Мена и обмен

nullДоговор мены это первая форма сделки, которую осуществляли еще первобытные люди, не знавшие денег, письменности и даже речи.

Он был столь простым и естественным, что после возникновения письменного права поначалу не нуждался даже в законодательном оформлении.

В дальнейшем наибольшую распространённость получила купля-продажа, вещи стали товарами, сделки мены приобрели подчиненный характер. Современное законодательство ставит целью приспособить такие соглашения к товарно-денежным отношениям рыночной экономики.

В этой статье поговорим о том, что такое договор мены имущества, стороны договора и его особенности. Также будет представлен образец договора мены недвижимого имущества.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Что сказано в законе?

А что говорит о договоре мены ГК РФ в чем заключается правовое регулирование договора мены? Что сказано в законе?

Договору мены посвящены статьи 567, 568, 569, 570, 571 ГК из гл. 31.

Современные теоретики права считают, мена — разновидность бартерной сделки, осуществляемой по ст. 410-й ГК.

Это вытекает ст. 567-й ГК. К нему применяются те пункты ст. 31-й ГК, которые не противоречат существу сделки.

Понятие договора мены: каждая сторона выступает продавцом и покупателем одновременно, а суть соглашения мены заключается в прекращении взаимных денежных обязательств зачётом.

Статья 567. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен

.

Статья 568. Цены и расходы по договору мены

  1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
  2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Статья 569. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 328).

Статья 570. Переход права собственности на обмениваемые товары

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Статья 571. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 461 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

Статья 410. Прекращение обязательства зачетом

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

С этой точкой зрения можно согласиться с той поправкой, что при сделке мены не обязательно указывать денежную оценку обмениваемых объектов – при отсутствии указаний на противное их стоимость считается равной.

При неравноценности обмениваемых объектов их денежная оценка в договоре мены присутствует обязательно с указанием размера и способа внесения доплаты (п. 2 ст. 568 ГК).

Такая оценка представляется обязательной также, когда в мене участвуют юр. лица, если сделка будет учтена в налоговых, иных имущественных обязательствах сторон, при расчёте льгот и компенсаций.

Без указания цены сложно в дальнейшем будет предъявить претензии к партнёру, если в объекте обмена обнаружится изъян, одна из сторон решит отменить сделку, а вторая к этому моменту уже распорядится объектом.

Из сказанного следует: цены в договоре желательно проставлять всегда. Цены устанавливаются в рублях.

Что сказано в законе?Подробнее про составление договора мены можно прочесть здесь.

Право собственности переходит одновременно после государственной регистрации договора мены.

Если объекты обмена — объекты, расположенные на земле, они обмениваются вместе с землёй под ними, закреплёнными за объектами участками.

Такие сделки регулируются также статьями ЗК.

Регистрируется мена по ст. 164-й, ст.131-й ГК. Пошлины платится по статье НК 333.33 п. 27 (200 рублей). Если документы на землю под объектом у собственника дома не оформлены, в регистрации сделки могут отказать.

Статья 164. Государственная регистрация сделок

  1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
  2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Что касается договора мены и налогообложения. Налоги при договоре мены недвижимости платятся в соответствии со ст. 41-й, п. 17.1 ст. 217-й НК, льготы – в соответствии с письмом Минфина от 23 апреля 2012 № 03-04-05/7-545. Сумму доплаты по сделке мены жилья ее получатель указывает в налоговой декларации.

Скачать письмо Минфина от 23 апреля 2012 № 03-04-05/7-545

Статья 41. Принципы определения доходов

  1. В соответствии с настоящим Кодексом доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами «Налог на доходы физических лиц», «Налог на прибыль организаций» настоящего Кодекса.
  2. В целях настоящего Кодекса не признается доходом (экономической выгодой) получение имущества его фактическим владельцем от номинального владельца, если такое имущество и его номинальный владелец указаны в специальной декларации, представленной в соответствии с Федеральным законом «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С нее уплачивается НДФЛ 13%, если продавец владел жильём до 3 лет, до одного миллиона рублей налоговый вычет. Если он владел жильём 3 и более года – налог не платится. Доплата вносится по ст. 568-я ГК.

Договор мены недвижимого имущества регистрируется в местном филиале Росреестра в присутствии участников сделки (их представителей) по предъявлении ими удостоверений личности. В срок до десяти дней с этого момента регистратор вносит необходимые изменения в Росреестр.

Договор мены, образец

Стороны договора мены и объекты

Сторонами договора мены или субъектами договора мены могут являться любые лица, кроме случаев, когда это запрещено законом. Стороны договора мены и объекты

Объект мены в гражданском кодексе определен как «товар» без уточнения, что может быть таким товаром.

Такие товары как «услуги», «работа» не могут быть объектами мены, но по ст. 410 ГК сделку с ними вполне можно оформить.

Согласно введенным 08.03.2015 N 42-ФЗ поправкам в ГК, зачётом требований прекращаются обязательства, срок которых:

  • наступил;
  • определён датой востребования;
  • не указан;
  • в случаях, определённых законом – ещё не наступил.

В более общем случае, согласно ГК, граждане вправе заключить любое соглашение об обмене любого объекта права собственности на любой другой объект, если сделка прямо не запрещена законом.

Подобные соглашения регулируются общими положениями ГК о договоре, так же как и определение момента исполнения договора мены сторонами. Однако любые специальные законы обладают большей силой, чем статьи ГК, статьи ГК о видах сделок – большей силой, чем общие положения ГК.

Международные акты обладают большей силой, чем Законы РФ, а Конституция РФ с 2015 года – большей, чем международные законы и любые акты внутри страны. Акты Правительства, ведомств, региональных и муниципальных органов уточняют и дополняют вышеперечисленные акты, но не могут им противоречить.

По договору мены могут передаваться любые объекты права собственности, за некоторым исключением. Объектами сделок мены, бартера не может быть муниципальное жильё. Его обмен регулируется статьями 72, 73, 74, 75 ЖК. Жилищный кодекс также запрещает с 2005 года раздел лицевых счетов, сделки по обмену жилья, занимаемого по договорам соцнайма на объекты, находящиеся в собственности.

Сделки обмена приватизированного жилья на неприватизированное прямо запрещены Мосгорсудом в 2010 году. Для совершения подобной сделки либо должна приватизировать жильё одна из сторон, либо другая сторона его расприватизировать. Если объектом сделки является дом, он обменивается вместе с участком земли под ним и закреплённым за ним.

Виды и характеристика

Виды и характеристикаДоговор мены является договором, который не подразделяется ГК РФ на виды.

В отношении сделок мены недвижимости такое разделение логично сделать по типам недвижимости.

Все объекты, которые ст. 130 ГК относит к недвижимости, можно обменивать друг на друга или на любое движимое материальное имущество по договору мены, если они являются товарами, то есть находятся в собственности конкретных лиц, которые вправе ими распоряжаться без ограничений.

Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

  1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

    К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

  2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Участники договора мены получают нужный потребителю результат непосредственно. Мена недвижимости исключает риск для собственника — возможность остаться без жилья — из-за финансового кризиса, дефолта, мошенничества и других хорошо знакомых россиянам негативных ситуаций.

От судебных исполнителей и кредиторов участников сделки защищает статья 446-я ГК. Договор мены между родственниками – идеальный способ урегулирования отношений.

Статья 446. Преддоговорные споры

  1. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
  2. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

Какой из документов выбрать для оформления?

При выборе вида гражданской сделки стороны обыкновенно учитывают два фактора: выгодность и безопасность.

Фактический обмен имущества можно оформить договором мены, зачетом требований в комплекте с договорами взаимной купли продажи; любым из подходящих к случаю гражданских договоров другого типа: пожизненной ренты, взаимного дарения.

Готовясь к сделке, сторонам надо просчитать, который из вариантов выгоднее и безопаснее для обеих.

Отличия договоров разных типов подробно описаны в этой статье.

Здесь надо учесть следующие соображения:

По удобству

Сделки купли продажи дают широкий выбор вариантов, тогда как сделка мены его сужает. По удобству

Во втором случае подходящего варианта приходится ждать годами.

При сделке мены стороны сразу получают то, что им требовалось.

При купле продаже, когда она не взаимная, поиск варианта может занять определенное время, в которое придётся либо снимать жилье, либо оговаривать при заключении сделки отсрочку выезда.

При сделке ренты рентополучатель продолжает проживать в своём жилище. Плательщик ренты сможет воспользоваться недвижимостью только после его смерти.

По налогам

При встречной сделке купли продажи сторона, которая продаёт квартиру, купленную 3 и более года назад, уплатит НДФЛ 13% со всей суммы цены квартиры. Граждане, которые покупают жильё впервые в жизни, получают вычет из базы НДФЛ в сумме стоимости приобретённой квартиры.

При встречном дарении стороны освобождаются от налогов, если они близкие родственники. В этот круг входят: родители, дети, супруги, усыновлённые, усыновители, внуки, бабушки, дедушки. В прочих случаях подарок облагается НДФЛ 13%.

Если стороны перестанут быть родственниками до регистрации перехода собственности (расторжение брака, усыновления), налог уплатит одаряемый.

По договору ренты с передаваемого плательщику имущества в виде налог не платится, но он платится с ренты (НДФЛ 13%).

При сделке мены НДФЛ 13% уплачивается только с суммы доплаты, если проданная квартира была куплена продавцом менее, чем 3 года назад.

По риску

По рискуВстречные соглашения купли продажи заключаются и регистрируются последовательно.

Есть риск, что одна из сторон, получив своё, откажется заключать встречную сделку, нанеся убыток второй стороне.

Он особенно велик, если реально деньги не передаются, а договор взаимозачета по будущим обязательствам стороны не оформили.

То же касается сделки встречного дарения: бывают случаи обмана и между близкими родственниками.

При сделке ренты жилье остается в залоге у рентополучателя, который вправе через суд расторгнуть договор, а плательщик ренты получит полные права на недвижимость только после его смерти. По наследству права ренты не передаются. То есть, плательщик ренты заинтересован в сокращении срока жизни рентополучателя, что создаёт почву для криминальной ситуации.

Договор мены предполагает двойную регистрацию (договора и перехода собственности) — это основные признаки договора мены. Одна из сторон может не довести регистрацию до конца, сорвав в итоге сделку или причинив партнёру убытки в виде расходов на судебное принуждение к ее завершению.

Сделку мены много легче расторгнуть, чем куплю продажу, особенно если ею затронуты интересы несовершеннолетних. Её участникам в течение следующих трёх лет опасно вкладывать значительные средства в реконструкцию помещения: недобросовестный партнёр может присвоить их расторжением договора мены.

Особенности сделки

Между юридическими лицами

При заключении юрлицом договора с физически лицом закон рассматривает физ. лицо как более слабую сторону (статьи 461-я, 835-я ГК).

Статья 461. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

  1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
  2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Требования бухгалтерского и налогового учёта обязывают в договоре мены между юридическими лицами указывать стоимость передаваемых иным лицам товаров, в том числе недвижимости. Вместе с доплатой она должна соответствовать балансовой.

Если стороны договорились о другой цене, изменение балансовой стоимости должно быть документально оформлено до совершения сделки.

Физическими

Если гражданин находится в браке, на мену необходимо нотариально заверенное согласие супруга или доказательства, что лицо вправе распоряжаться квартирой без такого согласия. Физическими

Если обе стороны — физические лица, стороны вправе указать любую стоимость обмениваемых товаров и сумму доплаты. Однако в дальнейшем претензии суд будет рассматривать исходя и проставленной в тексте суммы.

При сделке мены с юридическим лицом физическому лицу необходимо заказать оценку недвижимости лицом, имеющим лицензию на оценочную деятельность, либо руководствоваться правилами оценки, установленными партнёром.

Образец договора мены между физическими лицами, скачать

Содержание и образец

Требования к форме

Письменная форма договора мены обязательна. По желанию сторон договор заверяется нотариально. После заключения обязательна регистрация в филиале Росреестре по месту жительства одного из участников самого договора, перехода собственности – по адресам объектов.

Существенные условия договора мены

Предмет договора мены: адреса, индивидуальные и технические характеристики недвижимости.

Размер доплаты (если есть).

Образец договора мены с доплатой, скачать

Права и обязанности сторон договора мены

Стороны обязаны:

  1. Передать и принять объекты:
    • именно те, что в договоре указаны;
    • на которые третьи лица не имеют прав;
    • с полным комплектом документов;
    • с остеклёнными окнами, дверью, ключами;
    • в укомплектованности и с качеством, предусмотренными договором.
  2. В разумный срок уведомить партнёра о выявленных нарушениях договора.
  3. Принять недвижимость.

Варианты договоров

Отличия и нюансы в оформлении договора с несовершеннолетним:

Регистраторам предъявляется разрешение органа попечительства, опеки (ст. 292-я ГК).

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

  1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

    Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

  2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
  3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.
  4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Мены долей, частей:

При обмене долей, частей квартиры преимущественное право их покупки имеет совладелец недвижимости (ст. 250 ГК).

Особенности заключения документа, если собственник – несовершеннолетний:

Если в числе собственников недвижимости есть лица до 18 лет, на регистрацию договора мены нужно разрешение органа попечительства, опеки.

За несовершеннолетнего до 14 лет договор подписывает его родитель с согласия второго родителя или опекун.

Несовершеннолетний от 14 до 18 лет договор подписывает сам с согласия родителей (попечителя).

Образец договора мены с несовершеннолетним, скачать

Признание договора недействительным

Признание договора мены недействительным возможно, если:

  • при его заключении не были соблюдены в полной мере требования законодательства РФ;
  • одна из сторон допустила мошеннические действия в отношении второй стороны или регистратора.

Как расторгнуть?

Срок оспаривания договора мены составляет три года. То есть, три года после регистрации договора любой из участников мены вправе его расторгнуть через суд, доказав правомерность своих претензий к другой стороне.

Для этого участнику сделки надо:

  • собрать доказательства недобросовестных действий партнёра, выявленных им не оговоренных договором изъянов объекта;
  • подать заявление в суд;
  • выиграть его.

Вправе требовать возврата переданной при мене недвижимости также сторона, у которой она изъята третьей стороной. В обоих случаях истцы вправе требовать возмещения прямых убытков, морального ущерба.

Существует определенная судебная практика по договорам мены. Ознакомиться с ней можно по этой ссылке.

Сделка мены относится к категории рисковых. При заключении целесообразно принять меры к предотвращению рисков, продумать все за и против, нюансы. Условия договора и порядок исполнения договора мены регламентируются действующим законодательством РФ, так же как и права и обязанности сторон по договору мены.

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
© 2017 СВОЁ