на первых этажах зданий.

Самый простой вариант – если квартира по каким-либо причинам непригодна для проживания людей.

Докажите, что в квартире слишком шумно, сыро, есть посторонние запахи, получите заключение СЭС – и муниципалитет легко пойдет вам навстречу, переведя неудобное помещение в нежилой фонд.

Если же квартира пригодна для проживания, выдвигается ряд дополнительных условий:

  • в квартире можно устроить отдельный вход;
  • в квартире никто не зарегистрирован, она не имеет обременений;
  • под квартирой нет жилых помещений.
Обращаются с заявлением о переводе в нежилое помещение собственник/собственники квартиры или их представитель.

Есть ли ограничения по срокам?

Законом не установлены ограничения, касающиеся сроков перепланировки. Получить разрешение и выполнить перепланировку можно как в новостройке, так и в уже давно существующем доме.

Главное, чтобы перепланировка не нарушала прочности конструкций здания и не представляла опасности для проживающих. Что касается сроков «узаконивания» уже выполненной перепланировки, то здесь также нет никаких ограничений.

По времени оформления и по стоимости затраты на получение соответствующих разрешений и на оформление уже выполненной перепланировки сопоставимы. Однако надо иметь в виду, что принятие судом решения может затянуться.

Особенно это неприятно, если предстоит продажа квартиры: покупатель ждет, а вы не можете получить документы, необходимые для продажи, потому что вовремя не узаконили перенос внутренней перегородки, например.

Далеко не любую перепланировку можно узаконить. По незнанию вы можете выполнить работы, которые явно запрещены нормами – и тогда самый минимум, что вам грозит – восстановление «как было» за свой счет. Последствия могут и гораздо более серьезными: обрушения, пожары и т.п.

Поэтому документы лучше готовить не после перепланировки квартиры, а до неё, или в процессе.

Покупка квартиры с перепланировкой

Представьте себе: вы собрались купить квартиру, уже согласовали все вопросы, и вдруг обнаружили, что планировка квартиры не соответствует той, которая содержится в техническом паспорте. pereplanirovka_kvartiryi_10_400x267

Это значит, предыдущий собственник сделал перепланировку и не оформил ее соответствующим образом. Как поступить в такой ситуации?

Вариант первый – БТИ не знает о сделанной перепланировке. То есть вы посмотрели план – и там нет никаких «красных линий», которые как раз и обозначают не зарегистрированные должным порядком изменения.

Вы можете оформить покупку такой квартиры, понимая риски. Ведь отвечать за незаконную перепланировку придется собственнику, то есть вам.

Если же план квартиры содержит незарегистрированные изменения, единственный вариант – договариваться с продавцом, чтобы до совершения сделки все перепланировки были узаконены.

Проявите особую бдительность, если планируется покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита. Требования банков однозначны: фактические параметры квартиры должны совпадать с указанными в документах. То есть получить ипотечный кредит под залог квартиры с самодеятельной перепланировкой не удастся.

Хотите спать спокойно? Сначала получите разрешения компетентных органов, а потом делайте перепланировку с уверенностью, что ваша обновленная квартира соответствует всем нормам безопасности. Вовремя полученные документы, узаконивающие изменения в квартире позволят в любой момент ее продать, подарить, заложить без проблем и проволочек. Ведь продажа с незаконной перепланировкой влечет за собой массу трудностей.

Надеемся, что примеры перепланировки квартиры, приведенные в нашей статье помогут вам с удобством устроить свое жилье. Теперь вы хорошо знаете, что такое планировка и перепланировка квартиры и помещений, как их легализовать и провести с наименьшими усилиями.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Новое в разделе
Обсуждения
Подписка (E-mail)
© 2017 СВОЁ