Зачем нужно знать кадастровую стоимость квартиры, что это такое и как подсчитать?

Основной финансовой характеристикой недвижимости является кадастровая стоимость. На ее величину оказывают влияние определенные факторы, которые позволяют установить наиболее точную к реальности оценку имущества.

На основании такого денежного эквивалента происходит начисление налога на недвижимость, производятся определенные сделки с ней.

Скрыть содержание

• Что такое кадастровая стоимость?
• Отличие от рыночной и инвентаризационной
• Зачем нужно определение цены?
• Что такое государственная оценка?
• Какой стандарт применяет ФСО №4?
• Полезное видео

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной оценки и служит усредненной ценой недвижимости в определенном регионе. Она считается установленным ценовым эквивалентом жилых помещений, ее величина является наиболее объективной стоимостной оценкой. С ее помощью определяется размер налога на имущество, сделки с оформлением завещания, дарения или арендой.

Расчет кадастровой цены производит Служба кадастра и картографии, которая ее пересматривает 1 раз в 5 лет. Но возможны варианты более частой переоценки, которые возникают при ситуациях с продажей жилья и необходимостью установления для этого более точной стоимостной величины.

Отличие от рыночной и инвентаризационной

Кроме стоимости, установленной службой кадастра, у помещений имеются рыночная и инвентаризационная цены.

1. Рыночная цена считается более гибкой. При установлении ее величины учитывается соответствие между спросом и предложением.

   Также на данное значение влияют такие дополнительные факторы, как местоположение дома относительно инфраструктуры, престижность района, где находится дом, расположение квартиры на этаже, сколько этажей в доме, наличие ремонта и его класс: эконом, бизнес, премиум. Также оказывает существенное влияние на понижение рыночной цены срочность сделки.

   Все эти факторы никак не воздействуют на размер стоимости по кадастру, обычно рыночная оценка выше.

2. Инвентаризационная стоимость помещения зависит от установленной первоначальной цены, с учетом поправочного коэффициента износа. Чем больше срок эксплуатации здания, тем ниже будет значение такой оценки помещения.
   Внимание!На инвентаризационную цену влияет материал, из которого построен дом, а также год введения его в эксплуатацию. Данную экспертизу производит БТИ и помещает информацию о ней в техническом паспорте.

   Причем инвентаризационная стоимость гораздо ниже остальных оценочных величин, произведенных службой кадастра. Инвентаризационная цена до 2015 года использовалась в качестве эквивалента для проведения любой операции с недвижимым имуществом.

Зачем нужно определение цены?

На сегодняшний момент для осуществления сделок с недвижимостью используется стоимость по кадастру. На основании этой величины происходит:

• расчет налога на имущество, который выплачивает каждый собственник недвижимости;
• все операции, производимые с квартирой: продажа, покупка, оформление дарения, передача в аренду;
• платежи по найму недвижимости;
• налог наследования для неблизких родственников;
• определение величины кредита по размеру стоимости квартиры, предоставляемой под залог.

Что такое государственная оценка?

1. Государственная оценка недвижимого имущества проводится специальной службой кадастра. Осуществляется она на основании Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ. Службой кадастра оценивает все объекты недвижимости, имеющиеся на ее учете.

   Проводят оценку эксперты, которые используют в своей работе массовый метод. Но в зависимости от обстоятельств может применяться и индивидуальный подход. Результат такой оценки вносится в кадастровый паспорт квартиры. Проводится такая работа государственными экспертами не реже одного раза в 5 лет.

2. Независимая экспертиза требуется в случае, если при установлении кадастровой цены она была завышена. Также если при оценивании были обнаружены собственником явные ошибки экспертов: неправильно указан метраж помещения, этаж его расположения, материал стен здания.

   Независимая экспертиза поможет повлиять на изменения результатов государственных расчетов. При подаче иска в суд для оспаривания размера кадастровой стоимости требуется наличие проведенной независимой экспертизы. Впоследствии это сэкономит средства на оплату имущественного налога, который рассчитывается на основании кадастровой цены.

Какой стандарт применяет ФСО №4?

Установление кадастровой стоимости производится в соответствии с рекомендациями, предлагаемыми в Приказе Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)».
Позднее в него были внесены изменения по Приказу Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388.

Данная методика расчета кадастровой цены разработана на основе международных стандартов. Федеральный стандарт оценки является обязательным при установлении кадастровой стоимости. Методы и способы проведения такой процедуры выбираются и обосновываются независимым оценщиком.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» установление кадастровой цены происходит в несколько этапов:

1. подписывается договор, в который вносится недвижимость, подлежащая оцениванию;
2. эксперт производит сбор информации, ее оценивание, выбор и обоснование метода проведения оценочных работ;
3. определение факторов, влияющих на ценообразование недвижимости;
4. обоснование выбора подхода к проведению определения цены: затратный, сравнительный или доходный;
5. порядок расчета кадастровой оценки;
6. оформление отчета.

Для уточнения кадастровой стоимости нужно обратиться в ЕГРН, где можно получить выписку из кадастрового паспорта, в котором указывается интересующая величина, являющаяся финансовой оценкой. На ее основе происходит оформление всех операций с недвижимым имуществом. При несогласии с государственной оценкой можно заказать объективную экспертизу.

Полезное видео

В данном видео дается подробное разъяснение о порядке определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.