Правовые вопросы - договор найма квартиры: как составить и оформить, что такое договор коммерческого и безвозмездного найма?

nullПравовые и организационные вопросы найма квартиры сейчас стали очень актуальными, так как люди все чаще приезжают в большие города и мегаполисы, чтобы заниматься трудовой деятельностью или другими делами.

Очень важно найти подходящее жилье и добросовестного собственника, который не обманет при заключении договора на наем квартиры.

Все правовые тонкости и нюансы таких соглашений необходимо знать в целях личной безопасности. Так давайте разберемся: договор найма квартиры, что же это такое?

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Что означает договор найма жилья?

Договор найма приватизированной квартиры – это письменное соглашение, целью которого является предоставление пригодного жилья со стороны собственника или другого назначенного им лица (наймодатель) заинтересованным субъектам (наниматели) за определенную плату. Данное определение содержится в ст. 671 ГК РФ.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

 

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Что означает договор найма жилья?Само соглашение заключают только с целью проживания, пользования чужим имуществом на какой-то определенный срок. Для занятия бизнесом существуют другие договоры, а цель найма – это в первую очередь проживание.

Никакое иное использование жилплощади не предусматривается законом. Предмет договора — это любое жилое помещение (дом, квартира, их части, комната), которое отвечает требованиям ЖК РФ, то есть, говоря просто, оно должно быть пригодным для удовлетворения необходимых потребностей.

Полуразрушенная квартира/дом, где нет санитарного узла не претендует на звание пригодного жилья. К тому же собственник квартиры/дома обязан соблюдать санитарные и экологические требования, так как в противном случае помещение нельзя назвать «жилым».

Заключают договор о сдаче в наем квартиры только граждане (физ.лица), но бывает, что стороной в соглашении выступает и юр. лицо, но в таком случае это автоматически становится арендой, даже если и заключено такой соглашение с целью проживания. Так как же оформить договор найма квартиры?

Когда составляют?

Если вы хотите снять квартиру, договор найма квартиры может понадобиться. Составить договор о найме квартиры необходимо непосредственно перед передачей жилья другим лицам, где необходимо предусмотреть все условия и сроки проживания. Вполне возможно, что составление соглашения можно отложить на более поздний срок и заключить его уже после заселения, если была такая предварительная договоренность.

Это в какой-то степени удобно для нанимателей, так как они могут тщательней осмотреть жилое помещение и освоиться там, но существует и большой риск обмана со стороны собственника. Сроки здесь достаточно мобильны, а закон не устанавливает обязательных к этому требований, но уже по законодательному определению договора найма можно понять, что составлять его желательно до фактического заселения и передачи имущества в пользование.

Собственникам в таком случае нужно заранее составить типовой образец договора. К таким соглашениям установлено обязательное требование соблюдения письменной формы (ст.674 ГК РФ), потому что в ином случае сторонам очень сложно ссылаться на свидетельские показания и защиту своих требований.

Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения

 

  1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
  2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Когда составляют?Нередко типовой договор найма квартиры вообще не составляют и договариваются обо всем устно, но это только ставит нанимателя в крайне уязвимое положение, так как потом возникают трудности с регистрацией по месту жительства и, как следствие, дальнейшего официального трудоустройства.

Это чаще всего происходит потому, что наймодатель не хочет обременять себя правовыми обязательствами, ведь такое соглашение уже будет нельзя расторгнуть просто по беспричинной инициативе во внесудебном порядке согласно ст. 687 ГК РФ. Поэтому лучше сдать квартиру по договору найма квартиры.

Справка! Договор найма, заключенный на срок больше года, требует гос.регистрации. Если есть заинтересованность в длительном проживании, то нужно как можно скорее совершить сделку.

В чем отличие найма от аренды?

Очень часто люди путают или просто не понимают разницы между наймом и арендой, но это является грубой юридической ошибкой, так как это два разных договора, хоть и смежных в предмете своего соглашения. Стороны соглашения найма – физические лица, цель которых исключительно проживание, а основные признаки аренды может описать несколькими пунктами:

  1. Одна из сторон соглашения – любая организация, учреждение, то есть юр. лицо.
  2. Предметом соглашения может быть земельный участок, здания и сооружения, а также их часть, то есть любые жилые и нежилые объекты.
  3. Чаще всего цель договора — предпринимательская деятельность или иные цели, не связанные с проживанием (некоммерческая цель).
  4. Прекратить договорные отношения можно по инициативе собственника без участия суда. Это допустимо в случае нарушений договора нанимателем.

В качестве вывода можно сказать, что у договора аренды предмет соглашения гораздо шире, чем у найма, так как во втором случае нужно помещение, пригодное для жилья, а для аренды это несущественно. Субъектный состав аренды – это юридические лица, то есть организации/учреждения должны быть хоть бы одной из сторон соглашения.

Справка! Цель аренды имущества чаще всего предпринимательство или иная некоммерческая деятельность, а цель найма – это обычное проживание.

Какие существуют разновидности?

Законом предусмотрено 2 вида соглашений найма, которые могут одинаково использоваться на практике:

  1. Коммерческий.
  2. Безвозмездный.

Какие существуют разновидности?У выше перечисленных договоров одинаковая правовая природа, но различаются они только тем, что в случае договора коммерческого найма квартиры жилец платит определенную сумму денег собственнику за проживание в его квартире/доме.

Безвозмездный же найм подразумевает бесплатное пользование жильем. Коммерческий найм больше распространен среди населения, потому что собственнику он приносит регулярную прибыль.

В таком соглашении отдельными пунктами указывается размер и порядок оплаты жилья, который должен вносить наниматель, к примеру, каждый месяц. Такая информация обычно указана в самом договоре, в какой точный срок нужно внести оплату, каким способом и что произойдет в случае задолженности.

Договор безвозмездного найма квартиры – это бесплатное проживание в квартире собственника. Иными словами, жильцам не нужно осуществлять регулярные платежи за пользование имуществом, но на них обычно возлагаются обязанности по оплате всех коммунальных расходов (квартплата, электроэнергия, водоснабжение и т.д.) поэтому de facto все равно за жилплощадь нужно платить.

Тем не менее в законе не содержится такое определение, как «безвозмездный найм», потому что на такие случаи есть другая дефиниция «безвозмездное пользование», что предусмотрено ст. 689 ГК РФ.

Статья 689 ГК РФ. Договор безвозмездного пользования

  1. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
  2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
  3. К договору безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия применяются также правила, предусмотренные статьей 609 настоящего Кодекса.

Какие существуют разновидности?В подобных ситуациях аналогично составляется договор, где собственник обязуется бесплатно передать во временное пользование определенную жилплощадь.

В документе должно быть обязательно указано прямым текстом, что это договор «безвозмездного пользования жилплощадью», потому что сам найм подразумевает коммерческий характер отношений сторон.

Субъекта договора безвозмездного пользования именуются «ссудодатель», то есть собственник квартиры или уполномоченный им субъект и «ссудополучатель» — вселяющееся лицо. Возникает вопрос: в каких случаях потенциальный жилец может рассчитывать на такое «бесплатное» проживание? Чаще всего такое соглашение заключают с родственниками, близкими друзьями собственника, которые рассчитывают на договор найма квартиры и регистрацию в ней.

Что прописывают в договоре и его содержание

Содержание соглашения найма в каждом случае может быть разным, так как все зависит от воли собственника, который может предусмотреть любые обстоятельства или включить определенные пункты обязательств. ГК РФ описывает общие аспекты соглашения. В любом договорном документе независимо от его природы указаны сроки его действия, права и обязанности, ответственность, участвующих в нем субъектов и т.д. Согласно сложившейся юридической практике в нем устанавливаются следующие права и обязанности нанимателя:

  1. Проживание и пользование жильем.
  2. Вселять родственников, других людей на постоянной или временной основе с разрешения собственника (ст. 679-680 ГК РФ).
  3. Статья 679 ГК РФ. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

     
    С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
    Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
    (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

     

    Статья 680 ГК РФ. Временные жильцы

     
    Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
    (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

    Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
    Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

  4. Регулярная оплата жилплощади, порядок и точные сроки которой устанавливаются самим соглашением. Если порядок расчетов с собственником договорно не предусмотрен, то денежные суммы выплачиваются нанимателем каждый месяц, исходя из ст.30 ЖК РФ (ст. 672 ГК РФ).
  5. Оплата коммунальных расходов, если такое положение указано в обязательстве (ст.678 ГК РФ).
  6. Статья 678 ГК РФ. Обязанности нанимателя жилого помещения

     
    Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
    Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
    Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

  7. Проводить текущий ремонт и нести все расходы по нему (ст.681 ГК РФ).
  8. Статья 681 ГК РФ. Ремонт сданного внаем жилого помещения

     

    1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
    2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
    3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

  9. Бережно содержать квартиру и принимать все меры по сохранности жилплощади (ст.678 ГК РФ).
  10. Соблюдать жилищное законодательство.
  11. Быть ответственным за действия всех проживающих совместно людей (ст. 677 ГК РФ).
  12. Прекратить в любое время соглашение найма.
  13. Покинуть жилье в указанный срок.
  14. Важно! Квартиросъемщиком по договору может быть только гражданин/гражданка, но все проживающие в квартире лица обязательно указываются в тексте соглашения. Они никак не ограничены в правах и их статус идентичен нанимателю

    .

    У собственника тоже есть свои права и обязанности, которые регламентированы соглашением. Наймодатель вправе/обязан:

    • передать жилплощадь в пользование определенным лицам (нанимателям);
    • передать имущество в жилом и пригодном для эксплуатации виде с соблюдением санитарных требований;
    • осуществлять кап. ремонт и нести все расходы по нему;
    • оплачивать ком. услуги, если того требует договор;
    • истребовать с жильцов плату за квартиру в случае просрочки;
    • расторгнуть договор, если он был нарушен нанимателем, но это возможно исключительно в суд. порядке;
    • давать согласие/отказ нанимателю на осуществление определенных имущественных действий (вселение жильцов, сдача в поднаем и т.д.).

    В договоре найма чаще всего прописывают срок его действия, по истечению которого все жильцы квартиры должны освободить помещение. Наймодатель может дать дополнительное время на необходимые сборы, чтобы покинуть жилплощадь. Законом предусмотрен максимальный срок заключения соглашения – 5 лет (ст.683 ГК РФ).

    Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

     

    1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
    2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

    Что прописывают в договоре и его содержаниеЕсли в договоре сроки не указаны, то автоматически считается, что он заключен на 5 лет. В дальнейшем он либо перезаключается, либо имущественные отношения полностью прекращаются между сторонами.

    Однако, стоит помнить, что в случае окончания срока соглашения, наниматель имеет преимущественное право на его повторное заключение, а собственник не может ему беспричинно отказать.

    Он должен уведомить нанимателя об этом за 3 месяца, сообщив либо о готовности перезаключить соглашение на тех же или иных условиях, либо о решении никому не сдавать квартиру в течение года согласно ст. 684 ГК РФ.

    Наймодатель устанавливает в соглашении любой срок проживания лица, который может быть прописан конкретной календарной датой, периодом времени (год, месяц), сутками, часами, если соглашение заключается на очень короткий срок (месяц, недели). Исчисление сроков будет осуществляться согласно общим правилам ГК РФ (ст.128 ГК РФ).

    Статья 128 ГК РФ. Объекты гражданских прав

    (в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 142-ФЗ)

     
    К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

    К примеру, если лицо снимает квартиру/дом посуточно, то срок истекает в 00:00 часов последних суток.

    Договор посуточного найма квартиры — бланк

    Что прописывают в договоре и его содержаниеУ каждого договора есть существенные условия, то есть его главные аспекты, без которых он не может существовать. У соглашения найма это в первую очередь предмет, под которым в данном случае понимается жилая квартира, ее часть, дом, часть дома.

    Описание и адрес нахождения имущества подробно указываются в самом договорном документе. Все остальные условия будут дополнительными. Например, права и обязанности, срок, размер оплаты и т.д. Собственник также может прописать и индивидуальные условия (наступление определенных событий, совершение действий), которые могут повлечь за собой прекращение договора и другие санкции.

    Пример договора найма жилого помещения (квартиры) — здесь

    Как прекращается соглашение?

    Все договоры прекращаются согласно правилам ст. 450 ГК РФ, но у такого обязательства имеется своя специфика. Наниматель может в любой момент расторгнуть договор, не объясняя причин своего решения, но при этом должны быть соблюдены следующие условия:

    • все проживающие совместно лица выразили свое согласие;
    • извещение собственника за 3 месяца о желании покинуть квартиру.
    Важно! Договор автоматически прекращается, если наниматель умирает, но только при условии, что он проживал один. Если совместно с ним проживали родственники или другие люди, то кто-то из них становится нанимателем, а соглашение продолжает действовать в неизменном виде.

    Договор по инициативе жильца сразу же расторгается, но положение собственника в таком случае не такое свободное, потому что он не может беспричинно прекратить договорные отношения. Наймодатель может это сделать только в судебном порядке и в случае грубого нарушения пунктов соглашения, положений ЖК РФ. Это возможно при следующих ситуациях:

    • неоплата жилья в обозначенные сроки. По общим правилам ГК РФ это просрочка платежа свыше полугода, если договор долгосрочный и более 2 раз ежемесячно, если соглашение краткосрочное;
    • разрушение, существенная порча квартиры/дома, самовольное снесение стен, конструкций;
    • длительная не оплата коммунальных услуг;
    • несоблюдение санитарных и экологических норм, нарушение покоя и законных границ соседей и т.д.;
    • использование квартиры/дома не для проживания, а для иных целей, т.е. не по назначению;
    • вселение людей с нарушением требования закона о норме общей S жилья на 1 человека;
    • осуществление имущественных сделок с жильем без разрешения наймодателя;
    • другие ситуации, указанные на усмотрение собственника.

    Как прекращается соглашение?Необязательно собственник будет сразу расторгать договор, так как он может вынести предупреждение с просьбой устранить все нарушения, а если ответной реакции не последует, то договорные отношения ожидает справедливое прекращение.

    Все эти случаи прописаны в ст. 687 ГК РФ. Расторжение договора найма квартиры происходит автоматически после окончания его срока.

    Если жилец и все проживающие с ним лица отказываются освободить квартиру/дом, то выселить их могут принудительно можно только в судебном порядке. До этого никакие насильственные действия собственник не вправе применять.

    В заключении можно сказать, что соглашение найма – это не такое простое обязательство, как кажется на первый взгляд. Ему посвящена глава 35 ГК РФ. Для собственной безопасности необходимо вчитываться в каждый пункт документа. Очень часто в вопросах съема квартиры можно столкнуться с обманом, но от этого, увы, никто не застрахован. В таком случае можно попросить разрешение у хозяина квартиры приехать заранее и полностью осмотреть помещение или сразу поднимать вопрос о необходимости заключения договора.

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
© 2017 СВОЁ