Подробно о перепланировке нежилого помещения: как узаконить и правильно оформить?

Предприниматель в поисках помещения для своей деятельности всегда знает, чего хочет. Нежилой объект должен полностью соответствовать необходимым стандартам, соблюдаемым в компании. Однако в реальности все оказывается не так радужно, и часто подходящий объект непросто найти.

Тогда в игру вступает перепланировка помещения – процесс, позволяющий добиться уникальных характеристик коммерческой недвижимости. О том, как правильно ее провести и отразить документально, расскажем в статье.

Скрыть содержание

• Что это такое?
• Чем отличается от реконструкции?
• В чем разница с переустройством?
• Когда необходимо проводить?
• В каких случаях нужно разрешение и требуется ли в многоквартирном жилом доме?
• Самовольное проведение без согласия БТИ и ответственность за него
• Порядок действий
• Инстанции, участвующие в процессе согласования
• Документы для оформления
Заявление      Проект     Разрешение      Акт     Техническое заключение    
• Как подать документы на регистрацию?
• Что делать, если не получено одобрение?

Что это такое?

Особенности перепланировки отражены в гл. 4 ЖК РФ. Согласно кодексу, перепланировкой считаются любые работы по корректировке структуры нежилого объекта, его площади и размеров.

К перепланировке можно отнести:

• изменение величины окон и дверных проемов в помещении (уменьшение или увеличение, изменение формы) или их заделку;
• ликвидацию маленьких комнат посредством объединения их в просторное помещение;
• корректировку размеров мелких помещений в составе объекта.

Главная цель перепланировки – изменить внутреннее наполнение помещения так, чтобы его качества значительно улучшились и подходили для последующей коммерческой или иной деятельности. Важно учитывать, что новое помещение должно не только отвечать функциональным требованиям компании, но и не противоречить законодательству РФ.

При проведении работ нельзя задействовать несущие стены. Кроме того, после проведенных изменений схема общих коммуникаций помещения не должна измениться.

Чем отличается от реконструкции?

Одним из способов изменить характеристики помещения является реконструкция. Она представляет собой значительное изменение площади помещения, в том числе расширением внешних границ здания. В основном за счет пристройки небольших помещений с дверьми. Главное отличие реконструкции от перепланировки в том, что ремонтные работы при реконструкции могут захватывать несущие стены здания.

В чем разница с переустройством?

О переустройстве нежилых объектов рассказывает ст. 25 ЖК РФ.

В статье сказано, что к переустройству относятся следующие виды работ:

1. Корректировка сетей коммуникации – их замена, перенос или установка.
2. Установка систем водоотведения, канализации, тепловых систем, электрического оборудования.
3. Монтаж туалетов, ванн, кухонь.

Основное отличие от перепланировки в том, что переустройство нацелено на замену или корректировку инженерных и технических систем – того, что не видно на первый взгляд. Перепланировка все же основана на изменении внешнего вида помещения и его общей структуры.

Когда необходимо проводить?

Перепланировка коммерческого помещения может быть обоснована многими факторами, основными из них являются:

1. Расширение штата компании, которое требует дополнительного рабочего пространства или разграничения площадей.
2. Реорганизация предприятия, изменение целей производственной деятельности.
3. Необходимость создания удобства и оптимизации рабочего процесса.

Что касается документального оформления, оно не отличается в зависимости от функционального назначения помещения, будь то склад, торговая площадь или офис.

В каких случаях нужно разрешение и требуется ли в многоквартирном жилом доме?

Перепланировка – сложный трудоемкий процесс, поэтому важно на начальном этапе соблюсти правомерность процедуры. В противном случае предпринимателю не избежать судебных тяжб, по решению которых придется возвращать помещение в первоначальный вид. Необходимо знать, какие именно виды перепланировок требуют подтверждения законности. К этому перечню относятся:

• действия, выполняемые по отношению к несущим перекрытиям помещения, создающие дополнительную нагрузку на стены – замена полового покрытия или его стяжка;
• создание нового входа в помещение или исправление существующего;
• установка внутренних лестниц, дополнительных верхних этажей, мансард;
• проведение работ по перепланировке чердачных помещений;
• перенос, монтаж или демонтаж лоджий, балконов, оконных проемов;
• демонтаж или перенос сантехнического (или специального) оборудования.

Законодательство предусматривает только основные факторы, требующие согласования с БТИ. Но нужно учитывать, что по любым конструкционным изменениям в нежилом помещении лучше проконсультироваться со специалистом. Это особенно актуально, если планируется работа в помещении многоквартирного дома.

Самовольное проведение без согласия БТИ и ответственность за него

К обособленно стоящим объектам сотрудники жилищного управления относятся лояльно, поэтому в основном оно употребляется по отношению к помещениям, расположенным в жилом доме.

Основанием для выдачи разрешения на перепланировку служит одобрение проекта, где прописываются технические особенности и санитарные нормы, соответствующие объекту. Если законодательству они не противоречат, проект одобряется. Так как соблюдение этих норм очень важно, ведь оно несет безопасность не только владельцу помещения, но и его соседям, несоблюдение их карается.

Незаконная перепланировка помещения признается административным правонарушением, и облагается штрафом согласно п.2 ст.7.21 КОАП РФ.

Возмещение должен платить собственник. Сумма штрафа зависит от того, в каком статусе он находится:

• физическое лицо платит до 2500 руб.;
• юридическое лицо – от 350 тыс. руб. до 1 млн. руб.

Кроме того, собственник обязан вернуть помещение в былой вид за собственные средства. Если лицо отказывается от этого, суд может принять решение о продаже помещения. Полученная от продажи сумма вручается собственнику за вычетом средств, потраченных на исполнение решения по суду. Теперь уже новый собственник будет обязан вернуть помещению состояние до перепланировки.

В особо сложных ситуациях возможно наложение уголовной ответственности – например, в тех случаях, когда незаконная перепланировка послужила угрозой здоровью и жизни человека. Тогда уже суд решает, какого наказания достоин собственник.

Смотрите видео о штрафах за незаконную перепланировку:

Порядок действий

Предпринимателю, желающему провести перепланировку коммерческого помещения, требуется пройти следующие этапы:

1. Важно, чтобы до перепланировки на руках у собственника были следующие документы:
   • техпаспорт помещения;
   • схемы помещений, расположенных выше и ниже изменяемого объекта;
   • справка о состоянии конструкций между этажами и несущих стен;
   • справка о расположении инженерных систем в помещении.

   Если перепланировка затронет несущие стены – планируется монтаж проемов, окон, установка кондиционеров – требуется дополнительный осмотр специализированной организацией, которая одобрит или запретит работы с капитальными стенами.

2. Готовится заявление в БТИ о желании провести перепланировку с указанием причин. Если заявление одобрено, происходит подготовка проекта. Готовый проект согласуется с территориальной комиссией. Если он был одобрен, собственник заключает договор со специализированной компанией по техническому контролю, и реализует свой план.
3. После завершения строительных работ осуществляется осмотр объекта комиссией, которая проверяет соответствие перепланировки одобренному плану. Если все в порядке, подписывается акт об одобрении ввода помещения в эксплуатацию. Собственник должен оформить кадастровый паспорт с отражением новых изменений. После получения технических документов происходит переоформление свидетельства о собственности с новыми данными.

• Скачать бланк договора на перепланировку и (или) переустройство нежилого помещения
• Скачать образец договора на перепланировку и (или) переустройство нежилого помещения

Смотрите видео о согласовании перепланировке нежилого помещения:

Инстанции, участвующие в процессе согласования

Собственнику предстоит общение с несколькими инстанциями для согласования проекта. Это:

1. Администрация города и органы, контролирующие градостроительство: подключаются, если перепланировка носит характер реконструкции. Органы должны выдать разрешение на существенную перестройку.
2. Бюро технической инвентаризации (БТИ): рассматривает проект, проводит осмотр готового помещения, выдает техпаспорт после одобрения изменений. Также специалист оформляет техническое описание выполненных работ.
3. Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии: регистрирует проведенные работы после подачи собственником полного пакета документов.

Также может потребоваться заключение от санитарно-эпидемиологической службы – в тех случаях, если изменения затронули сантехнические узлы.

В среднем срок согласования постройки может занять до 2 месяцев. Стоимость согласования зависит от масштабов и сложности проводимых изменений, она может колебаться от 80 000 до 180 000 рублей.

Документы для оформления

Заявление

Составляется лично собственником. В заявлении указывается общий перечень планируемых изменений, а также описание причин.

Скачать бланк заявления в БТИ на перепланировку и (или) переустройство нежилого помещения

Проект

Документ, составляемый владельцем помещения. Проект включает в себя:

• общее описание будущего помещения – архитектурный этап;
• схему расположения инженерных сетей – места, где будут проложены электрические провода, системы водоотведения и тепла;
• расположение входов, окон и внутренних дверей.

Разрешение

Выдается после рассмотрения проекта инспекцией, и содержит в себе:

• полный перечень изменений, которые были одобрены комиссией;
• планируемый срок проводимых работ;
• заметку об обязательном отчете после проведения ремонта;
• срок действия разрешения – если работы к моменту окончания разрешения так и не были проведены, требуется получать его заново.

Разрешение заверяется подписью и печатью начальника инспекции по надзору.

Акт

Подписывается по окончании ремонтных работ, и должен содержать:

• подтверждение соответствия проведенных работ плану и оформленному разрешению;
• гарантию доступа ко всем инженерным сетям;
• подтверждение правильности проведенных скрытых работ (если были);
• факт наличия журнала о контроле проведенных работ.

Проверка и подпись акта происходит в присутствии владельца помещения, а также представителей ТСЖ, организации по контролю за состоянием объекта, пожарной службы и строительной организации, проводившей ремонт. Составляется документ в 3 экземплярах: для собственника, для БТИ и для жилищной инспекции.

Скачать бланк акта ввода в эксплуатацию нежилого помещения после перепланировки и (или) переустройства

Техническое заключение

Выдается после тщательного осмотра объекта, и содержит в себе информацию о техническом состоянии конструкции и ее элементов, систем теплоснабжения и электрических систем, о качестве использованных при ремонте и строительстве материалов. Также вносятся сведения о состоянии перекрытий, несущих стен и фундамента. Составляется с целью подтвердить безопасность конструкции при эксплуатации.

Как подать документы на регистрацию?

Подать документы для регистрации может лично собственник или его представитель (с оформлением доверенности у нотариуса). Кроме того, возможна отправка документов по почте ценным письмом. Пожалуй, самым быстрым считается более современный способ отправки – подача заявления на портале Госуслуг.

• Скачать бланк доверенности в БТИ для юрлица
• Скачать образец доверенности в БТИ для юрлица

Что делать, если не получено одобрение?

Если БТИ не одобряет проект по перепланировке, необходимо получить обоснование от инстанции. В тех случаях, когда основания для отказа исправимы – корректируем ошибки и отправляем заявление заново (например, переводим помещение из жилого в нежилое и т.д.). Если отказ кажется собственнику необоснованным, а перепланировка все-таки нужна, придется обращаться в суд.

Согласование проекта перепланировки – трудоемкая процедура, поэтому будет нелегко самостоятельно ее пройти. К тому же в каждой области России существуют свои правила по оформлении перепланировки. Рекомендуем обращаться к специалистам, которые помогут подготовить документы и проведут за вас всю процедуру.