Подробно о правах и обязанностях собственников нежилых помещений в нежилых и жилых домах

Законодательство нашей страны позволяет гражданам и организациям иметь в собственности разные объекты – в том числе и нежилую недвижимость. Но кроме прав, у собственника такого объекта существуют также и обязанности, в том числе и по отношению к государству.

Рассмотрим подробнее, какими документами подтверждается статус собственника коммерческого помещения, и какие правовые последствия за собой влечёт.

Скрыть содержание

• Кто имеет такой статус?
• Могут ли это быть несколько человек одновременно?
• Какие документы подтверждают право собственности?
• Как по адресу дома узнать, кто его владелец?
• Права и обязанности по содержанию имущества
• Оформление передачи другому лицу
• Для чего созывается собрание?
• Когда требуется доверенность на представление интересов?
• В каком случае возможна отправка хозяину претензии?
• Заключение

Кто имеет такой статус?

Собственником по отношению к любой недвижимости, как жилой, так и нежилой, является лицо, чьи права зарегистрированы в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ, ст. 1 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»). В Российской Федерации собственником такого объекта может выступать:

• Гражданин или иной человек, законно находящийся на территории страны.
• Организации, как коммерческие, так и некоммерческие.
• Государство в лице как Российской Федерации в целом (федеральная госсобственность), так и её отдельных субъектов.
• Органы местного самоуправления (муниципальная собственность).

Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ все виды и формы собственности в нашей стране равны и защищаются законом одинаково. Предпочтительная защита какой-то одной формы (как во времена СССР) более не допускается.

Могут ли это быть несколько человек одновременно?

Закон допускает владение помещением не только со стороны одного лица, но и нескольких одновременно. В этом случае общая собственность может быть:

1. Долевой – такая встречается в подавляющем большинстве случаев. При ней каждой стороне принадлежит чётко определённая доля в праве на помещение.
2. Совместной. При этой форме доли заранее не определяются. Такое может быть, если помещение принадлежит супругам (ст. 34 СК РФ), фермерскому хозяйству (ст. 257 ГК РФ), СНТ (ст. 4 ФЗ №66-ФЗ от 15.04.1998 г. – до 1 января 2019 года) или некоторым другим редко встречающимся субъектам.

Какие документы подтверждают право собственности?

Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Соответственно, в отношении нежилого помещения подтверждающими документами будут те, которые выданы регистрирующими органами (в настоящий момент – Росреестром). К числу таких документов относятся:

• До июля 2016 года – свидетельство о регистрации. Старые документы не потеряли юридической силы, но новые более не выдаются.
• Выписка из ЕГРН. По состоянию на сегодняшний момент это основной и главный документ, который подтверждает статус собственника в отношении любых помещений, зданий и сооружений, а также участков земли. Этот документ сейчас объединяет в себе данные, ранее содержавшиеся в свидетельстве и кадастровой справке.

Ситуация с недвижимостью и правами на неё может меняться со временем: собственник продаст имущество, организация сменит форму, на объект будет наложен арест и т. д.

Как по адресу дома узнать, кто его владелец?

Довольно часто на практике возникает ситуация, когда известен только адрес помещения, но не его владелец. Можно ли узнать, кому принадлежит помещение по данным о его расположении?

Да, сделать это можно. Дело в том, что данные ЕГРН доступны всем желающим. Для того, чтобы получить полную информацию об объекте, включая и данные о собственнике, нужно направить запрос в Росреестр и заказать выписку оттуда:

1. Лично обратившись в отделение Росреестра по месту нахождения объекта.
2. С помощью онлайн-сервиса на официальном сайте этой организации. Однако для этого лицу потребуется предварительная регистрация на портале «Госуслуги».

Нужно помнить, что хотя информация из ЕГРН доступна всем желающим, услуга по её выдаче – платная. По состоянию на конец 2017 – начало 2018 года гражданам эта выписка обойдётся не менее чем в 300 рублей. Точные тарифы, действующие на данный момент, надо узнавать в Росреестре.

Права и обязанности по содержанию имущества

Лицо, на законных основаниях владеющее нежилым помещением, имеет право:

• Пользоваться им любым способом, не нарушающим закон.
• Распоряжаться им, в том числе продавая, сдавая в аренду, внося в уставной капитал хозяйственных обществ и т. д.
• Защищать своё имущество от любых посягательств со стороны, в том числе и с помощью судебных исков.
• Пользоваться общей собственностью, если помещение расположено в многоквартирном доме либо здании.

Собственник нежилого помещения имеет следующие обязанности:

• Не нарушать законные интересы третьих лиц при использовании помещения.
• Платить налоги за своё имущество.
• Участвовать в несении расходов на содержание своего имущества. Особенно это важно в том случае, когда объект находится в собственности двух и более лиц: каждый из сособственников несёт расходы на него – либо равные, либо пропорционально долям (ст. 249 ГК РФ).
• Участвовать в расходах на содержание общедомового имущества – пропорционально принадлежащей ему в здании площади.
• Не распоряжаться своей долей в общей собственности на домовое имущество отдельно от помещения. Это означает, что хотя собственнику помещения в многоквартирном доме и принадлежит доля в его инфраструктуре, продать, подарить или, к примеру, заложить её отдельно от помещения он не может.

Оформление передачи другому лицу

Если прежний собственник решил распорядиться своим имуществом и передать его другому лицу в собственность, то смена владельца оформляться следующим образом:

1. Составляется договор купли-продажи, дарения или иной – в зависимости от сущности сделки.
2. Оплачивается госпошлина, в Росреестр напрямую, по почте или через МФЦ подаётся заявление, экземпляры договора и иные необходимые документы.
3. В установленное законом время Росреестр вносит изменение в данные ЕГРН и выдаёт новому собственнику выписку.

В том случае, если в отношении недвижимости были заключены договора, не расторгающиеся в случае смены собственника, новое лицо обязано уведомить контрагентов по таким договорам о произошедших переменах. Среди таких договоров чаще всего встречается договор аренды – и тогда уведомление направляется арендатору, чтобы он знал, кому теперь должен вносить арендную плату.

Для арендатора достаточно только письменного уведомления. Составлять и подписывать с ним дополнительное соглашение не нужно, поскольку условия договора, как прямо сказано в законе, не меняются.

Для чего созывается собрание?

В том случае, если помещение, пусть даже нежилое, находится внутри многоквартирного дома, его владелец должен участвовать в управлении домом – в том числе и в общем собрании собственников. Согласно ст. 45 ЖК РФ, собрание собственников проводится не реже, чем раз в год.

Обычное время проведения – второй квартал года, который идёт за отчётным периодом. Кроме того, любой собственник может просить о проведении внеочередного собрания. Если при этом он владеет не менее чем 10% голосов – собрание должно быть проведено.

На общем собрании решаются следующие вопросы:

1. О капитальном ремонте, реконструкции, расширении здания, строительстве пристроек.
2. О формировании фонда для капремонта, размерах взносов туда – и о лице, которое будет открывать счёт и вести операции по этому фонду.
3. О получении ТСЖ, управляющей компании или иной организацией, управляющей домом, займа, о его погашении за счёт фонда капремонта.
4. О границах земельного участка под домом и порядке пользования этой землёй.
5. О лицах, уполномоченных вести дела от имени собственников.
6. О выборе управляющей компании и т. д.

К компетенции общего собрания могут быть отнесены и другие вопросы. Решения собрания принимаются как очно, так и заочно, путём отправки собственникам опросных листов.

Когда требуется доверенность на представление интересов?

Это касается и реализации прав, вытекающих из владения нежилым помещением. Собственник может выдать доверенность в следующих случаях:

• Когда помещение принадлежит организации. Единственный человек, действующий от юридического лица без доверенности – это его руководитель. Все остальные сотрудники должны этот документ иметь.
• Когда собственник не может лично присутствовать на общем собрании и направляет представителя.
• Когда требуется регистрация прав в Росреестре. В этом случае доверенность должна быть нотариально заверена.

Также доверенность необходима во всех иных ситуациях, когда от имени собственника действует другое лицо. Единственным исключением является случай, когда помещение принадлежит несовершеннолетнему, и от его имени действуют родители: они вправе представлять интересы ребёнка и без специального документа.

В каком случае возможна отправка хозяину претензии?

В некоторых случаях собственник может получить претензию со стороны, например, если:

1. У него образовалась задолженность по оплате за электричество, воду и по другим аналогичным платежам.
2. Когда он использует имущество так, что нарушает законные интересы других лиц (например, использует помещение на первом этаже жилого дома как мастерскую, и шум от работы инструментами звучит после 22 часов).
3. Когда содержит общую собственность в неудовлетворительном состоянии, если по решению общего собрания содержание её возложено на собственников.
4. Когда из помещения произошёл залив соседей.

Также возможно направление претензий и в других ситуациях, когда действия либо бездействие собственника нарушают чужие интересы или права.

Заключение

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, защищаемых законом. Однако вместе с правами оно получает и ряд обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.