+7 (499) 110-05-29Москва +7 (812) 385-58-40СПб

Как правильно произвести перевод жилого помещения в нежилое и наоборот?

Настоящее время характеризуется постоянным повышением экономической активности населения. То там, то здесь открываются новые предприятия в сфере торговли и обслуживания, при этом аренда помещений порой бывает неподъемной для начинающих предпринимателей. Выходом из сложившейся ситуации может служить переоборудование имеющегося в собственности жилого помещения.

Имеет место и обратный процесс. Большое количество объектов, доставшихся городам от советского периода, переводилось в разряд социального жилья. Как осуществить этот процесс, сэкономив массу времени и энергии? В данном вопросе будем руководствоваться ст. 22 ЖК РФ.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Какие органы могут перевести из одной категории в другую?

Функция перевода из жилого помещения в нежилое (и наоборот) принадлежит органам местного самоуправления (администрации городов, сельские советы и т. д). Обратиться в муниципалитет можно напрямую или через МФЦ. Подать заявление может хозяин площади лично или посредством другого человека (естественно, доверенность нужно оформить и заверить нотариально).

На заметку! Обращаться нужно в компетентные органы по месту расположения помещения!

Первый вариант: как превратить квартиру или дом в офис?

Условия

  • Вы владелец жилья без каких-либо обременений.
  • У помещения есть отдельный вход, то есть к вам можно попасть, минуя подъезд жилого дома, или есть возможность оборудовать такой вход.
  • Вы сами или другие люди не проживают на этой площади или ее части.
  • Квартира располагается на первом этаже, или же все помещения под ней – нежилые.
  • Ваша жилплощадь находится не в доме государственного фонда, сдающем помещения в наем.
  • Вы не собираетесь размещать на своей жилплощади религиозную организацию.

Необходимые документы

  • заявление (его форма проста, обычно она не вызывает вопросов);
  • паспорт (и доверенность, если действуете не от своего лица);
  • документы, подтверждающие право владения собственностью (оригиналы, либо нотариально заверенные копии);
  • технический паспорт – получить его можно в БТИ, услуга эта платная, и цены сильно разнятся;
  • поэтажный план дома, где находится указанная площадь (также выдается в БТИ);
  • если для перевода помещения в ту или иную категорию нужна перепланировка или переустройство, тогда проект этих мероприятий также необходимо предоставить.

Предположим, что вы по тем или иным причинам не хотите или не можете предоставить планы (п. 3 и 4), или правоустанавливающие документы (п. 2, в том случае, если ваше право собственности зарегистрировано в ЕГРН), то должностные лица, осуществляющие перевод помещений, сами запросят эти документы в соответствующих структурах. Правда, продолжительность оформления может увеличиться.

Описание процедуры

Итак, бумаги собраны, вы передаете их по месту назначения, получаете расписку с указанием даты и отсчитываете от нее 48 дней. За это время ваши документы рассмотрят и оповестят о принятом решении не только вас, но и соседей, то есть всех владельцев квартир, примыкающих к вашей. Вам либо пришлют уведомление по адресу проживания, либо сообщат через МФЦ, если вы в заявлении указали этот вариант.

Уведомление с положительным решением, по сути, является документом, который подтверждает изменение статуса помещения. В том случае, когда в поданных вами документах был проект перепланировки, в уведомлении будет указано требование ее произвести. По завершении строительных и ремонтных работ обратитесь снова в органы, ответственные за перевод помещений.

Те сформируют комиссию, которая примет (или не примет, если работы проведены неправильно или не соответствуют каким-либо нормам) переустройство и оформит Акт. В этом случае именно Акт будет документом, который подтвердит изменение статуса вашего владения.

Справка! Государственный орган, который принимал решение о переводе вашего помещения в другую категорию, должен направить соответствующую информацию в орган кадастрового учета и Росреестр.

Особенности и нюансы

Если планируемая вами перепланировка помещения затронет общее имущество жильцов дома (подъезд, общие коммуникации и прочее), то придется инициировать общее собрание жильцов и согласовывать интересующий вопрос (ст. 40 ЖК РФ). По результатам собрания оформляется протокол за подписями участников.

Статья 40 ЖК РФ. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

    Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

  2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Процедура кажется очень простой и прозрачной, но на самом деле вызывает множество вопросов, которые возникают при изменении параметров общей собственности. Любое действие в многоквартирном доме, так или иначе, затрагивает интересы индивидуальных собственников или всех жильцов вместе взятых.

Даже такой вопрос, как оборудование отдельного входа квартиры, располагающейся на первом этаже, ведет к отчуждению небольшой части общей земли, а значит, подлежит согласованию. Не стоит говорить о том, как сложно бывает договориться с соседями, но суд обычно защищает интересы всех собственников, поэтому лучше решать проблемы мирным путем.

Напоминаем также, что существуют серьезные ограничения на предмет видов фирм, которые вы можете открыть в жилом доме. Про религиозные организации уже говорилось выше, также запрещено размещать в жилых домах промышленные производства (ст. 288 ГК РФ).

Регистрация прав

Из-за того, что характеристики помещения изменились, нужно обратиться в кадастровую палату с новым техническим планом. При заказе нового плана уточните, имеет ли организация право осуществлять такой вид работ (имеет членство в СРО кадастровых инженеров). Измененный план передадут в Росреестр по линии межведомственного взаимодействия.

Далее помещение нужно зарегистрировать как нежилое. Направить данные в Росреестр должен орган местного самоуправления, который принимал решение о статусе жилплощади, после чего в ЕГРН вносятся поправки касательно вида помещения, а собственник уведомляется о внесенных изменениях.

На заметку! Если за 15 дней после завершения процедуры изменения не внесены, можете обратиться в Росреестр самостоятельно.

Противоположный вариант: как осуществляется перемена статуса офиса на жильё?

Условия

Чтобы перевести помещение в жилой фонд – оно должно соответствовать определенным правилам, то есть быть пригодным для жизни (не аварийным, не предназначаться под снос и т. д). Соответствующие требования устанавливаются в разделе 2 Постановления № 47 от 28.01.2006, вот основные из них:

  • здание должно располагаться с жилой зоне (барак в центре промплощадки не подойдет);
  • стены, балки и перекрытия не должны иметь трещин и представлять опасность для жизни и здоровья людей;
  • здание следует оборудовать нормальными лестницами, пандусами, проходами, безопасными и удобными для движения;
  • все коммуникации должны присутствовать;
  • инженерные системы здания должны соответствовать санитарно-эпидемиологическому законодательству;
  • вентиляционные системы разных квартир должны быть изолированы;
  • достаточная изоляция стен, чтобы обеспечивать нормативные температуры в зимний период и воздухообмен;
  • здание нужно изолировать от попадания талых и грунтовых вод;
  • доступ к квартирам, расположенным выше 5 этажа – обязательно на лифте;
  • планировка и освещенность комнат не ниже нормативных;
  • уровень шума, электромагнитного и радиоволнового излучения и ПДК загрязняющих веществ не должны быть превышены.

То есть, если вы хотите сделать помещение жилым, сначала обратитесь в орган местного самоуправления с заявлением. Подтверждает соответствие помещения всем нормам межведомственная комиссия, в которую войдут представители разных служб (противопожарной, санитарно-эпидемиологической, жилищного контроля и т. д).

Кроме того, помните, что вы должны владеть помещением без обременений (никаких договоров аренды, кредитных договоров и т.д.)

Необходимые документы

  • заявление (форма очень простая и понятная);
  • паспорт (и доверенность, если действуете не от своего лица);
  • документы, подтверждающие право владения собственностью (оригиналы, либо нотариально заверенные копии);
  • технический план здания, который выдает БТИ (иногда нужен кадастровый паспорт, если нужно подтвердить границы земельного участка, на котором расположено строение);
  • заключение комиссии о том, что помещение пригодно для жизни (как его получить сказано выше);
  • если для перевода помещения в ту или иную категорию нужна перепланировка или переустройство, тогда предоставьте проект этих мероприятий.
Внимание! К жилью предъявляются гораздо более серьезные требования, чем к офисам или производствам. Поэтому сначала нужно произвести перепланировку максимально близкую к указанным нормам, а уже потом обращаться к приемочной комиссии.

Описание процедуры

Процедура аналогична переводу жилого помещения. Собираете бумаги, отдаете в уполномоченный орган и ждете 48 дней. За это время решение примут и уведомят вас по установленной форме. Если перепланировка была проведена заранее, то, получив положительное решение, занимаетесь оформлением собственности. Если нет, тогда получаете требование о переустройстве, проводите и приглашаете комиссию – такой вариант получается более затратным по времени.

Особенности и нюансы

Вопрос перевода помещений в жилой фонд настолько сложен, что гораздо проще продать нежилое помещение для использования по назначению и купить обычную квартиру или дом. Если такой вариант не возможен, пробуйте, однако, проблема заключается не только в отличающейся планировке.

Пример тому – дачный дом. Он может быть построен по всем правилам жилья, но на землях, которые не предназначены для жилищного строительства, а лишь для ведения садово-огородного хозяйства.

В загородном доме нельзя зарегистрироваться на постоянное время до тех пор, пока муниципалитет не согласится изменить статус земель. Такие вопросы даже через суд можно решать годами.

Порядок регистрации прав

Обратитесь в кадастровую палату с новым техническим планом, информация будет передана в Росреестр. Туда же уполномоченные органы передадут сведения о новом статусе вашей собственности. В течение 15 дней все изменения внесут в ЕГРН.

В каких случаях можно получить отказ?

Отказать в получении услуги и в первом случае, и во втором могут, если вы не выполнили какое-то из указанных требований:

  • не предоставили все положенные документы. Помните, что если ответственные органы не смогли самостоятельно получить некоторые данные, то они обязаны предупредить вас об этом и предложить донести недостающие бумаги самостоятельно в течение 15 дней. При невыполнении данного условия последует отказ в переводе помещения;
  • предоставили документы, но не в ту организацию. Предположим, обратились в муниципалитет по месту своего проживания, а должны были по месту расположения жилплощади;
  • помещение не соответствует требованиям, предъявляемым к его новому статусу;
  • представленный вами проект переустройства не соответствует установленным требованиям.

Оформление проектной документации – очень серьезный процесс, который регулируется различными СНиПами, СанПиНами, СП, приказами и прочим. Более того, не каждое лицо имеет право заниматься проектированием (организация-проектировщик должна быть членом саморегулируемой организации, платить взносы, обладать необходимым перечнем специалистов).

Иными словами, проект стоит заказать, проверив предварительно документы проектной фирмы, чтобы убедиться, что она имеет право выполнять такие виды работ. Возможно, придется согласовать проект с организациями, осуществляющими надзорные функции, обговорите этот момент заранее, до заключения договора, чтоб не пришлось тратить время и самому посещать все инстанции.

И только потом оформленную соответствующим образом проектную документацию можно представлять в органы, занимающиеся переводом помещений из жилого в нежилое (и наоборот).

Справка! Уведомление об отказе направляется заявителю также в течение 3-х дней, обязательно с указанием причины отказа. Если вы не согласны с решением ответственных органов, можете обратиться в суд для обжалования.

Оформление документов юридическим лицом

Вышеописанные процедуры одинаковы как для физических, так и для юридических лиц. Единственное отличие для них в том, как оформить нежилое помещение из жилого в нежилое состоит в следующем:юридическое лицо в составе подаваемой документации предоставляет нотариально заверенные копии своих учредительных документов. В остальном порядок действий остается прежним.

Как видно из статьи, изменить назначение здания – задача не из простых. Стоимость перевода жилого помещения в нежилое (как и нежилого помещения в жилое) также достаточно высока. Поэтому, если вы, взвесив все «за и против», все же решились, лучше всего будет обратиться к специалистам, которые помогут с оформлением с минимальной потерей времени и средств.

Полезное видео

Перевод жилого помещения многоквартирного дома в нежилое:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Разделы в рубрике "Перевод"
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ