Особенности составления договора купли-продажи нежилого помещения физическим лицом и юридическим
Ст. 130 и 213 ГК РФ предусматривают, что каждый человек в России вправе иметь в собственности любое имущество и распоряжаться им – если нет на то специально оговоренного в законе запрета.
В отношении недвижимости, в том числе и нежилой, таких ограничений нет – и потому гражданин может ей владеть и при желании продавать. Но как это сделать правильно, не нарушив в процессе продажи нормы законодательства?
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Особенности покупки
- Общие этапы
- Какие нужно требовать документы?
- Договор купли-продажи – на какие пункты обратить особое внимание?
- Налогообложение
- Регистрация осуществленной сделки
- Заключение
Особенности покупки
Договор купли-продажи, заключённый в отношении недвижимости, регулируется параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Формально там нет никаких особых норм, касающихся только продавцов-физлиц и продажи конкретно нежилых объектов, однако на практике есть моменты, которые надо иметь в виду.
Главный из них – это правовое положение продавца. Если с право- и дееспособностью организаций всё ясно, то продавец-человек может:
- быть несовершеннолетним – и тогда требуется согласие не только его законных представителей, но в некоторых случаях и органов опеки;
- быть ограниченным в дееспособности – и тогда от его имени будет действовать опекун или попечитель;
- находиться в заблуждении относительно сущности сделки;
- действовать под насилием или его угрозой.
В первых двух случаях требуется совершать сделку, получив согласие всех уполномоченных лиц, а в двух последних дело кончится тем, что сделка окажется недействительной.
Общие этапы
Сделка между двумя физическими лицами
В том случае, если один человек покупает у другого нежилую недвижимость (например, гараж, сарай, ангар и т. д.), возможны два типа отношений:
- Оба выступают как ИП. В этом случае сделка, по сути, ничем, кроме суммы пошлины за регистрацию права, не будет отличаться от той, которая может быть между организациями.
- Оба (или хотя бы покупатель) являются обычными гражданами, покупающими недвижимость для своих личных нужд. В этой ситуации будут отличия в порядке налогообложения.
Сама же по себе сделка будет для двух физических лиц состоять из следующих этапов:
- Поиск второй стороны. На этой стадии продавец ищет покупателя, а покупатель – продавца.
- Проверка правового статуса – насколько дееспособны покупатель и продавец, и нет ли ограничений на сделку.
- Согласование условий сделки. Обсуждается цена, порядок выплат и другие существенные вопросы.
- Заключение договора купли-продажи. Обговорив основные условия, стороны либо сами готовят документ, либо заказывают его у юриста или риелтора. Нотариальная регистрация не требуется.
- Регистрация. Сам по себе договор с 2013 года в реестр не вносится – а вот права в ЕГРН регистрируются. Поэтому, в силу ст.551 ГК РФ, требуется обращаться в Росреестр или МФЦ. Лишь с этого момента договор вступает в силу.
- Акт передачи. Он не обязателен по закону, но крайне желателен, поскольку избавляет стороны от возможных претензий по поводу качества переданного объекта.
- Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическими лицами
Между физическим и юридическим лицом
В том случае, если покупателем выступает организация, процедура заключения договора выглядит примерно так же – с той лишь разницей, что нужно проверять полномочия представителя, а не дееспособность покупателя. В остальном же структура сделки будет той же.
- Скачать бланк договора купли-продажи нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
- Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между физическим и юридическим лицом
Какие нужно требовать документы?
С покупателя
От покупателя при сделке потребуются:
- Экземпляр договора.
- Документы, подтверждающие личность либо регистрацию организации (если покупает компания).
- Платёжные документы, если оплата производилась безналичным способом.
С продавца
От продавца нужны будут:
- Подтверждающие личность документы – либо копия доверенности, если сделка совершается через представителя.
- Если есть ограничение в дееспособности – согласие контролирующих органов.
- Кадастровый паспорт и техпаспорт на помещение.
- Выписка из ЕГРН.
- Справка о стоимости объекта.
ВАЖНО: Вопрос о том, кто платит пошлину за регистрацию, стороны решают сами – и потому заранее указать её нет возможности.Договор купли-продажи – на какие пункты обратить особое внимание?
Заключая договор относительно нежилого помещения, сторонам следует особое внимание обратить на следующие пункты:
- Кто является владельцем? В том случае, если помещение в долевой собственности, нужно согласие всех собственников.
- Как будет оплачиваться цена?
- Как будет осуществляться передача объекта.
- В каком порядке будет проходить регистрация права в ЕГРН.
В зависимости от конкретных обстоятельств надо будет наблюдать и за другими пунктами.
Налогообложение
Для сделок по продаже недвижимости, не связанных с предпринимательством, установлено, что если объект был в собственности (согласно данным ЕГРН) больше, чем 3 года, то НДФЛ не платится (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Больше того, в этом случае гражданин не обязан даже подавать декларацию и указывать в ней совершённую сделку.
Однако тут есть ряд тонкостей:
- Если здание или помещение ранее тем же лицом сдавались в аренду – ситуация спорная. В большинстве случаев это не считается предпринимательством, и потому, согласно приведённой выше норме, НДФЛ уплачивать не надо. Однако налоговая инспекция может попытаться доказать другое. Если ранее гражданин был зарегистрирован как ИП, а затем прекратил деятельность и снялся с учёта – вероятность обойтись без уплаты налога крайне низка, хотя и не равна нулю.
- Срок отсчитывается двояко. Если объект изначально возводился или приобретался как нежилой – то три года считаются с момента приобретения или регистрации нового объекта в ЕГРН. Но если произошла смена статуса (например, гражданин перевёл принадлежащую ему квартиру на первом этаже в нежилой фонд, рассчитывая её затем продать какой-нибудь компании под офис или магазин) – то срок надлежит считать именно с момента перевода, сколько бы ранее гражданин этим объектом не владел.
ВНИМАНИЕ: Если помещение пробыло в собственности меньше трёх лет, платится налог по ставке 13%.Но базу по исчислению можно уменьшить, воспользовавшись одним из двух вариантов (ст.220 НК РФ):
- Получить вычет либо в размере 250 тысяч рублей (если цена продажи больше), либо на полную цену проданного объекта (если он дешевле 250 тысяч). То есть, к примеру, продав помещение за 1 500 000 рублей, налоги он будет платить лишь с 1 250 000 рублей.
- Уменьшить базу по НДФЛ на сумму расходов, ранее понесенных в связи с этим объектом. В приведённом выше примере это означает, что если помещение было приобретено полтора года назад за 1 миллион, а затем в ремонт были вложены ещё 50 тысяч рублей, то платить придётся НДФЛ лишь с 450 тысяч. При этом, разумеется, все понесённые расходы должны быть документально подтверждены.
Наконец, если продажа была произведена в рамках деятельности ИП, то по УСН платятся 6%. Но здесь есть свои подводные камни:
- Стоимость сделки не должна быть выше 600 тысяч рублей. Иначе вместо УСН придётся платить по ОСН – а это в итоге оказывается больше, чем даже 13% по НДФЛ безо всяких вычетов.
- Если в ОКВЭД при регистрации не была указана деятельность, связанная с торговлей недвижимостью, в ИФНС могут придраться и потребовать платить не 6% по УСН, а 13% по НДФЛ.
Регистрация осуществленной сделки
После того, как договор подписан, необходимо совершить регистрацию сделки в ЕГРН. Сделать это можно либо в органах Росреестра – либо через МФЦ города.
Для этого потребуется предоставить:
- Сам договор.
- Квитанцию об оплате госпошлины. Для граждан она равна 2 000 рублей, для организаций – 22 тысячи.
- Заявление установленного образца.
- Копию и оригинал доверенности, если сделка ведётся через посредников.
СПРАВКА: После того, как документы сданы, нужно подождать – и по истечении срока регистрации право будет зафиксировано в ЕГРН.
- Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности нежилого помещения после сделки купли-продажи
- Скачать образец заявления на регистрацию права собственности нежилого помещения после сделки купли-продажи
Заключение
Легко заметить, что несмотря на все сложности, продажа недвижимости физлицом мало отличается от продажи организацией. Таким образом, все проблемы являются решаемыми. Важно лишь внимательно отнестись к пакету документов.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-14-90 (Москва)
Это быстро и бесплатно!