В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры и недвижимости: как они соотносятся и что это такое?

Вопросом о кадастровой стоимости жилища задаются обычно, когда заходит речь о налогах по сделкам с недвижимостью.

Принято считать, что она значительно ниже рыночной и это действительно так.

Каково же бывает удивление собственника, если в документах он видит цену ничуть не меньшую.

В этой статье попробуем найти ответ на вопрос: кадастровая стоимость квартиры и рыночная, в чем разница?

Скрыть содержание

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости и кадастровой
• Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — как они соотносятся?
• Где можно узнать?
• Когда определяют?
• В чем отличие от инвентаризационной?
• Можно ли ее использовать при расчете налогов?

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости и кадастровой

Кадастровой стоимостью называется установленный государством номинал стоимости квартиры с учетом основных влияющих на цену факторов, таких как полезность и изношенность.

Именно это значение применяется для расчета налогов и сборов.

В результате не должны оставаться обделенными ни участники сделок, ни посредники, ни государственный бюджет.

Кадастровая цена стоит в договорах о сделках (ст. 388, 396 НК), потому как от этой цифры отсчитывается налог, именно ее указывают в ипотечных договорах.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — как они соотносятся?

На первую влияют следующие нюансы:

• количество квадратных метров;
• этажность дома;
• районная инфраструктура;
• старость постройки;
• средний уровень дохода проживающих в районе;
• расположение здания, квартиры — на каком этаже, сколько помещений в нее входит.

При расчете рыночной берутся во внимание, помимо вышеуказанных, и другие факторы:

• тип фонда (например, «сталинки» или «брежневки»);
• материал, из которого построен дом;
• наличие и качество ремонта в квартире;
• состояние сантехники;
• в престижном или непрестижном районе она находится;
• насколько он удален от центра города и сложно ли до него добираться.

Именно поэтому она выше кадастровой — однако, с течением времени отличие это все более сглаживается и нередко оказывается практически несущественным.

Иногда может влиять (но несущественно) на рыночную цену присутствие консьержки в доме.

Обеспеченность стационарным телефоном и Интернет-соединением никакой роли при расчете не играют.

Рыночная цена ставится в журналах и объявлениях по продаже жилья — она начисляется исходя из тенденций данного периода, опыта продаж у конкретной фирмы, уровня потребностей и возможностей населения.

Рыночная оценка объектов недвижимости более сложный процесс, в котором учитывается множество факторов.

Где можно узнать?

Значение, установленное кадастровой оценкой, можно узнать в:

• кадастровом паспорте на квартиру;
• при запросе из Кадастровой палаты;
• онлайн на сайте Росреестра.

В течение семи дней информацию по запросу должны предоставить бесплатно.

Когда определяют?

Поскольку и кадастровая стоимость недвижимости, и рыночная стоимость недвижимости, одинаково важны для собственника, разберем то, как их определяют.

Кадастровая стоимость устанавливается при проведении экспертизы оценочными компаниями и утверждается Федеральной Службой Кадастра.

Она вносится в Росреестр и в кадастровый паспорт жилища (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1997 года). Очень часто о ней вспоминают, когда намечается какая-либо возмездная сделка.

Применяется также для юридических операций со следующими объектами (ст. 378.2 НК):

• торговые комплексы;
• административные и бизнес-центры;
• офисные помещения, помещения для общепита;
• нежилые постройки, формально числящиеся собственностью иностранных компаний.

При расчетах налога на имущество в договоре можно указывать рыночную цену жилища, либо кадастровую. Но до какой цифры бы ни договорились стороны, она не должна быть ниже, чем кадастровая.

Методы, применяемые оценщиками, могут быть разными. Зачастую эксперт использует индивидуальный подход, если ситуация не является типовой.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости происходит при помощи таких методов:

• затратный (обычно используется для незавершенных построек. В основе лежит сумма всех понесенных расходов. Другие факторы при этом игнорируются;
• доходный (за основу берется валидность недвижимости как источника дохода. Недостаток состоит в том, что цена других таких же объектов не принимается в расчет);
• сравнительный(учитываются все факторы, но нет индивидуального подхода).

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости может быть весьма существенной. Таким образом, совершенно не удивительно, что полученный показатель может вызвать резкое несогласие собственника и даже быть без особого труда оспорен.

Последнее может быть вызвано следующим:

• за основу взяты неверные данные (например, пять комнат вместо трех, либо неправильное количество квадратных метров);
• ошибка оценщиков при проведении экспертизы.

Если у собственника есть основания думать, что экспертная группа ошиблась, то он может обратиться в специальную комиссию при территориальном отделе Росреестра, либо в суд общей юрисдикции. В заявлении должно содержаться требование признать рыночную стоимость кадастровой. Если предстоит суд, лучше заручиться поддержкой адвоката.

В чем отличие от инвентаризационной?

Выяснив, что такое кадастровая и рыночная оценки недвижимости, перейдем к третьему виду стоимости жилья — к инвентаризационной.

Ранее при налогообложении за расчет бралась не кадастровая, а инвентаризационная стоимость постройки.

Учитывая, что в этом случае за расчет берутся только износ здания, тип постройки и затраченные материалы, то нетрудно себе представить, насколько ниже рыночного получалось это значение — в шесть, а то и в десять раз.

Казна государства несла огромные убытки. Даже когда стали учитывать кадастровую стоимость, чтобы избежать больших налогов, собственники указывали в договорах сделки цифру, значительно отличающуюся даже от кадастровой стоимости.

Можно ли ее использовать при расчете налогов?

Согласно требованиям нового законодательства, сумма, стоящая в договоре, например, купли-продажи, может быть меньше тех, что заявлены в рекламе о продаже квартир, но никак не меньше кадастровой. Если же проигнорировать это требование, это неизменно вызовет интерес налоговых органов и налог будет доначислен.

Кадастровая стоимость приобрела приоритетное значение при расчетах, она постоянно растет и это не удивительно. Инвентаризационная же, согласно прогнозам экспертов, уже в обозримом будущем превратится в анахронизм.

Надеемся, что благодаря нашей статье вы теперь знаете, что такое кадастровая стоимость недвижимости и рыночная стоимость квартиры, зачем они нужны и как происходит определение рыночной стоимости недвижимости.