Как осуществить сделку по купле-продаже нежилого помещения? Образец договора
Огромное количество нежилых построек находится во владении долевых сособственников. Это могут быть совладельцы бизнеса или просто члены одной семьи. И разумеется, как и в случае с квартирами, совладелец имеет право распорядиться своей долей исходя из собственного усмотрения.
Причины для этого могут быть совершенно разными – чаще всего это происходит потому, что пути сособственников в чем-то разошлись…
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Последовательность действий
- Нужно ли выделять часть?
- Необходимые документы
- Что должно быть указано?
- Как регистрируется сделка в регистрационной палате?
Последовательность действий
В общем процедура будет выглядеть следующим образом:
- принятие решения об отчуждении;
- вызов техников из БТИ;
- составление технической документации, регистрация доли;
- предложение остальным дольщикам выкупить долю;
- поиск клиента, если дольщики не соглашаются;
- сделка;
- регистрация сделки в Росреестре.
Нужно ли выделять часть?
Разумеется нужно, без этого продажа своей части будет невозможна и речь может идти только о продаже помещения с согласия всех его совладельцев (ст. 246 ГК)
Статья 246, ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Справка! Выделение доли возможно как добровольно, так и принудительно.
- Первый способ самый простой – нужно обратиться в БТИ и вызвать специалиста для оформления долевого плана. Он может быть один, а может и несколько – в зависимости от того, о скольких совладельцах идет речь.
- Далее составляется кадастровый паспорт и объект регистрируется в ФГУРЦ.
- Следующий этап – это предложить выкупить долю сособственникам. Да-да, правила здесь действуют ровно те же самые, что и в случае с выделением доли в квартире – у совладельцев есть право преимущественной покупки.
Для этого потенциальный продавец составляет письменные обращения к сособственникам и рассылает их заказным письмом с уведомлением на их почтовые адреса (квитанции и корешки уведомлений нужно обязательно сохранить – возможно, придется решать вопрос в суде). Они же в свою очередь или соглашаются или пишут официальный отказ – на это отводится месяц.
- Только после этого можно поднимать вопрос об обращении в агентство для поиска покупателей доли в нежилом помещении.
- Только после того, как доля официально выделена, можно переходить к вопросу о сделках с частью помещения.
Несколько сложнее будет обстоять дело, если второй совладелец против. В этом случае долю возможно выделить только судебным порядком. Правда накануне все равно придется вызвать специалиста из БТИ для составления кадастрового плана – копию этого документа нужно будет представить в суде, как и бумаги, подтверждающие собственническое право.
Вопрос будет рассматриваться в районном суде общей юрисдикции. Разбирательство занимает примерно полтора месяца, суд выносит решение о принудительном разделении помещения на доли. Далее с копией постановления нужно будет явиться в отдел БТИ и уже на основании этого будет произведен раздел помещения.
Необходимые документы
Продавец для совершения сделки готовит следующие бумаги:
- Бланк договора.
- Акт приёма-передачи.
- Выписка из ЕГРН.
- Выписка из домовой книги.
- Кадастровый паспорт.
- Долевой план с экспликацией.
- Согласие сособственника.
- График платежей, если продажа будет в кредит.
- Право подтверждающие документы.
- Паспорт.
В свою очередь покупатель подготавливает:
- Паспорт.
- Трудовая книжка и справка о доходах, другие бумаги, подтверждающие платежеспособность.
- Выписка из протокола собрания акционеров ООО.
- Выписка из ЕГРЮЛ (ЕГРИП).
- Приказ о назначении генерального директора.
Важно! Могут потребоваться также иные документы для подтверждения благонадёжности плательщика, если речь идёт о кредите.Участники осматривают помещение, договариваются о порядке оплаты, в том числе госпошлин.
Что должно быть указано?
Лучше всего доверить это дело нотариусу (хотя это и не является обязательным) Непросвещенному в вопросах юриспруденции человеку легко ошибиться, что может стать основанием для признания сделки ничтожной. Кроме того, не исключено, что придется отстаивать свои права в суде, а если договор получит нотариальное заверение, это фактически исключает возможность признания его недействительным.
Стандартный договор купли продажи содержит следующие данные:
- дата и место написания;
- информация о сторонах (если речь идет о предпринимателях, обязательно реквизиты из ОГРНИП);
- предмет договора (часть нежилого помещения) – адрес, технические характеристики;
- кадастровый номер объекта;
- на основании чего продавец владеет этой долей;
- цена договора, каким образом будут рассчитываться стороны;
- банковские реквизиты;
- ответственность участников;
- особые условия;
- форс-мажор;
- подписи сторон.
- Скачать бланк договора купли продажи доли нежилого помещения
- Скачать образец договора купли продажи доли нежилого помещения
Как регистрируется сделка в регистрационной палате?
Правила действующего законодательства не требуют обязательной регистрации договора сделки в Росреестре. Регистрировать придется переход собственнических прав – для этого обе стороны сделки обязаны явиться в Регистрационную или Кадастровую палату и предоставить следующие бумаги:
- заявление;
- общегражданские удостоверения личности;
- договор сделки;
- акт приема-передачи;
- кадастровый паспорт с экспликацией;
- документация, подтверждающая право собственника;
- согласие сособственников (если требуется);
- доверенность, заверенная у нотариуса (если требуется);
- документация из ФГУРЦ;
- выписка из ЕГРП;
- чек госпошлины.
- Скачать образец заявления физического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- Скачать образец заявления юридического лица о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Сотрудник регистрирующего органа проверит комплектность, затем заберет документы, выдав взамен расписку. В ней будет указана дата окончания процедуры.
В назначенный день получатель приходит в Кадастровую палату и получает на руки обновленную кадастровую выписку.
Вопрос о государственной регистрации договора все-таки должен быть оговорен сторонами.Внимание! Если мнение одного из участников по этому вопросу проигнорировано и он высказал по этому поводу неудовольствие, сделка может быть расторгнута! И у вас не получится продать свою часть.Помимо этого, есть и другие основания для разрыва сделки:
- не освещены (или указаны неверно) информация о сторонах, объекте, стоимости, не оговорен порядок расчета;
- постройка имеет обременение (например, арестована или находится под залогом);
- собственник ушел из жизни до момента регистрации договора (в этом случае речь пойдет уже об акте завещательного характера);
- продавец предоставил не все оговоренные справки и разрешения;
- одна из сторон нарушает условия договора – основную часть или то, что касается порядка оплаты.
Итак, процедура по выделению и последующей продаже доли в нежилой постройке не так уж и сложна и имеет много общих черт со сделкой с жилым помещением. Нужно только помнить не только о своих правах, но и о правах второй стороны, потенциального покупателя – а им могут и должны оказаться прежде всего остальные совладельцы помещения. Только после этого можно будет искать других кандидатов на покупку.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-14-90 (Москва)
Это быстро и бесплатно!