Особенности перевода нежилого помещения в жилое: что нужно знать, чтобы провести процедуру быстро и легко?

      

Любой жилищный комплекс – это объект собственности, с которым можно совершать любые правовые, строительные действия. В российской юридической практик все помещения подразделяют на 2 вида: нежилые и жилые.

Они отличаются друг друга в первую очередь жилищными и целевыми характеристиками.

Законодатель допускает переоформление нежилого объекта в полноценное жилье, как и наоборот, но для этого необходимо выполнить ряд требований.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Практический смысл процедуры

Практический смысл процедурыНежилое помещение не предназначено для проживания отдельных граждан, но законодателем допускается трансформировать такой объект в жилой фонд. В ст. 22 ЖК РФ содержатся общие положения, позволяющие реализовать эту процедуру на практике.

Зачем это нужно делать, если можно просто купить обыкновенную квартиру? На самом деле здесь есть практический смысл, так как рыночная цена на нежилые помещения все же дешевле, чем на обычную квартиру. Отдельным преимуществом такого перевода является возможность официально зарегистрироваться по месту жительства, так как в нежилом помещении это сделать юридически невозможно.

Главная специфика такого перевода – имущество должно быть с инженерной, строительной точки зрения реконструировано и переделано. Это значит, что строительно-реконструкционные возможности помещения обязаны предусматривать такую трансформацию, потому что в противном случае можно ничего не добиться от государственных органов.

Процедура перевода сама по себе очень сложная и финансово-затратная поэтому нужно все заранее спланировать.

Условия

Условия перевода нежилого объекта содержатся в ст. 22 ЖК РФ. Это четко дает ответ на поставленный вопрос. Помещение можно сделать жилым только, если оно:

  • сможет соответствовать требованиям п.2 Постановления Правительства №47;
  • находится в собственности у заинтересованного лица и не обременено правами и требованиями других субъектов;
  • подразумевает техническую и строительную возможность перевода в жилой объект.

Это главные условия, регламентированные практикой и законом. Без их соблюдения признание нежилого помещения жилым будет невозможным. Ознакомление с законодательством всегда является приоритетной задачей в любом жилищном деле.

Жилищные характеристики помещения может изменить только собственник объекта. Если собственников несколько, то требуется их обоюдное согласие. Обычный арендатор не может трансформировать нежилое помещение в жилое, так как он юридически не является его собственником.

Когда объект можно перевести в жилье, а когда нет?

Когда объект можно перевести в жилье, а когда нет?Не всегда возможно сделать нежилой объект жилым, так как обстоятельства и условия для этого могут быть разными. Для правовой трансформации помещения необходимо, чтобы оно соответствовало требованиям ст.22 ЖК РФ, а также п.2 Постановления Правительства №47 (далее – Постановление).

Однозначно можно сказать, что собственнику необходимо привести в порядок помещение согласно следующим правилам п.2 Постановления Правительства:

  1. Объект должен находиться в жилой зоне, а также в исправном доме/сооружении, которое не признано аварийным.
  2. Конструкции, стены (несущие и ограждающие) не должны иметь деформации и изъяны.
  3. Помещение реконструируют таким образом, чтобы не наносить травму или угрожать жизни/здоровью другим жильцам.
  4. В будущей квартире собственник обязан установить функционирующую на должном уровне инженерную систему (горячая/холодная вода, газ, свет, электричество).
  5. Жилье должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, а также правилам противопожарной безопасности.
  6. Помещение должно быть отремонтировано согласно инженерным системам дома, а также общего имущества жильцов.
  7. Объект должен иметь защиту от протечки дождевой/грунтовой/талой воды.
  8. В комнатах имеется естественное освещение, а высота потолков должна быть не менее 2,5 или 2,7 метров в зависимости от климатической зоны.
  9. Объект должен иметь специальные вспомогательные помещения (ванная комната, туалет).
  10. В помещении находится вход, доступ к которому не затруднен.
  11. Общая площадь будущей квартиры, как и площадь вспомогательных помещений, комнат должна соответствовать минимальным градостроительным требованиям.
Общая S квартиры согласно социальной норме составляет 33 м2 на 1 человека, который проживает один.

Учитывая положения ст. 50 ЖК РФ, нормы жилплощади устанавливаются государственными органами на локальном уровне, поэтому единого стандарта здесь нет.

К тому же есть градостроительные нормы (СП 54.13330.2011), которые устанавливают такие требования: 14 м2 помещения для однокомнатной квартиры, 16 м2 для помещения, если квартира двухкомнатная и более.

Когда объект можно перевести в жилье, а когда нет?Это только общие правила жилищной характеристики помещения, которые необходимо учитывать собственнику при осуществлении различных манипуляций с недвижимостью. Если рассматривать вариант, когда закон прямо не допускает подобный перевод, то можно выделить следующие обстоятельства:

  • помещение находится в подвале, чердаке или на цокольном этаже дома;
  • объект технически невозможно реконструировать или перестроить для жилья;
  • нежилое помещение не может соответствовать требованиям п. 2 Постановления Правительства №47;
  • дом, в котором находится будущее жилье, признан аварийным или находится в опасной зоне;
  • невозможно установить инженерные системы;
  • площадь помещения меньше установленных на локальном уровне стандартов;
  • заинтересованное в переводе лицо не является полноправным собственником;
  • помещение находится под залогом, арестом, а также всячески обременено правами посторонних субъектов.

С чего начать?

Для того, чтобы инициировать процедуру перевода нежилого объекта в жилой необходимо детально ознакомиться с законодательством, а также подготовить все документы. Это самый первый этап, который следует начать собственнику.

Если имущество не находится в полноправной собственности, то нужно решить этот вопрос и погасить все свои задолженности перед кредиторами. Первоначальной стадией процесса можно считать экспертизу нежилого объекта, где должно быть точно установлено можно ли трансформировать нежилое помещение.

В дальнейшем необходимо составить план или проект перепланировки, переустройства помещения. Он представляет собой заключение или документ, который разрабатывается определенной саморегулирующей организацией.

В документе отражены все проектные работы относительно будущего жилого помещения. Закон не запрещает составить такой проект самостоятельно, но это тяжело сделать профессионально и правильно человеку без соответствующих знаний.

В таком случае любая проектно-изыскательная компания может помочь в этом деле. Для начала нужно обратиться именно в эту организацию, которая может дать нужные рекомендации.

Шаги, необходимые для смены статуса

Шаги, необходимые для смены статуса Если представить действия собственника алгоритмом, то необходимо совершить следующие шаги:

  1. Обратиться в проектно-изыскательную организацию и получить проект перепланировки.
  2. Провести общее собрание собственников, где жильцы должны выразить свое согласие на ремонт.
  3. Получить заключение у Роспотребнадзора, Роснедвижимости, Учреждения государственной экспертизы на предмет соответствия плана и проекта помещения действующему законодательству.

Обращение в проектно-изыскательную организацию – необходимый этап, который позволяет четко определить, что именно хочет реализовать на практике собственник. Нередко для реконструкции помещения требуется демонтировать вход, что естественным образом затрагивает общее имущество собственников. Особенно остро этот вопрос стоит в том случае, если нежилое помещение, которое собираются перевести в жилое, является частью многоквартирного дома.

Если это вынужденная мера, то заинтересованному лицу нужно организовать общее собрание собственников (ст. 40 ЖК РФ). На собрании жильцы должны выразить согласие на такие ремонтные работы.

Статья 40 ЖК РФ. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

  1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

    Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

  2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Протокол общего собрания и все сопутствующие этому бумаги приобщаются ко всем другим документам и передаются в городскую администрацию.

Для организации общего собрания собственников необходимо следовать методическим рекомендациям Минстроя, что указаны в Приказе №411/пр.

Куда предстоит обращаться?

Непосредственно вопросами перевода нежилого объекта в жилой ведают специальные подразделения/департаменты городской администрации (Департамент городского имущества в г.Москве), но все документы необходимо подавать в территориальный МФЦ, который находится по месту нахождения нежилого имущества.

В качестве альтернативного варианта можно отправить обычной или электронной почтой все документы в администрацию. Если говорить в общем, то за время всей процедуры перевода нужно обратиться в следующие организации:

  • проектно-изыскательная организация;
  • МФЦ;
  • Роспотребнадзор;
  • Куда предстоит обращаться?Роснедвижимость;
  • Учреждение государственной и негосударственной экспертизы субъекта РФ (Московская городская экспертиза, ГАУ МО экспертизы);
  • Комитет по архитектуре и градостроительству субъекта РФ;
  • Жилищная инспекция субъекта РФ.

Последние 5 государственных учреждений необходимы для получения справки или заключения о соответствии проекта будущего жилого помещения всем необходимым требованиям.

Сколько стоит?

Полностью рассчитать общие расходы сложно, так как все зависит от специфики объекта. Но, чтобы примерно представлять цену, которую предстоит заплатить, чтобы перевести нежилое помещение в жилое, нужно учитывать денежные траты на:

  • составление проекта в проектно-изыскательной организации вместе с дополнительными и документальными процедурами;
  • экспертизу нежилого объекта;
  • получение заключения государственных органов касательно проекта и возможности реконструкции помещения;
  • согласование проекта с различными государственными организациями;
  • помощь юриста;
  • строительные работы;
  • получение документов (акт приемочной комиссии, технический план, выписка из реестра).

Все эти услуги предоставляются платно. Для составления проекта перепланировки, переустройства помещения потребуется внести плату в зависимости от тарифов организации. Это примерно обойдется собственнику в 20000- 30000 рублей.

В стоимость обычно входит техническое обследование и пояснительная записка, так как далеко не всегда помещение можно изменить со строительной точки зрения, о чем должна уведомить собственника организация.

Для оформления справок/заключений из Роспотребнадзора, Роснедвижимости, экспертных учреждений тоже потребуется внести определенную плату согласно прейскуранту этих организаций (от 5000 рублей).

Сколько стоит?После получения разрешения о переводе следует приступить к строительным и инженерным работам, стоимость которых невозможно точно рассчитать, так как все зависит от состояния объекта и пожеланий собственника. Цена здесь будет варьироваться от 10000 рублей за 1м2.

Нередко люди прибегают к помощи юристов, которые могут сопровождать клиентов во время всей процедуры оформления недвижимости, а по стоимости это составит примерно 350000 рублей и выше. В итоге, можно сказать, что конечная сумма перевода будет равняться приблизительно 500000 рублям без учета стоимости ремонтных работ.

Если собственник захочет все делать самостоятельно без помощи юристов, то это может обойтись в сумму от 100000 до 300000 рублей (без ремонта). В любом случае это очень дорогостоящее мероприятие.

Для получения разрешения и подачи документов в МФЦ никакие платы/пошлины не взимаются. Эта процедура полностью бесплатна.

Какие бумаги следует оформить?

Необходимо правильно оформить все документы, что гарантирует половину успеха задуманного дела. Для положительного результата нужно систематизировать следующие бумаги:

  • правоустанавливающие документы (выписка из реестра, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи);
  • учредительные документы (если заявитель юридическое лицо);
  • доверенность, если интересы представляет юрист;
  • согласие органов опеки и попечительства на представление интересов ребенка родителем;
  • план перепланировки помещения, оформленный должным образом в проектно-изыскательной организации;
  • протокол общего собрания жильцов, включая извещения/уведомления собственников;
  • письменное заключение Роспотребнадзора, Жилищной инспекции, Роснедвижимости, Учреждения государственной экспертизы).

Закон устанавливает единый порядок процедуры перевода жилищного объекта для физических и юридических лиц. Это обосновано тем, что жилое помещение предназначено только и исключительно для жилья.

Единственный отличительный момент заключается в том, что юридическому лицу необходимо подготовить все уставные документы (учредительный договор), а также выписки из ЕГРН.

Отправка документов

Отправка документовВсе документы требуется предъявить в территориальный МФЦ лично или посредством представителя. В качестве альтернативного варианта можно все отправить по почте. Согласно Административному регламенту Постановления Правительства №508-ПП (далее – Регламент) и ст. 23 ЖК РФ собственник должен отправить в МФЦ следующие документы:

  • заявление;
  • паспорт заявителя или доверенность представителя;
  • свидетельство о рождении, если заявитель несовершеннолетний, а также согласие органов опеки и попечительства;
  • документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности, выписка из реестра, договоры купли-продажи);
  • уставные документы (если заявитель юридическое лицо);
  • проект переустройства и перепланировки помещения;
  • протокол общего собрания собственников, где четко выражено согласие жильцов дома на все ремонтные работы;
  • заключение Роспотребнадзора, учреждения государственной экспертизы, Роснедвижимости) о соответствии жилья требованиям закона.

Городская администрация не вправе требовать дополнительные бумаги. О принятии заявления и всех документов заявителю вручается расписка.

Скачать бланк заявления на перевод нежилого помещения в жилое

Многие сведения (единый жилищный документ, технический паспорт, поэтажный план) будут проверены по единой информационной базе.

Сроки ожидания ответа

Заявитель ожидает ответ согласно Регламенту и ст.23 ЖК РФ 45 календарных дней, которые отсчитываются с даты первичного обращения. В течение 3 дней компетентные органы направляют заинтересованному лицу официальное решение.

Постановление о признании объекта жильем

Постановление о признании объекта жильемОрган, рассматривающий заявление и все сопутствующие документы, может принять решение о согласии на перевод, либо об отказе в проведении такой процедуры. Согласие означает законную перепланировку и все последующие практические действия по превращению нежилого объекта в жилье.

В любом случае отказ на жилищную трансформацию помещения должен быть детально мотивирован со ссылками на законы. Заинтересованное лицо может обжаловать это решение в суде с помощью искового заявления об оспаривании решения госоргана об отказе в переводе нежилого помещения в жилое, если представит необходимые доказательства неправомерности решения.

Скачать бланк иска о переводе нежилого помещения в жилое

В заключение необходимо сказать, что переход от нежилого помещения к жилому – очень трудоемкое мероприятие, которое требует сбора множества документов и посещения различных государственных инстанций.

Главный минус этой правовой процедуры заключается в том, что собственнику придется потратить очень много денежных средств, а результат далеко не всегда может оказаться положительным. Однако, если следовать требованиям закона, иметь немалые денежные средства, то проблемы будут самыми минимальными.

Видео по теме

Узнать, что нужно сделать, чтобы перевести нежилое помещение в жилое, можно также в данном ролике:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
© 2018 СВОЁ