+7 (499) 110-05-29Москва +7 (812) 385-58-40СПб

Пошаговая инструкция по оформлению договора субаренды нежилого помещения, образец документа

Заключение договора субаренды часто требует больших знаний, чем заключение договора аренды, несмотря на то, что опирается он на основной договор.

Важно понимать, какие принципы и правила необходимо соблюсти в первую очередь для того, чтобы сделка не была в итоге признана недействительной.

О том, на что обратить внимание при написании договора субаренды и что делать в случае обнаружения ошибки в документе, мы поговорим в статье.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Что входит в документ?

Договор субаренды должен содержать несколько обязательных пунктов. Среди них:

  1. Вводная часть (в ней содержатся пункты, которые выражают согласие собственника нежилого помещения на его сдачу в аренду)
  2. Основная часть договора содержит:

    • Общие положения (описание передающегося нежилого помещения в субаренду).
    • Права и обязанности сторон (в них в первую очередь включаются обязанности арендодателя, такие как: передать нежилое помещение в пользование третьему лицу, обеспечить ему беспрепятственное пользование, принять арендованное нежилое помещение обратно. У субарендатора обязанности следующие: принять предмет договора, своевременно вносить платежи за его аренду. Можно предусмотреть и другие пункты в данной части, но это уже на усмотрение сторон).
    • Порядок оплаты субаренды (размер арендной платы, срок внесения оплаты и каким образом вносится, например, на расчетный счет юридическому лицу).
    • Ответственность сторон (чаще всего предполагается ответственность за нарушение использования помещения, как например, при его нецелевом использовании).
    • Условия расторжения договора (договор может расторгаться из-за нарушения обязанностей одной из сторон, например, при неоплате аренды помещения).
    • Срок действия договора.
    • Порядок внесения изменений в договор, заключение (каким образом будут производится споры среди сторон, как они будут урегулироваться).
  3. Заключение, реквизиты сторон (реквизиты юридических лиц с обеих сторон, подписи и печати).

Обязательные и необязательные условия

Главное условие заключения договора субаренды нежилого помещения в том, что обязательным является согласие исходного владельца недвижимости. Это следует из положения статьи 615 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, если заключается договор, где исходный владелец не дал свое согласие на сдачу недвижимости в субаренду, то такая сделка является недействительной.

Существует, конечно, и тот факт, что из данной статьи не следует точных указаний, каким именно образом собственник имущества должен дать свое согласие на право сдачи недвижимости в субаренду.

Что рекомендуют юристы по этому поводу? Нужно обязательно заранее прописать соответствующее условие в договоре аренды «первого уровня», то есть непосредственно с собственником. Таким образом, получится договор аренды с одним из пунктов о возможности субаренды. Также можно составить дополнительное соглашение к договору аренды.

Важно также правильно зафиксировать факт передачи имущества. Это можно сделать посредством акта приема-передачи нежилого помещения. Он может быть включен в текст самого договора субаренды, либо быть в качестве приложения к нему. В акте указывается состояние объекта, какие-либо замечания по поводу него (если имеются), дата, время и лица, подписывающие акт.

К необязательным условиям можно отнести вопросы о внесении коммунальных платежей, ремонте помещения.

Особенные условия договора аренды обязательно указываются и в договоре субаренды.

Также существует существенное условие для субаренды. Оно заключается в том, что в договоре субаренды должны быть прописаны все данные о сдаваемом объекте. Это важно для установления имущества, предметом которого является договор. Если же такие сведения отсутствуют, то договор считается незаключенным.

Пункты, требующие особого внимания

Особое внимание при заключении договора на субаренду нежилого помещения следует уделить следующему:

  1. Обозначить передаваемый в субаренду объект. Важно при этом детально его обозначить, описать его характеристики максимально точно.
  2. Срок сдачи объекта в субаренду. Важно отметить, что срок сдачи недвижимости в субаренду не может быть дольше действия основного договора аренды.
  3. Сроки внесения платежей за субаренду, их величина, а также способ внесения средств.
  4. Способ оплаты коммунальных услуг.
  5. Для какой цели предназначено помещение, какие виды деятельности могут не подходить под его использование.
  6. Если в помещении имеются определенные недостатки, то их необходимо указать в договоре. Также нужно отметить, каким образом эти недостатки будут устранены, и кто оплатит данный ремонт.
  7. ГК РФ предусматривает возможность для субарендаторов сдачи помещения под субсубаренду. Необходимо в договоре субаренды указать возможность такой аренды.

Пошаговая инструкция по написанию

  1. В самом начале договора на первой его странице вверху после слова «Договор субаренды на нежилое помещение», слева пишется город, а справа – дата подписания договора.
  2. Далее идет уже сам текст договора. В начале пропишите стороны, участвующие в договоре, и на основании каких документов они действуют. Одна сторона будет выступать как «Арендатор», вторая как «Субарендатор».
  3. Далее нужно описать предмет сделки. Эту часть следует назвать «Общие положения». Укажите все характеристики объекта: адрес, тип помещения, площадь, кратко опишите его.
  4. В части «Обязанности сторон» прописываем все права и обязанности сторон: «Арендатор» обязан…, «Субарендатор» обязан… И далее по пунктам расписываем обязанности сторон.
  5. Следующий пункт – «Платежи и расчеты по договору». В данном пункте указать стоимость арендной ставки и способ её оплаты арендодателю.
  6. В пункте «Ответственность сторон» пишем возможную ответственность за несоблюдение требований настоящего договора сторонами, если есть необходимость, то указываем пени в случае просрочки платежа.
  7. Следующее – «Расторжение договора». Здесь описать нужно две ситуации по пунктам:
    • По требованию Арендодателя договор может быть расторгнут в случае, если Субарендатор:…
    • По требованию Субарендатора договор может быть досрочно расторгнут в случаях:…

    «Срок действия договора субаренды»: указывается срок сдачи в субаренду помещения, а также возможность при надлежащем исполнении своих обязанностей субарендатором пролонгировать договор на тот же срок и на тех же условиях. Укажите с какого времени вступает в силу настоящий договор (с момента его подписания, например).

  8. Последний пункт – «Особые условия» – содержит в себе информацию о количестве экземпляров составленного договора, о возможности разрешения споров по настоящему договору, и др.
  9. В конце документа содержатся реквизиты сторон, подписывающих договор, печати сторон и подписи уполномоченных лиц сторон.

Часто встречающиеся ошибки и их исправление

Ошибок при заключении договора субаренды встречается много, рассмотрим самые распространенные из них. Это:

  • Недостаточное описание объекта, подлежащего сдачи в субаренду.
  • Неполные сведения о платежах, которые включаются в арендную плату.
  • Нет информации о том, включен ли налог на добавленную стоимость в стоимость аренды.
  • Недостаток данных об условиях аренды, а также о порядке возможного повышения арендной ставки.
  • Отсутствие согласия на субаренду от собственника помещения.
  • Превышение срока договора субаренды основному сроку аренды.
  • Выдача больших прав субарендатору по использованию помещения, в отличие от прав арендатора по основному договору.
В соответствии с законодательством РФ заключение договора аренды или субаренды длительностью более одного года, такой договор подлежит обязательной регистрации.

Если регистрации нет, то субарендатор может понести риски, т.к. такой договор будет считаться юридически недействительным.

Оформление готового документа

Оформление договора субаренды происходит в соответствии с определенной стандартной структурой. По порядку это выглядит следующим образом:

  • Предмет договора.
  • Размер и порядок оплаты субаренды.
  • Срок действия договора.
  • Права и обязанности сторон по договору субаренды.
  • Ответственность сторон по договору.
  • Изменения договора и расторжение.
  • Разрешение споров.
  • Реквизиты сторон.
  • Приложения (план помещения, акт приема-сдачи имущества, основной договор аренды или согласие собственника на субаренду, график внесения оплаты за субаренду, техническая документация на помещение).

Итак, если вы собираетесь либо со своей стороны подписать договор в качестве арендодателя, субарендодателя, или выступаете на стороне субарендатора, нужно учесть все пункты договора и составить договор в соответствии с действующим законодательством.

В ином случае есть возможность в худшем случае – нести ответственность по уголовному или административному законодательству, в лучшем – признать договор недействительным. Ни одно, ни другое для бизнеса не станет развитием. Поэтому обязательно четко следуйте правилам и инструкциям.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ