Что такое нежилое помещение, его виды, юридические нюансы оформления и использования

Рыночные отношения на территории Российской Федерации очень быстро развиваются. Такое понятие, как «нежилое помещение» очень широко и часто используется во время совершения сделок с недвижимым имуществом. Российское законодательство, тем не менее, не дает чёткого определения этому термину. Из-за этого у граждан возникает множество различных трудностей и вопросов.

Для того, чтобы коммерсантам, жителям многоквартирных домов, риэлторам и другим лицам было понятно, о чём идёт речь, необходимо углубиться в суть данной статьи. Знание теории поможет вам обезопасить себя от незаконных операций с недвижимостью.

Скрыть содержание

• Основные сведения
Признаки и характеристика      Виды     
• Фото
• Ввод в эксплуатацию
• Под какие нужды может потребоваться?
• Когда использование правомерно, а когда незаконно?
• Кто является собственником?
Права и обязанности      Ответственность     
• Коммуникации
• Перевод из нежилого в жилое и обратно
• Перепланировка
• Аренда
• Налогообложение лиц
Физических      Юридических     
• Купля-продажа
• Оплата
Собственником      Арендатором     
• Коммунальные платежи

Основные сведения

Понятия нежилой недвижимости, как уже было сказано выше, не существует в законодательстве Российской Федерации. Однако, и Гражданский, и Жилищный кодекс, а также Федеральный закон номер 122 от 21 июля 97 года определяет основные признаки подобной недвижимости.

Ученые правоведы сформировали свое, обособленное понятие, которое включает в себя все признаки помещения. Под нежилым помещением понимают изолированный недвижимый нежилой объект. Он находится в составе здания, а также располагается в нежилых и жилых строениях. Предназначен для проведения какой-либо деятельности.

Признаки и характеристика

Нежилое помещение должно являться изолированным, а также недвижимым объектом. Границами такой постройки должны выступать стены, пол, потолок. Также, в недвижимое помещение обязательно должен быть вход.

Нежилое помещение должно, в обязательном порядке, относиться к нежилому фонду. А вот располагаться может как в жилых, так и в нежилых постройках. Ещё одна главная особенность нежилого помещения заключается в том, что оно не предназначено для проживания в нём граждан. В нём могут производиться только административные, коммерческие, общественные и иные работы.

Виды

Объекты нежилых помещений предназначены для различного рода деятельности. В зависимости от попадания под конкретную категорию, может использоваться в качестве получения дохода, например, коммерческие помещения, так и для того, чтобы создать условия для получения денежных средств. Например, промышленные помещения.

Рассмотрим виды помещений в зависимости от того, для чего их эксплуатировать:

• торговые;
• гаражные;
• промышленные;
• офисные;
• гостиничные;
• складские.

Также, существует установленная классификация коммерческой недвижимости, которой присущи классы от А до Д. Класс присваивается в зависимости от качества. Так, гостиничная недвижимость может подразделяться на 14 различных классов, от всем известного «эконома» и до «люкса».

Фото

Ниже вы можете ознакомиться с фото нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях и в жилых домах.

Ввод в эксплуатацию

После того, как строительство здания с нежилыми зонами завершено, необходимо перейти к следующему этапу. Нужно провести действия по вводу недвижимости в эксплуатацию. Для этого нужно получить акт ввода, на основании имеющегося у вас разрешения на строительство.

1. В первую очередь, необходимо предоставить застройщику от заказчика акты, которые свидетельствуют о выполненных строительных работах.
2. Также, предоставляется полный пакет документации на определенное помещение или целое здание. В данный пакет должны входить и чертежи.
3. А застройщиком, в свою очередь, привлекаются технические специалисты, которые проверяют постройку на факт соответствия государственным требованиям для приёмки.
4. Для того, чтобы недвижимость была введена в эксплуатацию, нужно предоставить паспорта на специализированное оборудование.
5. После того, как договор был оформлен, вы можете убедиться в том, что объект недвижимого имущества введён в эксплуатацию.

Под какие нужды может потребоваться?

Само по себе целевое назначение нежилого помещения – это вид приобретаемой площади, который был зафиксирован в документации и может определить возможность использования или ограничения.

С самого момента строительства на всех планах этажей указывается назначение того или иного помещения, которое будет выделено после сдачи здания в эксплуатацию. Нахождение нежилого помещения в доме скорее обыденность, нежели чем исключение. В соответствии с проектной документацией нежилые помещения могут иметь следующие целевые назначения:

• магазин;
• клиника;
• развлекательный центр;
• офис;
• аптека;
• библиотека и так далее.

На основании бумаг нежилой объект получает сразу же свое предназначение, которое уже зафиксировано в документации.

Когда использование правомерно, а когда незаконно?

Каждое нежилое помещение должно использоваться в соответствии с его целевым назначением. Так, помещение подсобного характера не может стать пунктом общественного питания или булочной. Ровно так же, как помещение под магазин не может стать СТО.

А это значит, что целевое назначение помещения не может противоречить заявленному в документации. Еще одно требование сводится к тому, чтобы деятельность, которая осуществляется в нежилом помещении, не мешала спокойной жизни и деятельности граждан, которые проживают в непосредственной близости. Деятельность, осуществляемая владельцем помещения не должна противоречить санитарным, гигиеническим, противопожарным и другим законодательным требованиям.

Про совместное и единоличное использование нежилого помещения читайте тут.

Кто является собственником?

Собственник нежилого помещения – это субъект, который наделен всеми правами на использование, владение, распоряжение недвижимым имуществом. То есть, обладает правами собственности, которые оформлены в виде свидетельства. У одного нежилого помещения может быть сразу несколько владельцев.

Собственниками нежилого помещения могут выступать как физические лица, так и юридические лица и индивидуальные предприниматели. В случае, если владельцем является юридическое лицо, то помещение автоматически становится имуществом, которое принадлежит всем учредителям.

Права и обязанности

Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что граждане, вне зависимости от типа помещения, которым они владеют, несут в отношении него законные права и обязанности. Так, они должны поддерживать помещение в надлежащем виде, а также следить за общедомовыми помещениями. В соответствии со статьёй 39 Жилищного Кодекса, собственники долей в доме несут бремя расходов. Это касается и собственников нежилых помещений. Но помимо обязанностей существуют и ещё и права.

1. Так, собственник нежилого помещения может пользоваться своим имуществом в рамках разрешенного по документации.
2. Лицо, владеющее недвижимостью, может использовать общедомовое имущество и придомовую территорию.
3. Имеет право участвовать в общих собраниях дома и всячески влиять на принятые решения.

Ответственность

Но помимо прав и обязанностей, собственники нежилых помещений несут ответственность перед другими жильцами дома.

• Например, в случае, если деятельность принесла ущерб жизни, здоровью, имуществу тех или иных лиц.
• Ответственность наступает в случае систематической неуплаты счетов и иных расходов за ЖКХ и обслуживание.
• Собственники нежилых помещений несут ответственность в случае, если нарушили требования технической документации и осуществляют деятельность, которая прямо противоречит возможному целевому назначению.

Существуют и другие меры ответственности, для того, чтобы ознакомиться с индивидуальными случаями, стоит обратиться к судебной практике.

Коммуникации

Коммуникации в нежилом помещении – это важнейший элемент, который устанавливается на стадии проектирования. Коммуникации обеспечивают удобство осуществления деятельности в помещении.

1. Коммуникации отвечают за подачу электроэнергии в виде освещения.
2. Также обеспечивают тепло в виде отопления.
3. Водоснабжение необходимо в нежилом помещении, ведь оно, во многом, обеспечивает работу.
4. В нежилом помещении должна иметься канализация, куда должны отправляться соответствующие отходы.

Перевод из нежилого в жилое и обратно

Статья 22 Жилищного Кодекса предусматривает условия перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Подобная процедура допускается с учетом соблюдения требований закона. В случае, если подобное запрещено технической документацией, перевод невозможен.

1. В первую очередь, необходимо подготовить проект, который расскажет о ваших действиях по переустройству и по перепланировке помещения.
2. В некоторых ситуациях в соответствии со статьей 40 Жилищного Кодекса придётся провести общее собрание собственников.
3. Затем нужно подготовить документы, которые требуются в соответствии со статьей 23 Жилищного Кодекса.
4. Документы подаются в уполномоченный орган, который оказывают подобную госуслугу. Например, это многофункциональный центр в соответствии со статьей 23 Жилищного Кодекса.
5. Затем вы должны обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план помещения.
6. Вносятся соответствующие сведения в единый государственный реестр недвижимости.
7. Вы можете получить соответствую выписку, после чего можете использовать помещение по назначению.

Перепланировка

Перепланировка нежилого помещения осуществляется в соответствии с 4 главой Жилищного Кодекса. Сама перепланировка связана с процессом изменения конфигураций помещения, после чего необходимо внести осуществлённые изменения в техпаспорт в соответствии со статьей 25 Жилищного Кодекса.

Для того, чтобы процедура проходила в соответствии с требованиями, нужно получить разрешение на перепланировку. Необходимые действия для получения разрешения на перепланировку:

1. Для этого нужно обратиться в свою управляющую организацию или администрацию.
2. Когда разрешение получено, можно переходить к процедуре.
3. Собирается необходимая документация.
4. Документация проверяется органами власти.
5. Выносится решение, которое может быть положительным или отрицательным.
6. Проводится согласование.
7. Составляется проект.
8. После того, как на руки вы получите разрешение, можете переходить к осуществлению действий.

Аренда

Аренда нежилого помещения осуществляется по договору найма. Он составляется в соответствии с общими требованиями, которые прописаны в Гражданском кодексе. Аренда нежилого помещения может быть заключена как с физическими, так и с юридическими лицами. Однако важно указать возможность целевого использования помещения, ведь в противном случае, ответственность понесет и собственник, и арендатор.

Налогообложение лиц

Физических

1 января 2015 года в Налоговом кодексе появилась новая глава. В соответствии со статьей 401 Налогового кодекса нежилое помещение также облагается соответствующими выплатами.

В соответствии со статьей 406 НК РФ определены налоговые ставки по нежилым помещениям. Так, физическое лицо должно оплатить около 2% за помещение, которое используется в качестве офиса, торгового объекта, объекта обслуживания и так далее. Стоимость определяется от заявленной кадастровой стоимости. Однако раньше она отталкивалась от инвентаризационной.

Юридических

Налог юридических лиц рассчитывается по упрощенной системе. Формула такова.

Подробнее об оплате налогов за нежилое помещение читайте тут.

Купля-продажа

Сделки с нежилым помещением осуществляются посредством оформления договора купли-продажи. Подобные договоры составляется в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. В нём прописываются положения, которые касаются сторон сделки, прав и обязанностей, ответственности, сумма, которая полагается за подобную сделку, сроки ее проведения, мера ответственности, форс-мажорные обстоятельства и так далее. При желании, в текст сделки могут быть добавлены новые пункты.

Оплата

Собственником

Собственник несет бремя ответственности за содержание своего помещения. А значит, помимо коммунальных платежей он должен отчислять денежные средства в фонд капитального ремонта, а также на произведение внеплановых ремонтных работ. При осуществлении сделки купли-продажи новый собственник должен выплатить все налоги. Если иное не оговорено договором купли-продажи.

Арендатором

Сумма использования определяется договором аренды. Данный договор указывает отрезок времени, в которой нужно внести плату, а также ее фиксированный размер. Договор аренды может содержать и дополнительные условия о внесении денежных средств на проведение совместного ремонта и так далее. Как произвести ремонт нежилых помещений, узнайте здесь.

Коммунальные платежи

Коммунальные платежи выражаются в бремени ответственности на собственнике. Однако в случае, если он сдает помещение в аренду и договор с арендатором составлен таким образом, что именно арендатор платит все необходимые коммунальные платежи, это бремя ответственности снимается с плеч обладателя помещения. Оплата за нежилое помещение рассчитывается в зависимости от потраченных ресурсов, так же, как и в случае, если бы оплата производилась посредством отчислений за жилое помещение.

Обладатели нежилого помещения должны знать, какие права и обязанности имеются у них на основании закона. Осознав всю важность сложившейся ситуации на примере обладания таким помещением, вы сможете понять, как именно исполнить все требования закона.