+7 (499) 110-05-29Москва +7 (812) 385-58-40СПб

Что такое оценка рыночной стоимости квартиры, кем осуществляется и какие существуют подходы?

Стоимость квартиры имеет большое значение как при её продаже, так и во многих других случаев. Проводимая специалистами оценка позволяет достоверно её определить.

О правилах и особенностях данной процедуры читайте в данной статье. Также смотрите полезное и информативное видео по этой теме.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Определение понятия

Рыночная стоимость квартиры (недвижимости вообще) — это такая стоимость, за которую её готовы купить покупатели. Она может использоваться:

  • при выставлении недвижимости на продажу;
  • для определения платы за аренду;
  • вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • в судебных спорах;
  • и так далее.

Для определения рыночной стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка недвижимости. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

ВАЖНО: Кроме того, во многих случаях требуется не только знать цену, но и обосновать её. Отчёт об оценке может быть таким документом.

Соотношение с другими видами

Помимо рыночной стоимости, существуют также инвентаризационная и кадастровая.

Инвентаризационную стоимость квартиры определяют специалисты БТИ во время технической инвентаризации. При расчёте учитываются:

  • площадь жилья;
  • год постройки дома;
  • коммунальные удобства;
  • степень износа.

При необходимости узнать инвентаризационную стоимость необходимо обратиться в БТИ. Там бесплатно выдадут справку. Для этого нужно заполнить заявление и приложить копии документов:

  • паспорта;
  • и свидетельства о собственности (или договора социального найма).

Также она указывается в техническом паспорте на квартиру.

Срок действия справки ограничен, поскольку инвентаризационная стоимость должна меняться каждый год.

Инвентаризационная стоимость может в несколько раз отличаться от рыночной, поскольку при её определении используется гораздо меньше параметров. До 2015 года применялась для расчёта налога на имущество, в настоящее время для этого используется кадастровая. Законодательство изменилось, поскольку инвентаризационная оценка сильно отличается от рыночной.

Кадастровая стоимость определяется в ходе оценки, проводимой Росреестром по адресу квартиры. Её занимаются особые специалисты – кадастровые инженеры. Эта информация вносится в кадастровый паспорт.

Узнать стоимость можно на сайте Росреестра в течение нескольких минут. Если эта информация нужна для предъявления в какую-либо организацию, придётся получать кадастровую справку или паспорт.

ВНИМАНИЕ: Эти данные действительны в течение пяти лет. Затем они меняются, как правило, в сторону увеличения. То есть если паспорт был получен более пяти лет назад, придётся заказывать новый.

При определении кадастровой стоимости имеют значение:

  • средняя стоимость квадратного метра жилья в регионе;
  • год постройки дома;
  • площадь квартиры;
  • этажность;
  • расположение в районе;
  • экономическую ситуацию в стране и в отдельном регионе.

Эта стоимость выше инвентаризационной. Она отличается и от рыночной, чаще всего в меньшую сторону. Хотя в некоторых случаях может совпадать или даже превышать её.

Кадастровая стоимость используется для определения:

  • подоходного налога при получении квартиры в дар;
  • налога на имущество;
  • подоходного налога при продаже;
  • размера вознаграждения нотариуса при оформлении наследства;
  • а также в судебных спорах и других случаях.

При определении НДФЛ в случае продажи или получения в дар квартиры учитывается кадастровая стоимость, если цена по договору меньше её 70%.

Как можно увидеть, при определении кадастровой стоимости учитывается больше факторов, чем для инвентаризационной. Для рыночной их ещё больше.

В настоящее время инвентаризационная стоимость почти не используется. В зависимости от конкретных условий используется одна из двух других.

Инвентаризационная и кадастровая стоимость определяются представителями государственных организаций, а рыночная – независимыми специалистами.

Расчет цены жилых объектов

При расчете рыночной цены объекта недвижимости (например, квартиры) используется наибольшее число факторов. Имеет значение расположение квартиры:

  1. Престижность района.
  2. Его близость к центру города.
  3. Нахождение внутри района и транспортная доступность.
  4. Окружение – близость образовательных и медицинских учреждений, магазинов и развлекательных центров.
  5. Этаж, где находится жильё.

Также важны характеристики дома:

  • тип здания;
  • состояние дома и коммуникаций;
  • материалы постройки;
  • наличие стоянки или гаража;
  • и общее количество этажей.

Важно и состояние самой квартиры:

  1. Внутренней отделки и коммуникаций.
  2. Жилая и общая площадь.
  3. Планировка.
  4. Санузел.
  5. Наличие лоджии или балкона.
  6. Вид из окна.
  7. Наличие или отсутствие обременений или незарегистрированных перепланировок.
  8. Количество собственников.
СОВЕТ: Жильё сравнивается с другим подобным. Также учитывается возможность получение прибыли (например, от сдачи в аренду).

С другой стороны, оцениваются и негативные факторы. К ним можно отнести необходимость проведения ремонта, неблагоприятную обстановку в районе и так далее. В зависимости от конкретной цели оценки значение того или иного фактора для общего итога может быть различным.

Учитывается также общая экономическая ситуация и состояние на рынке недвижимости на момент проведения оценки. Основных подходов к оценке земли и иной недвижимости три:

  1. Доходный. Определяется, какой доход можно получить от недвижимости. Учитывается возможность продажи, сдачи в аренду и т. д.
  2. Затратный. Подсчитываются затраты по постройке недвижимости. Также учитывается износ квартиры и здания в целом.
  3. Сравнительный. При этом подходе сравниваются цены на похожие квартиры.

Наиболее полная и достоверная картина получается при их сочетании.

Кто и как составляет отчет?

Можно оценить стоимость квартиры самостоятельно. Но такая оценка будет лишь приблизительной. К тому же она подходит только для тех случаев, когда нужно определить, за сколько продавать жильё. Банкам, налоговым и судебным органам потребуется правильно составленный отчёт.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости квартиры и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

Время, потраченное на эту процедуру, её цена зависят от конкретной квартиры. Оценка может занять от одного до пяти дней. Стоимость колеблется от полутора до трёх тысяч рублей. Как правило, она действительна в течение полугода со времени проведения.

ВНИМАНИЕ: Иногда требуется узнать, сколько квартира стоила раньше. Это может быть необходимо, к примеру, в судебных спорах о разделе имущества или компенсации ущерба. В таком случае проводится оценка на дату в прошлом.

Где и как заказать?

Собственник заключает договор с оценщиком или организацией и предоставляет необходимые документы, а именно:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве собственности на квартиру.
  3. Документ, на основании которого он владеет квартирой. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации и т. п.
  4. Техническую документацию на квартиру (технический и/или кадастровый паспорт, проектная документация и т. д.).

После этого начинается процедура оценки. Во время неё происходит анализ квартиры. Оценщик изучает документацию и выезжает на место для личной проверки состояния недвижимости.

Затем составляется отчёт об оценке. Он представляет собой пронумерованный и прошитый документ, подписанный оценщиком. Если специалист работает в какой-либо компании, ставится её печать. Отчёт включает разделы:

  • Задание на оценку.
  • Описание самого объекта оценки (т. е. квартиры) и процесса.
  • Анализ рынка.
  • Основные факты и выводы.
  • Согласование результатов.

Этот документ прошивается, каждая страница нумеруется. В конце ставится подпись оценщика и печать компании, если специалист работает в ней. К отчёту прикрепляются копии всех бумаг, которые анализировались в процессе оценки.

Скачать образец отчета об оценке квартиры

Рыночную стоимость квартиры полезно знать при продаже. Кроме того, она может быть важна для определения размера налогов или в судебных спорах. Для точного определения этой стоимости проводится специальная процедура – оценка.

Полезное видео

Смотрите видео об особенностях оценки рыночной стоимости квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ