Какие права и обязанности имеет собственник нежилого помещения в многоквартирном доме?

      

В рамках правого поля у каждой жилищной конструкции должен быть свой собственник, который по закону имеет определенный юридический статус. Нежилой объект в МКД отличается своей спецификой, так как владелец такого помещения должен согласовывать свои действия с интересами жильцов, а также взаимодействовать с ТСЖ, управляющей компанией, ресурсоснабжающими организациями.

Этим он отличается от собственников обособленных нежилых помещений, у которых больше имущественной власти. Однако, правовое положение собственника нежилого объекта в МКД ничем не отличается от любых других субъектов права.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Кому принадлежат права пользования недвижимостью?

Ответ на этот вопрос содержится в ст.212 ГК РФ, где указано, что собственниками нежилых объектов могут быть следующие лица:

  • Кому принадлежат права пользования недвижимостью?физические лица;
  • юридические лица;
  • РФ;
  • субъекты РФ;
  • муниципальные образования.

Несмотря на то, что в законе это точно не указано, но физические и юридические лица могут владеть имуществом в независимости от их национального происхождения поэтому все иностранцы фактически и юридически могут быть собственниками. Любой субъект права может приобрести нежилой объект МКД и распоряжаться им по своему усмотрению.

В данном случае положение иностранца-собственника не будет ничем отличаться от отечественных субъектов права (национальный режим).

Правила приватизации

Справка. Нежилое помещение можно приватизировать, если оно находится в государственной или муниципальной собственности согласно ст. 217 ГК РФ.

Как правило, в этом обычно заинтересован сам арендатор.

Статья 217 ГК РФ. Приватизация государственного и муниципального имущества

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В данном случае здесь не стоит ставить знак равенства с приватизацией обычных квартир, так как жилое имущество трансформируется в частную собственность немного по иным правилам ФЗ №178. ФЗ №159 предусматривает преимущественное право арендатора приватизировать нежилой объект, но для этого необходимо быть предпринимателем не менее 3 лет.

Однако, стоит помнить, что такое имущество всегда отчуждается на платной основе поэтому не нужно рассчитывать на бесплатное приобретение помещения. Его стоимость будет равняться рыночной цене недвижимости, а в случае отчуждения земельного участка – кадастровой стоимости. Для того, чтобы сделать все правильно, нужно обратиться в городскую администрацию через МФЦ и предоставить следующие документы:

  1. Правила приватизациизаявление;
  2. договор аренды;
  3. выписки из кадастра;
  4. паспорт заявителя.

Только после принятия положительного решения администрацией арендатор оплачивает стоимость приватизации. Проблемы могут возникнуть, если заинтересованное в этом лицо арендует часть нежилого помещения. В данном случае приватизировать помещение будет очень сложно, но возможно только в том случае, если его реально можно обособить .

Скачать образец заявления на приватизацию нежилого помещения
Лицо, которое никогда не являлось арендатором нежилого объекта, может его приобрести только на аукционных торгах.

ВАЖНО. В многоквартирном доме нельзя приватизировать общее имущество собственников (подъезды, балконы, чердаки, подвалы, лестничные площадки), а также придомовую территорию.

Полномочия владельцев

Согласно ст. 217 ГК РФ собственник обладает следующими правами:

  • владение;
  • распоряжение;
  • пользование.

На деле это означает, что собственник может совершать любые действия по отношению к своему имуществу. Если рассматривать этот вопрос более детально, то можно сказать, что такой владелец вправе:

  • отчуждать нежилое имущество (продажа, мена, аренда, залог);
  • завещать объект определенным субъектам;
  • осуществлять текущий и капитальный ремонт помещения;
  • реконструировать недвижимость по согласованию с государственными органами;
  • Полномочия владельцевтрансформировать объект в жилую квартиру/апартаменты;
  • использовать имущество для извлечения прибыли и занятия бизнесом;
  • заключать договор страхования недвижимости;
  • защищать имущество всеми законными способами.

Права собственника в идеале безграничны, но в многоквартирном доме необходимо всегда считаться с интересами соседей. Это значит, что лицу будет проблематично свободно реконструировать, увеличивать площадь помещения.

СПРАВКА. Если имущественные амбиции субъекта будут затрагивать общее имущество собственников МКД, то необходимо провести общее собрание жильцов и получить на это их согласие (ст.40 ЖК РФ).

Статья 40 ЖК РФ. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

  • Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.

    Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

  • Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Посмотрите видео о правах владельцев нежилых помещений в многоквартирных домах:

Каковы обязанности?

Помимо правовых возможностей у субъекта есть совокупность обязанностей, которые являются неотъемлемой частью права собственности, а особенно в МКД согласно ст.210 ГК РФ.

Статья 210 ГК РФ. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Внимание. Закон приравнивает собственника нежилого помещения к любым другим квартиросъёмщикам.

Главные его обязанности заключаются в следующих действиях:

  1. Каковы обязанности?уважать законные интересы соседей (не производить сильный шум, соблюдать закон «О тишине»);
  2. использовать объект только в законных целях;
  3. соблюдать санитарно-эпидемиологические и противопожарные нормы;
  4. содержать объект в надлежащем состоянии;
  5. производить плату за коммунальные услуги, включая взносы на капитальный ремонт, а также ремонт/содержание дома (ст.153, 158 ЖК РФ);
  6. согласовывать свои действия с собственниками жилых помещений и государственными органами в случае капитальной реконструкции помещения;
  7. оплачивать налоги за недвижимость;
  8. заключать договор с управляющей компанией или ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями.

Это общие обязанности любого собственника поэтому в данном случае субъект не получает дополнительные обременения ввиду своего статуса. Все выше указанные действия являются производными от ст. 30 ЖК РФ.

Справка. Стоит заметить, что законодатель не выделил в особую категорию таких собственников, фактически уровняв их с другими жильцами МКД.

Договор с собственником помещения в МКД

Заключение договоров – право и обязанность владельца недвижимого объекта. По своей юридической природе подобные договора ничем не отличаются от любых других сделок. Все соглашения, заключаемые собственниками нежилых помещений можно подразделить на следующие категории:

  • добровольные или согласованные;
  • обязательные.

Договор с собственником помещения в МКДК добровольным относятся сделки купли-продажи, аренды, мены. После получения права собственности владелец в любой момент может заключить такие соглашения. В свою очередь никто не может ему в этом препятствовать. Чаще всего собственник заключает договоры аренды, где он предоставляет свое имущество в коммерческое пользование физическим и юридическими лицам за определенную ежемесячную цену.

Обязательные договора заключаются с управляющей компанией или ТСЖ, а также с ресурсоснабжающими организациями, где указываются права и обязанности сторон. Ключевым моментом здесь является то, что собственник заключает все необходимые соглашения после законного приобретения помещения.

Скачать образец бланка договора с собственником нежилого помещения в многоквартирном доме

Многих интересует вопрос оплаты ком.услуг для владельца нежилого фонда. Такие расходы имеются абсолютно у всех жильцов МКД, так как объем коммунальных платежей един для всех согласно ст.154 ЖК РФ.

СПРАВКА. Тарифы для расчета размера коммунальных платежей устанавливаются согласно законодательству субъекта.

Здесь нельзя ставить знак равенства с тарифами обычных квартиросъемщиков МКД.

Собственник нежилого помещения в зависимости от формы управления МКД заключает договор с УК, либо ТСЖ. Если дом управляется самостоятельно собственниками, то ему необходимо отдельно заключать соглашения с ресурсоснабжающей организацией.

По своей юридической природе это обычные договора об оказании коммунальных услуг. Однако, перед их заключением нужно убедиться, что помещение соответствует всем необходимым нормам и условиям.

Например, для заключения договора с энергоснабжающей организацией требуется наличие энергопринимающего приспособления, которое должно быть подключено к сетям указанной организации.

Стоит отметить, что несмотря на обязательность подобных соглашений, бремя заключения договора лежит на самой УК или ТСЖ, что не раз доказывала судебная практика. Однако, все изначально зависит от того, каким образом была выбрана УК.

Если это открытый конкурс, то собственник обязан связать себя договорными отношениями, но это не относится ко всем остальным случаям. Что касается ТСЖ, то лицо не обязано заключать с товариществом договор, но в качестве альтернативного варианта необходимо выбрать ресурсоснабжающие организации.

Договор с собственником помещения в МКДВ итоге получается, что все договора, заключаемые с собственниками нежилых помещений, не обладают какой-либо кардинальной спецификой и отличием. По факту они являются особыми соглашениями, предусмотренными ст. 162 ЖК РФ, а также отдельным подвидом договора об оказании услуг.

В заключение необходимо сказать, что юридически и фактически собственник нежилого объекта ничем не отличается от других лиц, владеющих имуществом. Однако, специфика такого помещения обязывает законодателя в некоторых случаях (приватизация, тарифы на оплату ком.услуг, налогообложение) по-особому относится к таким субъектам.

В то же время владелец объекта нежилого фонда обязан подчиняться правилам жилищного и гражданского законодательства, которые практически едины для всех.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
© 2017 СВОЁ