Переоформление нежилого помещения в жилое: как перевести по закону?
Раньше, в конце 90-х и начале 00-х гг., многие мелкие предприниматели покупали квартиры на первом этаже многоквартирных домов и переоборудовали их в магазины, офисы, кабинеты для оказания различных услуг. Сейчас в России наблюдается прямо противоположная картина.
Люди всё чаще хотят превратить нежилое помещение в жилое. Причин для этого желания – очень много. К примеру, сейчас пользуются популярностью квартиры-студии. Планировка большинства нежилых помещений позволяет устроить на их месте уютную студию. Но в этой статье речь пойдет не о причинах, а о том, как можно успешно вывести помещение из нежилого в жилое.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Что говорит закон?
- Какие порядок и условия перевода?
- Основные шаги
Как лучше: переоформить самостоятельно или искать посредников? Каким должно быть жилье? Стоимость процедуры Какие документы нужно собрать? Куда и как подать бумаги? Сроки рассмотрения заявки- Почему могут отказать и как действовать в этом случае?
Что говорит закон?
Главный законодательный акт, касающийся данного вопроса – это глава 3 ЖК РФ. Она полностью посвящена переводу помещений «туда и обратно». Она описывает условия подобного перевода, порядок действий, а также говорит, что перевод может быть запрещен только в том случае, если помещение не соответствует требованиям для постоянного проживания.
Поэтому, если условия проживания не противоречат этому, это может быть и помещение в многоквартирном здание, и помещение в садоводческом товариществе, и частный дом.
Другие законодательные акты по этому вопросу:
- часть 2 статьи 40 ЖК РФ (она указывает на необходимость получения согласия от остальных собственников);
Статья 40 ЖК РФ. Изменение границ помещений в многоквартирном доме
- Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.
Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
- Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
- часть 1 статьи 218 КАС РФ (она позволяет собственнику помещения обжаловать отказ в суде).
Многие законодательные акты так или иначе касаются вопроса перевода помещения из нежилого в жилое. С ними человеку предстоит столкнуться, если в процессе оформления возникнут трудности.Но если всё хорошо с документами и самим помещением, то знания указанных выше статей будет более чем достаточно.
Какие порядок и условия перевода?
Условия перевода нежилого помещения в жилое и обратно описаны в статье 22 ЖК РФ. Вот ее краткое содержание:
- При переводе всегда учитываются требования ЖК РФ и другие законы, касающиеся градостроительства.
- Перевод запрещается, если помещение не обладает характеристиками, пригодными для проживания человека.
- Перевод не допускается, если здание, в котором находится помещение, задействовано в сфере социальных услуг.
- Перевод возможен, если помещение соответствует всем законным требованиям, или же его собственник может в короткие сроки обеспечить это соответствие (провести ремонт, перепланировку).
- Процесс невозможен, если он нарушает права собственности третьего лица. Это касается и тех случаев, если кто-то из нескольких собственников не согласен с заявителем.
Основные шаги
Порядок пошаговых действий при переводе помещения в жилое:
- Получение техпаспорта на здание в БТИ. С этого следует начинать, ведь оформление документа занимает довольно долгое время (часто около 2 недель).
- Создание проекта перепланировки. Чаще всего она необходима при переводе здания в жилое. Процесс тоже не мгновенный, поэтому провести его следует заблаговременно.
- Сбор документов. В их числе должны быть технический паспорт и готовый заверенный проект.
- Подача документов и заявления. Подробнее о том, какие нужны документы, и о том, куда подавать заявление, мы расскажем далее.
- Ожидание ответа. Ждать придется довольно долго. Результатом ответа становится либо одобрение, либо отказ.
- Начало ремонта или устранение недостатков в документах. В случае одобрения – это начало ремонтных работ по проекту, в случае отказа – устранение недостатков и повторная подача заявления.
- Приглашение проверки после завершения ремонтных работ. Иногда проверяющие приходят и в процессе ремонта. Их присутствие обязательно, но если они сами не проявляют инициативу, то собственнику помещения следует их позвать. Цель проверки – установить, действительно ли все работы соответствуют проекту.
Важно! Подать повторное заявление не получится, если причиной отказа служит неподходящее расположение здания. Так, если помещение находится на заводе или в соцучреждении, то исправить это собственник никак не сможет.Как лучше: переоформить самостоятельно или искать посредников?
Многие компании предлагают свои посреднические услуги в переводе помещения. К ним следует относиться с осторожностью. Зачастую это либо мошенники, которые берут деньги и исчезают, либо люди, которые и вправду всё сделают, но за непомерно высокую плату. Поэтому, если есть возможность и желание оформить всё самому, следует так и поступить.
Но есть и хорошие компании. Чтобы найти их, стоит изучать отзывы в Интернете, интересоваться у людей с опытом. В крупных городах довольно много хороших посредников. Воспользоваться их услугами – тоже отличный вариант. Однозначно ставить крест на посредниках не следует, нужно лишь тщательно их выбирать.
Каким должно быть жилье?
Чтобы помещение можно было перевести в жилое, оно должно обладать следующими свойствами:
- Располагаться близко к жилой территории, иметь рядом соответствующую инфраструктуру. Сделать жилым один из цехов на заводе, понятное дело, не получится.
- Стены и другие элементы конструкции должны быть пригодными к использованию, не иметь трещин и деформаций. Иными словами, помещение должно быть безопасно для жизни.
- Необходимо наличие систем коммуникаций (водоснабжение, канализация и т.д.) или возможность их установки. Если реальный вариант провести коммуникации отсутствует, то помещение вряд ли сможет стать жилым.
- Отопление, электрификация и вентиляция должны присутствовать изначально.
- Необходима защита от утечек бытовой воды. Также нужна гидроизоляция, чтобы вода не попадала внутрь.
В одно- и двухэтажном здании допускается отсутствие газоснабжения и канализации. А вот в здании, имеющем не менее 3 этажей, без газа и канализации жилое помещение создать не получится.Стоимость процедуры
Четкую стоимость перевода назвать невозможно. Подача заявления и документов – это процедура бесплатная, но за всё остальное нужно платить. В частности, придется отдать 1-3 тысячи рублей за технический план в БТИ. Точная сумма зависит от площади здания, его характеристик и особенностей. Если требуется перепланировка (а чаще всего она необходима), то за создание проекта тоже придется заплатить.
В среднем, перевод помещения в жилое стоит около 200-250 тысяч рублей. Эта сумма включает в себя расходы на техпаспорт здания, проект планировки, сами ремонтные работы. Зато подача заявки, напомним, никакими платежами и пошлинами не облагается.
Какие документы нужно собрать?
- Физическое лицо.
Физическому лицу (собственнику здания) требуется всего 5 обязательных документов:
- заявление о желании осуществить перевод;
- технический план;
- свидетельство о праве собственности (можно подавать копию, но она должна быть нотариально заверена);
- поэтажный план (если в здании несколько этажей);
- готовый проект перепланировки (если она требуется для обустройства жилого помещения).
Важно! Дополнительные документы могут понадобиться, если необходимо уточнить какие-то моменты или прояснить несоответствия. Заявитель должен их предоставить, чтобы ему не отказали в переводе.- Юридическое лицо.
Для юридических лиц характерен тот же список документов. Но в него следует добавить:
- учредительные бумаги предприятия;
- реквизиты предприятия (юридический адрес, телефон и т.п.);
- доверенность начальника, заверенная нотариусом (наверняка оформлением занимается кто-то из сотрудников, а не сам руководитель).
Бланк заявления на перевод помещения.
Куда и как подать бумаги?
Подавать собранные документы нужно в орган местного самоуправления. Это может быть мэрия, горисполком или другие муниципальные органы. При подаче бумаг следует соблюдать 2 важных правила:
- органы должны находиться в том населенном пункте, где расположено помещение (если их там нет – в ближайшем городе);
- подавать заявление нужно одновременно с бумагами, так как заявку без документов никто рассматривать не будет.
Перед тем, как подавать документы, следует сходить в БТИ за техническим планом (паспортом) помещения. Он обязательно должен присутствовать в списке бумаг, приложенных к заявлению в муниципальный орган власти.
Можно подать бумаги в многофункциональный центр (МФЦ). Его сотрудники возьмут на себя все тонкости оформления, но за эту услугу придется заплатить по внутреннему тарифу МФЦ.
Сроки рассмотрения заявки
И для физических лиц, и для организаций срок рассмотрения заявки одинаков. Он составляет 45 рабочих дней. На практике результат рассмотрения выдается заявителю ближе к концу первого месяца или в начале второго. Процесс серьезный, поэтому ожидать ответа в первые 2-3 недели точно не стоит. Отрицательное решение (отказ) тоже выдается в течение 45 дней.
С момента, когда по заявке было принято решение, результат высылается заявителю в течение 3 дней.Почему могут отказать и как действовать в этом случае?
Согласно статье 24 ЖК РФ, есть 4 основных причины отказа в переводе:
- непредоставление каких-то документов, несоответствие данных в бумагах, их подделка;
- предоставление документов не в тот орган (частая ошибка – подача бумаг в государственные, а не в местные органы);
- несоблюдение условий, описанных в статье 22;
- незаконность проекта перепланировки (в первую очередь – нарушение требований ЖК).
В случае отказа есть 3 варианта действий:
- Если человек может устранить недостатки – нужно устранять и подавать новую заявку. Это характерно для ситуаций, когда необходимо исправить что-то в документах, откорректировать проект, улучшить условия в помещении.
- Если недостатки убрать невозможно, следует просто отказаться от перевода помещения. Альтернативы всё равно нет.
- Если человек считает, что ему отказали незаслуженно – можно подавать иск в местный суд.
Перевести нежилое помещение в жилое – это нетрудно. Такая практика широко распространена, и воспользоваться ею может практически любой желающий. Чтобы не получить отказ и успешно пройти процедуру, необходимо соблюдать требования ЖК РФ. При серьезном подходе к делу шанс успеха очень высок.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-14-90 (Москва)
Это быстро и бесплатно!