Что нужно сделать, чтобы совершить перевод жилого помещения в нежилое? Условия, сроки, стоимость и алгоритм действий

      

Для ведения коммерческой деятельности необходимо офисное или производственное помещение. В силу того, что не каждый субъект предпринимательской деятельности имеет финансов резерв для покупки отдельно стоящего здания, под бизнес обустраиваются объекты жилой недвижимости.

Методика проведения мероприятий по замене предназначения жилого помещения задекларирована в статьях 22,23 ЖК РФ.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Какие условия необходимы для смены ранга квартиры, частного дома или его части и другого жилья?

В действующих правовых нормах содержится единственное предназначение жилого помещения – стабильное проживание по этому адресу частных лиц. Когда по собственному волеизъявлению собственник или наниматель помещения намеревается обустроить в нем контору/магазин, то ему следует совершить трансформацию предназначения жилого помещения. Это допустимо при выполнении нескольких положений:

  1. квартира не используется, как место постоянного проживания;
  2. заявленное жилище находится не выше 2-го этажа, а расположенные под квартирой помещения относятся к рангу нежилых;
  3. искомое помещение располагает отдельным входом, без задействования тамбура или лестничной клетки. Если такого входа нет, то необходимо иметь техническую возможность его обустройства;
  4. дом, где находится квартира, не относится к категории наемных домов;
  5. отсутствие зарегистрированных обременений (арест, аренда, залог).

При получении разрешения на переоформление помещения в категорию нежилого, в соответствии с законодательством, обязательно учитываются интересы заинтересованных третьих лиц.

На заметку. Если жилье относится к категории ветхого или аварийного, то переход его в нежилой фонд невозможен.

Когда не требуется трансформация статуса недвижимости?

Актуальное законодательство не содержит прямого запрета на ведение коммерческой практики в жилом помещении. В ст.17 ЖК предусмотрены варианты, когда собственник или наниматель из квартиры в многоквартирном доме может оборудовать в ней офис или мастерскую. Для этого придется соблюсти следующие условия:

  • помещение зарегистрировано по нормам закона – право собственности, договор аренды или социального найма;
  • неукоснительное следование правилам пользования жилыми помещениями, соблюдение противопожарных и санитарно-гигиенических требований;
  • при эксплуатации жилья в качестве места осуществления профессиональной деятельности не попираются права соседей.

Законом запрещено обустройство в жилище технического производства – в квартире нельзя оборудовать мастерскую, которая будет доставлять неудобства соседям шумом, чрезмерным потреблением электроэнергии и воды, неприятными запахами.

Однако собственник или наниматель жилья вполне может организовать в квартире небольшое производство, без ущерба для проживающих по соседству людей – к примеру, мини-ателье по пошиву и ремонту одежды, мастерскую по ремонту бытовой техники.

Важно! За использование квартиры не по прямому назначению предусмотрен административный штраф – от 4-5 тысяч рублей (для физического лица) вплоть до 40-50 тысяч (для организаций).

Существуют обстоятельства, при которых преобразование класса жилого помещения невозможна:

  • жилище располагается в здании, отнесенном к культурному и историческому наследию;
  • инженерные коммуникации в здании отсутствуют;
  • дом имеет статус изветшалого или аварийного жилья.

Сколько это стоит?

Процедура перевода жилища в нежилой фонд диктует заинтересованному лицу обязанность несения определенных финансовых затрат. Для каждого конкретного случая рассчитывается своя сумма расходов, однако общий перечень издержек выглядит следующим образом:

  • услуги Бюро техинвентаризации по подготовке технического паспорта жилища – 2350-5000 рублей (в зависимости от срочности);
  • уплата разницы, рассчитанной БТИ, между ценой нежилого объекта недвижимости и прежней стоимостью жилья – от 70 тысяч рублей/м2;
  • нотариальные действия по удостоверению копий правоустанавливающих документов, доверенности третьему лицу – от 50 рублей/страница и 1200-1800 рублей/доверенность;
  • государственная пошлина при регистрации нежилого помещения в Росреестре 2000 рублей (для частных лиц), 22000 рублей (для юрлиц);
  • при необходимости перепланировки – оплата проектных работ – от 1500 рублей за 1м2.

Основная статья затрат – удорожание квартиры после перемены статуса. Разница между прежней стоимостью и ценой нежилого помещения может достигать 35%-45% от первоначальной суммы. При определении стоимости БТИ принимает во внимание местоположение квартиры, год постройки здания, имеющуюся транспортную и социальную инфраструктуру, а также учитывает специальные коэффициенты для пересчета.

Общая сумма затрат при совершении процедуры перевода недвижимости в нежилой фонд составит для соискателя 600-650 тысяч рублей. При обращении в юридическую компанию величина издержек увеличивается на 15%-20% в зависимости от конкретных характеристик объекта и сложности работ.

Справка. Если заявитель не признает пересчет стоимости нежилого помещения БТИ, он вправе обратиться к независимым оценщикам.

Если сумма, обоснованная экспертами, будет значительно меньше, собственник/наниматель объекта недвижимости вправе опротестовать ее в суде.

Порядок признания непригодным для проживания

Что нужно для того, чтобы перевести дом или квартиру в нежилой фонд? Чтобы узаконить переход жилища в нежилой фонд, требуется пройти три последовательных ступени.

Подбор документов и утверждение перемены категории

Имущественные комиссии муниципальных органов власти — это орган осуществляющий признание жилого помещения нежилым. Сюда заинтересованное лицо должно подать заявление с приложением требуемого комплекта документов:

Граждане (Физические лица)

Организации (Юридические лица)

Личный паспорт заявителя или полномочного лица с приложением нотариальной доверенности.

Удостоверение личности полномочного представителя ЮЛ.

Решение или протокол, подтверждающий права директора.

Правоустанавливающие документы на жилище, технический паспорт и поэтажный план (оригиналы и копии).

Учредительные документы (Устав, Свидетельства ИНН и ОГРН, лист выписки из ЕГРЮЛ).

 

Правоустанавливающие документы на жилище, технический паспорт и поэтажный план (подлинники и копии).

На заметку. Документы на квартиру (техпаспорт, выписка из ЕГРП, поэтажный план) могут быть получены комиссией самостоятельно, через систему межведомственного информационного взаимодействия.

Помимо основных документов, комиссия может затребовать дополнительные бумаги:

Вид документа

ФЛ

ЮЛ

Домовая книга (выписка)

предоставляется

Не требуется

заключение Госпожнадзора и Роспотребнадзора о соблюдении установленных требований в квартире

предоставляется

предоставляется

справку об отсутствии проживающих и зарегистрированных граждан по заявленному адресу

предоставляется

предоставляется

справки из обслуживающей компании о техническом состоянии здания, в котором находится

квартира и о предназначении иных помещений, расположенных по соседству

предоставляется

предоставляется

К пакету документов заявитель непременно прилагает согласие соседей. Для этого целесообразно созвать общее собрание собственников, имеющих жилье по конкретному адресу. Решение соседей считается положительным, если за перевод проголосуют не менее 2/3 от числа владельцев квартир, присутствующих на собрании. Оформляется согласие соответствующим протоколом собрания. На основании заявления имущественная комиссия обязана вынести решение о возможности изменения статуса жилого помещения.

Обращение в БТИ и определение стоимости объекта

Изменение назначения помещения влечет за собой перемену его стоимости.

Кем будет осуществляться расчет цены объекта недвижимости для вывода из нежилого фонда? БТИ, отдел приватизации и управления жильем при местной администрации.

Собственник квартиры, претендующий на перевод, должен предоставить в Бюро техинвентаризации документы:

  • заявление по установленной форме (выдается в БТИ);
  • выписку из ЕГРП и договор основания;
  • решение-протокол муниципальной комиссии;
  • бумаги на квартиру – поэтажный план здания, экспликацию, техпаспорт;
  • при участии уполномоченного посредника – нотариальную доверенность.

На основании выполненных по специально разработанным формулам расчетов определяется стоимость квартиры , как объекта нежилого фонда и заинтересованному лицу выдается соответствующий документ.

Обратите внимание! Для завершения процедуры смены категории помещения необходимо оплатить величину разницы между инвентаризационной стоимостью квартиры и нежилого помещения.

Регистрация в Росреестре права собственности

Для регистрации права собственности на нежилое помещение заинтересованные лица должны заполнить и подписать заявления, бланки которых выдаются сотрудниками территориального отделения Росреестра. Помимо заявления владелец (либо его представитель по доверенности) предъявляет следующие документы:

  • копию и оригинал паспорта РФ, доверенности уполномоченного лица;
  • кадастровый паспорт на помещение (выписку из кадастрового реестра);
  • уведомление, акты и протоколы из БТИ и межведомственной комиссии;
  • подтверждение уплаты госпошлины .

Для юридических лиц:

  • паспорт заявителя, доверенность на лицо, представляющее интересы ЮЛ;
  • учредительные документы субъекта права;
  • платежное поручение, заверенное банком, на оплату госпошлины;
  • документы из Ростехинвентаризации и уведомление комиссии о переводе.

После проверки предоставленных документов собственнику/посреднику выдается расписка о приеме всех необходимых бумаг и назначается срок получения выписки ЕГРП.

Регламент действий при необходимости перепланировки

Первым шагом в процедуре перемены статуса жилого помещения является узаконение всех имеющихся перепланировок и реконструкций в квартире. Официальное оформление проведенных в квартире изменений должно быть завершено до подачи заявления на перевод жилья в категорию нежилых помещений. В противном случае заявитель гарантированно получит отказ в переводе.

Для использования нежилого помещения в коммерческих целях разрабатывается проект реконструкции, которых прилагается к заявлению на перевод в составе общего пакета документов.

Окончательное обретение помещением статуса нежилого возможно только по окончании всех работ по его переустройству и подписании акта приемки – такое правило прописано в ст.23 ч.9 ЖК РФ.

На заметку. Акт подписывается представителями местной администрации в течение 10 дней после того, как собственником подано соответствующее заявление. На основании подписанного акта вносятся изменения в кадастровую запись ГКН.

Способы передачи заявления

Заявление и сопутствующие документы на перевод жилого помещения представляются в госструктуры несколькими способами:

  • при непосредственном обращении в государственные и муниципальные структуры;
  • с привлечением уполномоченного лица, действующего по доверенности;
  • через МФЦ;
  • через вебсайт государственных услуг.

Что такое МФЦ? Это многофункциональный центр. В МФЦ от заявителя потребуются только личные документы и правоустанавливающие бумаги на объект недвижимости (в бумажном варианте). Все прочие необходимые справки и бумаги допускаются в электронном виде.

Истребовать готовые документы заявитель /доверенное лицо могут такими же способами. Если заинтересованное лицо находится в другом населенном пункте, то он может воспользоваться услугами почтовой связи.

Сроки принятия решения

На принятие решения муниципальной комиссии по имуществу дается 45 дней. Срок начинает проистекать с момента, когда в госструктуре зарегистрировано получение заявления об изменении статуса квартиры.

По окончании этого периода заявителю должно быть оглашено положительное или мотивированное отрицательное решение комиссии, а еще через 3 дня – выдано уведомление установленной формы.

Скачать форму уведомления о переводе жилого помещения в нежилое

Важно! Если для признания квартиры нежилым помещением требуется провести перепланировку или переустройство жилья, то весь перечень необходимых изменений должен быть поименован в выданном уведомлении.

Что делать, если получен отказ?

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое выносится комиссией на первом этапе процедуры. Аргументами для вынесения отрицательного решения могут быть следующие обстоятельства:

  • не полностью сформированный пакет документов;
  • представленный проект перепланировки несообразен противопожарным, строительным и санитарным нормам;
  • неимение согласия сособственников и соседей;
  • несоответствие условиям перевода, прописанным в ст.22 ЖК РФ.

Мотивы и основания отказа фиксируются в уведомлении, при этом заявитель вправе обратиться в судебные органы за защитой своих интересов.

Процедура переоформления жилого помещения и получение статуса нежилого требует от собственника существенных финансовых и моральных затрат. Обращение в специализированную юридическую компанию поможет сберечь время и нервы, а при необходимости – отстоять собственные права в суде.

Полезное видео

Как перевести жилое помещение в нежилое:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
© 2018 СВОЁ