Экспертная оценка объектов недвижимости: сколько стоит расчет ликвидационной важности квартиры, загородного дома?

Почти в любом споре, который задевает недвижимую собственность в России, суд требует провести оценку имущества. Узнать объективную стоимость сооружения может понадобиться при решении вопросов о взятии ипотеки, разделе имущества, составлении брачных контрактов и продаже нового и вторичного жилья.

Также экономической оценке подвергается недвижимость неплательщиков, которую необходимо изъять в пользу банка. Об этом подробно читайте в статье.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

[contents]

Содержание:

Порядок проведения

Заказчик перед проведением процедуры должен встретиться с экспертом по оценке недвижимости, чтобы условиться о целях производимых действий, а также типе определяемой стоимости.

Все акты совершаются примерно в таком порядке:

  1. Проводится встреча заказчика и эксперта, в которой обусловливаются цели оценки и вид определяемой стоимости.
  2. Об объекте собираются все данные, которые необходимы оценщику. В том числе изучается информация из документов, что были даны заказчиком.
  3. Эксперт производит процедуру оценки выбранными им методами с привлечением специалистов для исследования технического состояния помещений и всего сооружения.
  4. Совершается расчет необходимой стоимости недвижимости на основании полученных данных.
  5. Эксперт официально оформляется полученный результат в отчет в соответствии с действующими стандартами оценки.

Окончательным действием является согласование результатов оценки с собственником недвижимости.

ВНИМАНИЕ: В случае экспертизы, которая совершается по отношению к имуществу должника, результат ему могу на законных основаниях не предоставлять, поскольку недвижимость в данном случае становится собственностью банка.

Смотрите видео об этапах оценки недвижимости:

Виды стоимости объектов

Экспертиза совершается для выявления определенной цены на недвижимость, которая различается по целям и надобностям в различных органах. Для большинства процедур с сооружениями используются три вида стоимости:

  • инвентаризационная;
  • рыночная:
  • кадастровая.

Инвентаризационная

Это оценочное значение стоимости жилья, установленное экспертами БТИ, которое включает в себя только цену стройматериалов, применяемые во время строительства, услуги специалистов и износ помещения.

Данное значение вычисляется, исходя из размеров площади квартиры или дома, степени износа здания, года постройки и коммунальных удобств, которые имеются в оцениваемом объекте недвижимости.

Инвентаризационная цена не учитывает землю, на которой возведено сооружение, его расположение, уровень комфортабельности и значения на рынке недвижимости, соответствующие времени проведения экспертизы.

Эта стоимость чаще всего используется лишь для расчетов в различных госорганах. Проводится подобная экспертиза специалистами бюро технической инвентаризации (БТИ).

Рыночная

В ФСО № 2 сказано, что наиболее вероятная цена продажи недвижимости называется рыночной. Более конкретно: рыночная стоимость – это цена на недвижимость в условиях свободного рынка, с которой согласна как первая, так и вторая сторона. Данное значение учитывает большое количество факторов:

  1. Всю инфраструктуру, которая находится рядом с объектом. Это больницы, школы и детские сады, остановки, магазины и супермаркеты, дороги и т.д.
  2. Коммуникации, подведенные к сооружению: электричество, холодная и горячая вода, газ и даже интернет.
  3. Качество материалов, что были использованы при строительстве и в связи с перепланировкой квартиры, а также срок их эксплуатации.
  4. Уровень комфорта в помещении, этаж, на котором оно располагается (если это квартира), планировку и вид из окна.
  5. Наличие обременений на сооружении, например, ипотека, залог или долевая собственность.
  6. Цены из реестра собственности на подобные объекты на рынке недвижимости в регионе.

Рыночная стоимость дает наиболее точные цифры, которые можно получить при продаже имущества, поскольку учитывает самый широкий спектр факторов и показателей, влияющих на формирование цены. Она берется за основу при расчете ликвидационной балансовой стоимости объекта для рыночной продажи.

Государственная кадастровая

Это стоимость недвижимости, которая формируется на основе данных из государственного кадастр органом Федеральная Служба Кадастра и Кадастровая Палата для налогообложения граждан. В нее входит планировка помещения, наличие коммуникаций и инфраструктура, а также уровень престижности района.

Совершается оценка двумя методами: массовой и индивидуальной экспертизы. Имущество заказчика оценивается, исходя из его характеристик в сравнении со стоимостью и характеристиками других объектов, которые включены в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость учитывает не все факторы. Например, она не включается в себя состояние и стоимость всего, что находится внутри, степень комфорта, вид из окна помещения.

ВАЖНО: Часто цифры, получаемые методом кадастровой экспресс оценки, оказываются меньше, чем значения рыночной стоимости.

Цели мероприятия

Как было сказано выше, заказчик должен обозначить эксперту как определяемую стоимость объекта, так и цели, для которых проводится экспертиза. В каждой ситуации оценщик будет подвергать анализу разные факторы, которые требуются определенной организации.

  1. Для банка. Эта экспертиза нужна для того, чтобы сделать финансовые и юридические отношения между заемщиком и банком боле прозрачными. Чаще всего она применяется при займе под залог недвижимости, которой необходимо дать объективную оценку, что и делает специалист.

    В данном случае он становится третье стороной в сделке, которая обеспечивает честное и непредвзятое профессиональное мнение о залоговой недвижимости заемщика.

  2. Для суда. Здесь имеют место любые споры, связанные с жильем: раздел, наследование, выкуп долей и т.п. В этом случае специалистам по оценке часто приходится защищать свои отчеты, поскольку стороны, как правило, нанимают разных экспертов.

    Также частым случаем является долевая экспертиза, если квартира или дом находились не в совместной собственности.

  3. Для продажи. Самым точным показателем наиболее выгодной цены на недвижимость является значение рыночной стоимости, поскольку оно независимо от желания собственника продать свое имущество дороже, а у клиента — купить дешевле.

    Но непосредственно во время сделки покупатель может захотеть провести свою экспертизу, которая назовет стоимость гораздо ниже. В этом случае нужно обращаться к независимым оценщикам.

Смотрите видео о назначении оценки недвижимости и ее методах:

Методы экспертного определения цены недвижимого имущества

Исходя их предыдущих пунктов, выбираются методы, которым специалист будет пользовать во время оценки.

Всего существует три основных метода:

  1. Доходный — используется при анализе дохода, который может приносить недвижимая собственность. Например, аренда квартиры.
  2. Затратный — эксперт подсчитывает весьма точную сумму, которую необходимо будет потратить на недвижимость. Как пример — при ремонте квартиры в аварийном состоянии после затопления.
  3. Рыночный метод — комплекс различных действий, направленных на сравнение собственности заказчика с другими подобными городскими объектами или расположенными в регионе, которые позволяют установить рыночную стоимость недвижимости.

Кто проводит процедуру?

Совершается оценка различными органами. Это может быть как агент специализированной организации по проведению оценки, например, БТИ или Федеральной Службы Кадастра и Кадастровой Палаты, так и эксперт банка, например, при взятии кредита под залог квартиры.

Специалист в любом случае должен пребыть на объект с несколькими техническими работниками, чтобы измерить необходимые ему показатели, а окончательный результат дать после расчетов.

Смотрите видео о лицах и органах, имеющих проводить оценку недвижимости:

Сколько стоит для жилой собственности: квартиры, частного дома?

Средние показатели по стоимости услуг независимых оценщиков таковы: за городскую квартиру — от 3000 рублей; за частный дом или загородный коттедж — от 9000-10000 рублей.

Какие необходимы документы?

Бумаги, необходимые для проведения процедуры оценивания, различаются в зависимости от типа сооружения. Самый частый случай — экспертиза квартиры, для чего требуются:

  • паспорт владельца недвижимости;
  • свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт БТИ на квартиру.

Что отражает отчет?

Независимо от того, кто делает работу, отчет об оценке представляет собой документ, в котором указывается вся информация, полученная в ходе экспертизы, а также ее результаты. Обычно отчет является весьма длинным (около 50-100 страниц), так как закон об оценочной деятельности на территории РФ устанавливает, что результаты экспертизы должны толковаться точно и однозначно.

Согласно статье № 11 из этого закона эксперт должен обязательно указывать в отчете следующие данные:

  1. Когда составлялся документ (число) и его порядковый номер.
  2. Основания и цели проведения оценки.
  3. Данные о юридическом адресе исполнителя и о его лицензии.
  4. Точное и подробное описание объекта.
  5. Описание выбранных стандартов и методов экспертизы, обоснование выбора.
  6. Сведения об использованных данных об объекте с указанием их источника.
  7. Ход экспертизы и ее результат.
  8. Дата определения стоимости объекта.
  9. Перечень документов с данными о характеристиках объекта, которые использовались специалистом.

Скачать образец отчета об оценке недвижимости

Как можно оспорить результаты расчета?

СОВЕТ: Если собственник считает, что экспертиза установила неверные результаты, то он может оспорить их встречной независимой оценкой.

Специалисты, которые проводили повторную процедуру, будут защищать и обосновывать свой результат в суде, который и примет окончательное решение в отказе или удовлетворении собственнику, а точнее — верны или ложны результаты первой экспертизы.

Заключение экспертизы оценщика о недвижимости дает клиенту гарантию, что он не переплачивает, а собственнику, что стоимость соответствует рыночным условиям. Также оно может потребоваться для учета средств, которые необходимо пустить на восстановление помещения, или помочь исключить проблемы при юридических действиях. Оценка стоимости квартиры экспертом не выполняется бесплатно – услуга затратная, но очень необходимая.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Разделы в рубрике "Оценка стоимости недвижимости"
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
© 2018 СВОЁ