Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения

При словах о сделках с недвижимостью чаще всего вспоминают продажу и покупку жилья – однако немалое количество договоров заключается и в отношении нежилых помещений.
Нежилое здание — предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.
Итак, какие документы нужны для такого рода операции, каковы будут затраты при купле-продаже, и что ещё нужно знать тому, кто сталкивается с таким договором, какие возможны сложности?

Скрыть содержание

• Как это происходит?
Между физическими лицами      Юридическими     Юридическим и физическим    
• Предварительное соглашение
• Как выглядит?
Структура      Содержание основной части      Исправление ошибок      На что нужно обратить внимание?     
• Покупка в рассрочку
• Регистрация сделки
• Как быстро продать такую недвижимость?
• Приобретение доли
• Заключение

Как это происходит?

Особенности сделки во многом зависят от того, кто именно является сторонами сделки – организации, граждане, или же и те, и другие. Рассмотрим характерные черты для каждого вида договора.

Между физическими лицами

Как правило, обычные граждане или ИП сталкиваются со сделками с нежилой недвижимостью, если приобретают земельный участок, гараж, мастерскую или сарай. Приобретённый объект может использоваться как в личных целях, так и для ведения предпринимательской деятельности. Процедура купли-продажи в этом случае выглядит следующим образом:

1. Стороны (продавец и покупатель) договариваются между собой по всем существенным условиям сделки – цене, порядку и срокам оплаты, порядку и срокам передачи самого объекта и т. д.
2. Затем готовится договор с уже обговорёнными условиями. Этот документ может быть как подготовлен самостоятельно на базе готовых образцов, так и заказан в агентстве или фирме, специализирующейся на помощи в сделках с недвижимостью.
3. Состоявшийся по договору переход прав регистрируется.
4. Регистрирующий орган вносит данные в реестр и выдаёт выписку. С этого момента сделка считается состоявшейся.

Она может быть осуществлена как передачей наличных из рук в руки с оформлением расписки, так и перечислением средств со счёта в банке покупателя на счёт продавца.

Юридическими

Договор, касающийся купли-продажи недвижимости, и заключённый между двумя организациями, по своей сути ничем не отличается от того, который заключается между гражданами.

Порядок оформления договора между двумя организациями:

1. Стороны согласовывают условия и готовят текст договора.
2. Договор подписывается руководителями обоих организаций либо лицами, имеющими от них доверенности.
3. Оплачивается госпошлина за регистрацию прав.
4. Руководители или представители по доверенности обоих юридических лиц подают пакет документов на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
5. После регистрации покупатель получает выписку из ЕГРН.

Существенное различие здесь только одно: если сумма сделки намного больше уставного капитала, а учредитель и руководитель фирм – разные лица, может потребоваться оформить и предоставить на регистрацию решение учредителя, одобряющего сделку.

Нюансы продажи нежилого помещения юридическим лицом и особенности оформления договора вы найдете тут.

Юридическим и физическим

Если продавцом выступает гражданин, а покупает у него нежилой объект организация, договор не будет отличаться от обычного. Но вот если наоборот, физическое лицо приобретает недвижимость не для личного (не коммерческого!) использования (например, гараж для своей личной машины) – то при обнаружении недостатков покупатель может применить нормы законодательства о правах потребителей:

• добившись уменьшения цены на сумму, необходимую для проведения ремонта;
• расторгнув договор.

Сама же процедура заключения и регистрации будет выглядеть точно также:

1. Стороны согласовывают условия и готовят договор.
2. Договор подписывается, оплачивается пошлина.
3. Пакет документов передаётся на регистрацию.
4. Покупатель получает выписку из реестра.

Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения физическим лицом и юридическим мы рассказывали здесь.

Предварительное соглашение

Часто используется и такая мера безопасности, как предварительный договор. По сути он – задокументированное намерение лиц в будущем заключить сделку на определённых условиях.

Такой договор может содержать условия:

1. О штрафах за уклонение без уважительных причин.
2. О задатке. В этом случае при срыве сделки из-за покупателя продавец оставляет эту сумму себе. Если же виноват он сам – то задаток возвращается в двойной сумме.

Кроме ответственности, в дополнительном договоре стороны оговаривают:

1. Условия для основного договора.
2. Срок, когда будет заключена сделка.

• Скачать бланк предварительного договора купли-продажи нежилого помещения
• Скачать образец предварительного договора купли-продажи нежилого помещения

Как выглядит?

Структура

Договор на продажу нежилой недвижимости состоит из трёх основных частей:

1. Преамбула. В ней указано название документа, место и время его подготовки, полные наименования сторон.
2. Основная часть. Именно здесь расписываются все условия соглашения.
3. Реквизиты сторон. Для организаций указывается снова название, адрес, счета в банках, ИНН, для граждан обычно номер паспорта и место регистрации.

Содержание основной части

В основной части подробно должны быть указана следующая информация:

• Сведения об объекте сделки. Информация нужна как можно более полная: вид недвижимости, полный адрес, кадастровый номер, площадь, основания, на которых объект принадлежит продавцу и т. д.
• Обременения объекта, если они имеются. К примеру, участок земли может быть под сервитутом, гараж – в ипотеке и т. д.
• Если продаётся здание – то судьба участка, на котором оно стоит.
• Цена договора. Без неё договор не будет считаться заключённым.
• Порядок оплаты по договору (полная предоплата, аванс, рассрочка и т. д.).

Отдельно оговаривается порядок, в котором будет происходить передача недвижимости от продавца покупателю. Наилучший вариант – составление отдельного передаточного акта, который будет частью договора.

В этом документе будут отражены и стороны, передающие и принимающие объект, и состояние, в котором недвижимость находилась в момент передачи. В дальнейшем это может помочь избежать споров и разногласий. Кроме того, подписанный акт подтверждает для продавца, что обязанности исполнены целиком.

• Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения

Исправление ошибок

Иногда случается, что, подготавливая договор к подписанию и последующей регистрации, стороны допустили какую-то ошибку. Она может быть как чисто технической (например, имя продавца набрано с опечаткой), так и смысловой, меняющей содержание договора (например, неверно указана сумма).

Варианты исправления ошибок:

1. Если регистрация права ещё не прошла – просто уничтожить договор, напечатать текст заново и снова подписать в исправленном виде. То же касается и случаев, когда неправильно составленный документ вернул регистратор – нужно просто всё переделать и подать пакет документов заново.
2. Если же регистрация уже состоялась – то необходимо составить к договору дополнительное соглашение, подписав его обеими сторонами. В соглашении будет отражено, как должен быть изменён текст, и какие условия стороны действительно имели в виду. После этого процедура регистрации повторяется.

На что нужно обратить внимание?

Заключая договор, покупатель должен быть внимателен. Он должен проверить:

• Подлинность предоставленных документов.
• Кому и на каком основании принадлежит объект недвижимости. Без этого есть риск, что сделка не пройдёт регистрацию, или будет расторгнута через суд.
• Если объект находится в совместной собственности – то есть ли согласие других совладельцев на продажу доли.
• Состояние объекта. Если есть какие-то недостатки – их необходимо чётко оговорить в документах. Без этого может оказаться, что покупатель принял строение как оно есть и претензий не имеет.

По сути, покупателю нужно сомневаться в каждом пункте и проверять его – либо воспользоваться услугами надёжного посредника.

О составлении договора купли-продажи нежилого помещения мы рассказывали здесь.

Покупка в рассрочку

Если покупатель не может сразу внести полную стоимость объекта, он может договориться с продавцом о том, что цена по договору будет оплачиваться частями. Стороны должны оговорить:

• Размер первоначального взноса, уплачиваемого при заключении договора.
• Срок, в течение которого оплачивается договор.
• Размер регулярного платежа.
• Возможная переплата или компенсация для продавца при долгой (год и более) рассрочке.

Регистрация сделки

Для сделок с недвижимостью ГК РФ предусматривает обязательную регистрацию. С помощью этой процедуры уполномоченный орган вносит изменения в общую базу данных о недвижимости – ЕГРН. Регистрируется изменение прав – а не сам договор!

Зарегистрировать изменившиеся после сделки права можно следующими способами:

1. Лично обратившись в Росреестр либо МФЦ. Вместо личной явки допускается подача документа через представителя с нотариальной доверенностью.
2. Направив документы по почте. В этом случае подписи в заявлении и договоре удостоверяются нотариусом.
3. Воспользовавшись интернет-порталом Росреестра. Однако этот вариант доступен лишь для тех, кто успел оформить цифровую подпись, приравненную к личной.

Как быстро продать такую недвижимость?

В том случае, если продавцу срочно требуются деньги, либо он хочет побыстрее избавиться от ненужного ему объекта – он заинтересован в том, чтобы продать его как можно скорее. Здесь есть следующие способы:

• Обратиться в агентства, специализирующиеся на срочном выкупе недвижимости. В этом случае специалисты всё сделают быстро – однако будут существенные потери по стоимости.
• Подать в Росреестр заявление об ускорении регистрации. В том случае, если в заявлении указана обоснованная причина, а пакет документов не содержит ошибок, процедура будет устроена.

Приобретение доли

В том случае, если помещение принадлежит не одному лицу, а двум и более сособственникам, предметом сделки может быть доля. Это может выражаться следующим образом:

• Доля выделяется физически и оформляется как отдельный объект недвижимости. Однако такая сделка требует предварительного раздела помещения и регистрации будущим продавцом уже новых образовавшихся объектов.
• Продаётся доля в праве. В этом случае покупатель становится вместо продавца совладельцем объекта. Однако при этом нужно удостовериться, имеет ли продавец право продавать свою долю без согласия других собственников – и соблюдено ли их право на первоочередную покупку, если такое предусмотрено законом.

В остальном же покупка доли не отличается от покупки помещения целиком.

Заключение

Договора с недвижимостью требуют от обеих сторон внимательности при заключении и регистрации. Связано это с тем, что сумма по таким сделкам обычно очень велика (до сотен тысяч и миллионов рублей). Таким образом, сторонам нужно крайне внимательно подходить к совершению сделки либо воспользоваться помощью специалистов.