Как осуществить сделку по купле-продаже нежилого помещения? Образец договора

      

Огромное количество нежилых построек находится во владении долевых сособственников. Это могут быть совладельцы бизнеса или просто члены одной семьи. И разумеется, как и в случае с квартирами, совладелец имеет право распорядиться своей долей исходя из собственного усмотрения.

Причины для этого могут быть совершенно разными – чаще всего это происходит потому, что пути сособственников в чем-то разошлись…

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Последовательность действий

В общем процедура будет выглядеть следующим образом:

  1. принятие решения об отчуждении;
  2. вызов техников из БТИ;
  3. составление технической документации, регистрация доли;
  4. предложение остальным дольщикам выкупить долю;
  5. поиск клиента, если дольщики не соглашаются;
  6. сделка;
  7. регистрация сделки в Росреестре.

Нужно ли выделять часть?

Разумеется нужно, без этого продажа своей части будет невозможна и речь может идти только о продаже помещения с согласия всех его совладельцев (ст. 246 ГК)

Статья 246, ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

  1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
  2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Справка! Выделение доли возможно как добровольно, так и принудительно.
  1. Первый способ самый простой – нужно обратиться в БТИ и вызвать специалиста для оформления долевого плана. Он может быть один, а может и несколько – в зависимости от того, о скольких совладельцах идет речь.
  2. Далее составляется кадастровый паспорт и объект регистрируется в ФГУРЦ.
  3. Следующий этап – это предложить выкупить долю сособственникам. Да-да, правила здесь действуют ровно те же самые, что и в случае с выделением доли в квартире – у совладельцев есть право преимущественной покупки.

    Для этого потенциальный продавец составляет письменные обращения к сособственникам и рассылает их заказным письмом с уведомлением на их почтовые адреса (квитанции и корешки уведомлений нужно обязательно сохранить – возможно, придется решать вопрос в суде). Они же в свою очередь или соглашаются или пишут официальный отказ – на это отводится месяц.

  4. Только после этого можно поднимать вопрос об обращении в агентство для поиска покупателей доли в нежилом помещении.
  5. Только после того, как доля официально выделена, можно переходить к вопросу о сделках с частью помещения.

Несколько сложнее будет обстоять дело, если второй совладелец против. В этом случае долю возможно выделить только судебным порядком. Правда накануне все равно придется вызвать специалиста из БТИ для составления кадастрового плана – копию этого документа нужно будет представить в суде, как и бумаги, подтверждающие собственническое право.

Вопрос будет рассматриваться в районном суде общей юрисдикции. Разбирательство занимает примерно полтора месяца, суд выносит решение о принудительном разделении помещения на доли. Далее с копией постановления нужно будет явиться в отдел БТИ и уже на основании этого будет произведен раздел помещения.

Необходимые документы

Продавец для совершения сделки готовит следующие бумаги:

  • Бланк договора.
  • Акт приёма-передачи.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги.
  • Кадастровый паспорт.
  • Долевой план с экспликацией.
  • Согласие сособственника.
  • График платежей, если продажа будет в кредит.
  • Право подтверждающие документы.
  • Паспорт.

В свою очередь покупатель подготавливает:

  • Паспорт.
  • Трудовая книжка и справка о доходах, другие бумаги, подтверждающие платежеспособность.
  • Выписка из протокола собрания акционеров ООО.
  • Выписка из ЕГРЮЛ (ЕГРИП).
  • Приказ о назначении генерального директора.
Важно! Могут потребоваться также иные документы для подтверждения благонадёжности плательщика, если речь идёт о кредите.

Участники осматривают помещение, договариваются о порядке оплаты, в том числе госпошлин.

Что должно быть указано?

Лучше всего доверить это дело нотариусу (хотя это и не является обязательным) Непросвещенному в вопросах юриспруденции человеку легко ошибиться, что может стать основанием для признания сделки ничтожной. Кроме того, не исключено, что придется отстаивать свои права в суде, а если договор получит нотариальное заверение, это фактически исключает возможность признания его недействительным.

Стандартный договор купли продажи содержит следующие данные:

  1. дата и место написания;
  2. информация о сторонах (если речь идет о предпринимателях, обязательно реквизиты из ОГРНИП);
  3. предмет договора (часть нежилого помещения) – адрес, технические характеристики;
  4. кадастровый номер объекта;
  5. на основании чего продавец владеет этой долей;
  6. цена договора, каким образом будут рассчитываться стороны;
  7. банковские реквизиты;
  8. ответственность участников;
  9. особые условия;
  10. форс-мажор;
  11. подписи сторон.

Как регистрируется сделка в регистрационной палате?

Правила действующего законодательства не требуют обязательной регистрации договора сделки в Росреестре. Регистрировать придется переход собственнических прав – для этого обе стороны сделки обязаны явиться в Регистрационную или Кадастровую палату и предоставить следующие бумаги:

  • заявление;
  • общегражданские удостоверения личности;
  • договор сделки;
  • акт приема-передачи;
  • кадастровый паспорт с экспликацией;
  • документация, подтверждающая право собственника;
  • согласие сособственников (если требуется);
  • доверенность, заверенная у нотариуса (если требуется);
  • документация из ФГУРЦ;
  • выписка из ЕГРП;
  • чек госпошлины.

Сотрудник регистрирующего органа проверит комплектность, затем заберет документы, выдав взамен расписку. В ней будет указана дата окончания процедуры.

В назначенный день получатель приходит в Кадастровую палату и получает на руки обновленную кадастровую выписку.
Вопрос о государственной регистрации договора все-таки должен быть оговорен сторонами.

Внимание! Если мнение одного из участников по этому вопросу проигнорировано и он высказал по этому поводу неудовольствие, сделка может быть расторгнута! И у вас не получится продать свою часть.

Помимо этого, есть и другие основания для разрыва сделки:

  • не освещены (или указаны неверно) информация о сторонах, объекте, стоимости, не оговорен порядок расчета;
  • постройка имеет обременение (например, арестована или находится под залогом);
  • собственник ушел из жизни до момента регистрации договора (в этом случае речь пойдет уже об акте завещательного характера);
  • продавец предоставил не все оговоренные справки и разрешения;
  • одна из сторон нарушает условия договора – основную часть или то, что касается порядка оплаты.

Итак, процедура по выделению и последующей продаже доли в нежилой постройке не так уж и сложна и имеет много общих черт со сделкой с жилым помещением. Нужно только помнить не только о своих правах, но и о правах второй стороны, потенциального покупателя – а им могут и должны оказаться прежде всего остальные совладельцы помещения. Только после этого можно будет искать других кандидатов на покупку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
© 2018 СВОЁ