+7 (499) 110-05-29Москва +7 (812) 385-58-40СПб

Нюансы продажи нежилого помещения юридическим лицом и особенности оформления договора

К имущественным сделкам купли-продажи допускаются как жилые, так и нежилые помещения.

Специфика проведения сделок различна, и во многом зависит от того, кто продавец и покупатель: физическое или юридическое лицо.

В этой статье о нюансах регистрации таких сделок, о необходимой документации, а также приведена пошаговая инструкция о процедуре продажи нежилого помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Особенности

Сделки с объектами, относящимися к нежилому фонду, заключаются в купле/продаже промышленных и коммерческих площадей, зданий и помещений под офисы, культурно-спортивные и оздоровительные комплексы. Кроме непосредственного участия в бизнесе, такие объекты используются для выгодных инвестиций и наращивания прибыли от их приобретения.

При подготовке к сделке недвижимость, принадлежащая компаниям и организациям, требует дополнительных шагов от продавца. Имущество юридического лица принадлежит учредителю, и используется соответственно видам разрешённого использования, что может требовать:

  1. Подготовки дополнительной технической или разрешительной документации для оформления купли-продажи.
  2. Подключения к коммуникациям, необходимости перепланировок.
  3. Фактического раздела нежилого строения или его помещений на отдельные доли, принадлежащие учредителям.
  4. Представления учредительной документации.
  5. Согласования купли-продажи с учредителями или советом директоров, на основании открытого голосования, с представлением протокола голосования.
ВАЖНО: отдельно стоящие строения требуют дополнительного оформления и представления документации на землю под зданием.

Пошаговая инструкция по проведению сделки

Основой сделки является заключение и регистрация договора купли-продажи. Но прежде чем оформить переход права собственности, нужно найти покупателя и подготовить пакет документов.

С другой организацией

Как правило, сделки между двумя юридическими лицами совершаются уполномоченными представителями, действующими на основании доверенности, полученной от генерального директора. Она обязательно должна удостоверяться нотариально, согласно нормам статей 185, 185.1 ГК РФ. После просмотра нежилого помещения и проверки его правоспособности изучением документации, стороны приступают к оформлению купли-продажи.

Согласно статье 429 ГК РФ юридические лица, выступающие в роли покупателя и продавца, вправе составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывают:

  1. Организации, выступающие в роли сторон и уполномоченных лиц, которые представляют стороны сделки.
  2. Описание объекта недвижимости. Его стоимость и условия участия в сделке.
  3. Сроки проведения купли-продажи. Ответственность сторон по её проведению.
  4. Передача и получение аванса.

В ответственность сторон по преимуществу вносятся условия уплаты компенсации за просрочку по сделке или за её срыв контрагентом.

ВНИМАНИЕ: по ПДКП недопустимо требовать или передавать полную стоимость недвижимости.

В установленный положением ПДКП срок, стороны составляют основной договор купли-продажи. Он соответствует нормам статьи 549 ГК РФ. Его участниками должны быть те же представители юридических лиц, которые заключали ПДКП. Если такое условие не соблюдается, то необходимо оформить передоверие доверенности, по которой происходит представительство.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559566).

В основной договор нужно перенести параметры нежилого помещения, подлежащего продаже. Здесь ни в коем случае не допускается замена его параметров или кадастровых характеристик. То же касается стоимости – она должна полностью соответствовать той, которая устанавливалась в ПДКП. Если требуется изменить то или иное положение, составляется дополнительное соглашение.

Дополнительно могут вноситься любые положения, существенные для конкретной сделки. По усмотрению сторон вносят:

  • условия страхования объекта;
  • страхование сделки;
  • удостоверение сделки нотариусом;
  • условия расторжения договора.

В завершение даются реквизиты контрагентов, в том числе – ИНН, ОГРН, КПП. Документ подписывается руководителями или их доверенными лицами, чьи паспортные данные так же указываются в документе. Скрепляется печатями организаций. К договору, подписанному сторонами, прилагается пакет документов.

СПРАВКА: расчёт покупателя с продавцом может быть только безналичным. Через бухгалтерию перечисляются денежные средства организации покупателя, которые поступают на лицевой счёт продавца.

С гражданином или ИП

Если покупателем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин, процедура остаётся аналогичной, но имеет небольшие изменения. Покупатель так же вправе воспользоваться услугами поверенного, но может участвовать в сделке лично.

Если составляется ПДКП, к нему применяются те же гражданские нормы. Но в самом договоре купли-продажи между, например, ООО и физическим лицом вносятся следующие сведения о покупателе:

  • Ф.И.О.;
  • год и место рождения;
  • серия и номер паспорта;
  • кем и когда выдан паспорт;
  • место прописки.

Далее договор содержит все существенные положения по организации сделки. В назначенное для заключения сделки число покупатель подходит в компанию, где заключается основной договор купчей на недвижимость.

Основной договор составляется по такому же алгоритму:

  • в него переносятся сведения из ПДКП;
  • или составляются дополнительные соглашения.
ВАЖНО: в заключение вносятся реквизиты Продавца – юридического лица и паспортные данные покупателя – физического лица. Ставятся подписи сторон и печать продавца.

Производится расчёт по сделке, в результате которого покупатель кладёт на лицевой счёт, указанный в договоре, соразмерную сумму средств. При необходимости – составляет кредитный договор с банком.

Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между ООО и физическим лицом

Прилагаемая документация

К договору, составленному в трёх экземплярах, продавец прилагает пакет учредительной документации:

  1. Свидетельство о госрегистрации юридического лица.
  2. Все учредительные документы, с внесёнными дополнениями и изменениями.
  3. Свидетельство о присвоении ИНН, выданное ФНС РФ.
  4. Положение о полномочиях руководителя.
  5. Решение общего собрания участников, акционеров ООО, разрешающее совершение крупной сделки.
  6. Если сделка не является крупной, то справку о балансовой стоимости активов или справку о балансовой стоимости основных средств.
  7. Для государственных и муниципальных организаций, владеющих имуществом на праве оперативного управления, письменное согласие вышестоящего органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
  8. Для организаций, созданных на основе приватизации государственных или муниципальных предприятий – выписку из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства или муниципалитета. Если более 25% акций принадлежит государству или муниципалитету, то официальное согласие органа по управлению государственным или муниципальным имуществом.
  9. Акт об оценке имущества.
  10. Нотариальная доверенность на представителя – для представителей.

Скачать бланк доверенности на заключение договора по купле-продажи нежилого помещения

На объект, участвующий в сделке, продавец подаёт следующие документы:

  • правоустанавливающий документ;
  • свидетельство о собственности или выписку из ЕГРП;
  • техническую документацию из БТИ;
  • кадастровую справку об отсутствии арестов и обременений;
  • кадастровый паспорт (если собственность не зарегистрирована в ЕГРП).
ВНИМАНИЕ: законный или уполномоченный представитель предъявляет свой гражданский паспорт.

Покупатель предоставляет приложением к договору:

  • учредительную документацию – для юридических лиц;
  • доверенность – для представителей;
  • кредитный договор, если недвижимость оформляется в кредит;
  • квитанцию об оплате пошлины.

И покупатель, и продавец предъявляют гражданские паспорта и СНИЛС.

Регистрация сделки

Согласно статье 151 ГК РФдоговор купли-продажи недвижимости обязательно регистрируется в Росреестре. Регистрация начинается с оплаты госпошлины, которая взимается с покупателя. В зависимости от статуса покупателя, пошлина составляет:

  • для физ. лиц – 2 тысячи рублей;
  • для юр. лиц – 22 тысячи.

Контрагенты подходят в МФЦ совместно, передавая регистратору 3 экземпляра договора, свои паспорта, представители – доверенности. Продавец прилагает:

  • правоустанавливающий и право удостоверяющий документ;
  • учредительную документацию;
  • техническую и кадастровую документацию.

По усмотрению регистратора может быть затребована любая документация, участвовавшая в сделке. Но в таком случае регистратор снимает с оригиналов копии, удостоверяет их.

СПРАВКА: если в положении договора не указано, что он исполняет дополнительно функции акта приёмки, то могут затребовать акт приёма передачи объекта.

Стороны сделки получают бланки заявлений и заполняют их. Здесь указываются персональные данные заявителя, кадастровые и технические характеристики приобретённой недвижимости. Так же указывается просьба о передаче права собственности в связи с заключением договора купли-продажи.

Документы подаются под расписку. В расписке указывается их исчерпывающий перечень. Учредительная документация и гражданские паспорта возвращаются после приёма документации. Остальная документация остаётся у регистратора.

Если стороны обратились одновременно, то регистрация должна завершиться в течение 10 дней. Срок повторного визита указывается в расписке. На повторный визит следует подойти с распиской, по которой будет выдана документация о праве собственности на приобретённое нежилое имущество.

Скачать бланк заявления о госрегистрации прав на нежилое помещение

Налогообложение

Продажа коммерческой недвижимости облагается налогом, в зависимости от системы налогообложения, по которой отчитывается продавец перед налоговым органом.

Полученный доход учитывается в качестве прибыли, за что требуется официальное отчисление в ФНС. За имущество, находившееся в собственности более трёх лет, налог не взимается.

Покупатель, напротив, может ходатайствовать о налоговых льготах, в связи с понесёнными расходами. Но со дня приобретения объекта ему начисляется имущественный налог. А если он приобрёл отдельно стоящее здание – земельный налог.

Заключение

Для продажи нежилого помещения требуется собрать не только документацию на строение или помещение. Если объект продаёт юридическое лицо – разрешение от учредителей. Купля-продажа оформляется договором, который требуется зарегистрировать в Росреестре. За регистрацию взимается пошлина. По её завершении сделка считается состоявшейся. Полученные по сделке деньги учитываются в качестве прибыли и подлежат отчёту в ФНС РФ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ