Всё об особенностях оценки недвижимости: её принципах, методах и подходах

Оценка недвижимости достаточно часто приходит на помощь в тех случаях, когда необходимо выяснить стоимость того или иного здания или земельного участка.

С помощью определения видов стоимости объектов недвижимости можно выяснить не только ту сумму, которую можно получить при реализации той или иной единицы недвижимости, но также и определить тот размер компенсации, которая может быть получена в том случае, если какой-либо урон был принесён объекту недвижимости. В данной статье всесторонне будет рассказно о принципах оценки недвижимости.

Скрыть содержание

• Существующие методы оценки недвижимости
Основные принципы доходного подхода     Затратный подход оценки     Сравнительный метод    
• Куда обращаться для заказа оценки?
• Полезное видео

Существующие методы оценки недвижимости

Подходы к оценке недвижимости — это комплекс методик и действий, позволяющих определенным образом вычислить стоимость недвижимости, исходя из различных факторов.

В современной экономической системе, действующей на территории Российской Федерации, выделяют три вида подходов (методов) к оценке недвижимости:

• доходный метод;
• затратный метод;
• сравнительный метод.

Таковы названия основных методов оценки недвижимости.

Каждому из этих методов присущи свои особенности оценки недвижимости. Выбор каждого из них оценочными организациями обосновывается на том, для чего именно заказчику оценки необходимо узнать ту или иную сумму.

Основные принципы доходного подхода

Доходная методика оценки объектов недвижимости считается одним из самых популярных в современной экономике, так как позволяет получить подробную информацию о том, какую прибыль можно получить от эксплуатации того или иного объекта недвижимости или от его реализации.

Другое известное название этого метода – маржинальный, то есть метод оценки с целью определения всех вариантов прибыли.

В рамках этого метода используются два варианта расчетов, каждый из которых ориентирован на подсчёт итогового размера дохода:

1. вариант расчетов капитализации доходов. Этот вариант применяется в том случае, если необходимо рассчитать стоимость объекта недвижимости до уплаты налогов на него. В расчете в этом случае будет использоваться величина стоимости, которую можно получить с учётом всех тех затрат на капитальный ремонт и восстановление утраченных элементов здания.

   При этом будет учитываться также и валовый доход от конкретного объекта недвижимости – то есть чистая прибыль, получаемая при его эксплуатации в условиях максимальной загрузки.

2. Вариант оценки с учётом дисконтирование существующих доходов. Этот вариант предусматривает сравнение тех доходов, которые можно получить от эксплуатации здания или иного объекта недвижимости, и затрат в текущий момент времени на приобретение такого имущества.

Именно по этой причине при расчёте оценочной стоимости на основании доходного метода используются очень сложные методики расчетов, которые позволят применить некоторые мероприятия, которые могут увеличить итоговую выручку.

Ниже будет дана характеристика подходов к оценке недвижимости, каждого по отдельности.

Затратный подход оценки

Основное направление, на которое ориентируется всегда затратный метод, это определение того уровня окупаемости того или иного объекта недвижимости, когда в отношении него проведены все необходимые мероприятия по приведению в порядок этого объекта (например, после реконструкции здания).

Затратный метод оценки существенно отличается от других, так как он не ориентируется на стоимость аналогичных объектов недвижимости, не учитывает рентабельность тех инвестиционных вложений, которые были сделаны в этот объект при его возведении, а также те возможности прибыли, которые могут быть получены по результатам коммерческого использования такого объекта.

Однако, при использовании этого метода следует учитывать, что он будет считаться базовым при определении того уровня затрат, которые ожидаются при введении в эксплуатацию изучаемого объекта недвижимости.

В эту величину закладываются все те расходы, которые были понесены лицом, осуществляющим ремонт или реконструкцию здания, восстановление плодородия почвы на земельном участке и т.д.

При этом, говоря о проведении оценки затратным методом, необходимо учитывать тот факт, что проводить оценку таким методом можно даже самостоятельно – главное, чтобы все данные об осуществлённых и планируемых затратах были учтены в полном объёме.

Сравнительный метод

Метод сравнения конкретного объекта недвижимости с другими существующими считается одним из наиболее популярных в настоящее время. Иначе его называют методом парных продаж в оценке недвижимости. Популярность данного метода обусловлена сразу несколькими факторами, которые оказали своё влияние на формирование доминирующего положения этого метода над остальными.

К таким факторам относятся:

• простота в осуществлении расчетов путём сравнения существующих уже на рынке объектов с изучаемым объектом;
• доступность для формирования итогового заключения об оценке конкретного объекта недвижимости тех нормативных величин, которые обязательно должны быть учтены при формировании рассчитанной стоимости здания или земельного участка;
• возможность использовать данные об уже реализованных объектах недвижимости с целью получения конечного результата на основе анализа сведений о проценте выкупленных зданий и земельных участков по изначально определённой цене;

Универсальность метода в сфере его применения для оценки имущества, осуществляемой в различных целях (как для реализации недвижимости, так и для осуществления определения стоимости для учета ее в составляемых брачных контрактах или при разделе недвижимости).

Говоря об использовании сравнительного метода оценки недвижимости следует помнить, что, несмотря на его популярность, для формирования стоимости исследуемого объекта необходимо учитывать то, что процедура это достаточно сложная, и для получения грамотного результата необходимо будет обращаться к специалистам.

Именно по этой причине в каждом конкретном случае используется тот метод оценки, который будет наиболее актуальным и обеспечить максимально полный результат.

У доходного метода есть две сферы применения в оценке недвижимости:

• уточнение максимальной стоимости объекта, которую можно получить при перепродаже здания или земельного участка, а также получения точных сведений о возможностях перепродажи такой недвижимости;
• определение точной стоимости исследуемого здания по результатам проведённой оценки.

Как правило, и в одном, и в другом случае стоимость здания, определенная с помощью доходного метода оценки, используется для получения информации о том, какую выгоду можно получить от эксплуатации здания или земельного участка.

Сфера применения сравнительного метода оценки сводится к двум, в которых стоимость объекта играет достаточно большую роль, так как позволяет оценить возможные перспективы использования объекта:

• чаще всего этот метод используется в тех случаях, когда необходимо выяснить, завышена ли стоимость продаваемого объекта недвижимости по сравнению с аналогичными, например, при совершении сделок по купле-продаже недвижимости;
• второй сферой применения сравнительного метода становится оценка имущества для определения его стоимости, которая будет использоваться для осуществления раздела (при этом, не имеет разницы, какой именно раздел будет производиться – совместно нажитого супругами имущества или полученной наследственной массы).

Затратный метод также имеет две сферы применения, когда ни один из других не будет настолько действенным, чтобы определить итоговую стоимость конкретного здания (затратный метод имеет наибольшую популярность именно при проведении оценки зданий):

• в том случае, если анализируется уровень затрат для строительства уникального в своём роде здании, аналогов у которого нет и не будет;
• ещё одним направлением использования затратного метода станет определение тех расходов, которые придётся вложить в строительство здания, которое в дальнейшем можно будет использовать в коммерческих целях.

Использование затратного метода оценки считается достаточно сложным, поэтому для расчетов в соответствии с его методиками необходимо использовать услуги специализированных расчетных и оценочных организаций.

Итак, нами были рассмотрены все основные подходы к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный.

Куда обращаться для заказа оценки?

Оценку конкретного объекта недвижимости можно осуществить двумя способами – самостоятельно или с использованием специализированных оценочных организаций.

В том случае, если необходимо проводить оценку, обращаясь в специализированные оценочные организации, необходимо соблюсти ряд определённых требований:

1. при обращении для проведения оценки необходимо выбрать такую организацию, которая имеет аккредитацию на проведение оценки конкретным методом.
2. В том случае, если оцениваться будет уже существующий объект недвижимости, оценщик должен иметь на руках все те документы, которые этот объект смогут охарактеризовать в полной мере.
3. В том случае, если оценочная организация не имеет аккредитации в конкретной сфере, сформировать отчёт о стоимости того или иного объекта недвижимости может специалист Росреестра.
4. Если речь идёт о строительстве здания, которое пока находится на бумаге, то для проведения оценки необходимо предоставить сведения обо всех затратах, которые должны быть сделаны и уже осуществлены.

Говоря о том, куда именно следует обращаться с целью проведения качественного исследования и установления достоверной стоимости конкретного объекта недвижимости, надо помнить о том, что организация, занимающаяся оценкой недвижимости, должна иметь не только государственную аккредитацию, но и быть внесена в специальный реестр оценочных организаций.

Кроме того, сотрудники такой организации должны пройти полное обучение, в том числе и в специализированных учебных подразделениях Государственной службы регистрации и картографии с получением соответствующих сертификатов, подтверждающих их образование.

Стоить такая услуга будет примерно также, но срок выполнения может быть дольше ввиду большей загруженности специалистов.Вся недвижимость имеет свою цену. Однако ее необходимо первоначально определить. Для этого используется либо один, либо все три сразу метода оценки – доходный, затратный и сравнительный. Актуальность использования того или иного из них зависит от того, для каких целей устанавливается стоимость.

Теперь вам известны все подходы к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный виды.

Полезное видео

Смотрите видео по теме: