+7 (499) 110-05-29Москва +7 (812) 385-58-40СПб

Все тонкости оформления договора субаренды нежилого помещения

Нежилые помещения, используемые для торговли и производства, могут быть переданы в пользование физическим или юридическим лицам не только владельцем данных помещений, но и их арендатором по договору субаренды.

Данный вид соглашения имеет ряд особенностей по сравнению с арендным соглашением. На что нужно обратить внимание и как правильно составить договор? Где и как зарегистрировать? Итак, приступим к рассмотрению всех вопросов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

О сути данного вида соглашения

Под субарендой следует понимать передачу уже арендованного помещения в пользование третьим лицам за плату. От обыкновенного арендного соглашения отличается тем, что в качестве арендодателя выступает не владелец нежилого помещения, а его арендатор.

В субаренду передаются нежилые помещения следующих видов:

  • Производственные помещения.
  • Склады для товара.
  • Торговые точки.
  • Офисы.

Передача арендованных нежилых помещений в субаренду осуществляется в случаях, когда собственник большого комплекса офисных и/или производственных зданий сдаёт в аренду на долгий срок крупные сектора недвижимости, а их арендаторы организуют сдачу отдельных единиц складов или офисов частным лицам.

Справка! К субарендному соглашению применяются те же требования, что и к обыкновенному договору аренды, если это не противоречит гражданскому законодательству и условиям базового договора (пункт 2 ст. 615 ГК РФ).

Под базовым понимается договор, одним из субъектов которого является собственник нежилого здания или помещения.

Принципиальные условия

Передача арендуемых нежилых помещений в субаренду третьим лицам возможна в двух случаях:

  • При наличии в основном арендном соглашении соответствующего пункта.
  • При наличии отдельного разрешения владельца недвижимости.

Собственники крупных нежилых комплексов недвижимости при сдаче в аренду таких комплексов или их частей указывают в основном договоре не только возможность передачи площадей в субаренду, но и существенные моменты такой передачи:

  • Максимальная и минимальная стоимость субаренды.
  • Категория субарендаторов, которым разрешено передавать площади в пользование.
  • Порядок решения споров.
  • Порядок передачи помещений.

Нежилые площади не могут быть переданы в субаренду на срок, превышающий срок базового арендного соглашения (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендный договор с правом субаренды нежилой недвижимости заключается с целью сдачи отдельных площадей в субаренду и не предусматривает уведомления собственника о каждом акте передачи части недвижимости в поднаём.

Стороны соглашения

Субъектами договора о субаренде могут выступать как физические лица, так и организации. Субарендодателем чаще выступает юридическое лицо, а субарендатором может быть как организация, так и самозанятое физическое лицо.

На заметку! Физическое лицо, вступая в качестве стороны по договору субаренды, должно иметь лицензию на деятельность, для которой планируется использовать нежилую площадь.

При заключении сделки между юридическими лицами в договоре необходимо дополнительно указать следующие данные:

  • Сведения выписки из ЕГРЮЛ для каждого субъекта сделки, являющегося юридическим лицом.
  • Реквизиты разрешения на осуществление планируемой деятельности – для субарендатора.
  • Реквизиты технического паспорта помещений, передаваемых в субаренду.
  • Банковские реквизиты сторон.
  • Полные наименования и юридические адреса сторон.

Необходимо учесть, что представитель стороны-субарендатора, являющейся юридическим лицом, должен иметь разрешение на совершение субарендной сделки от имени организации, с печатью и подписью руководителя, имя которого указано в справке из ЕГРЮЛ.

Существенные условия

Чтобы избежать разногласий, при заключении соглашения о субаренде нежилых площадей важно обратить внимание на следующие пункты:

  • Описание категории помещения и его предназначения.
  • Периодичность и способ внесения платежей.
  • Порядок устранения возможных повреждений или разрушений.
  • Обязанности по оплате коммунальных ресурсов и услуг.
  • Соблюдение прав третьих лиц.

Перед арендатором, имеющим полномочия передавать арендуемые площади в субаренду, есть обязанности по соблюдению соответствия деятельности субарендатора предназначению занимаемого помещения. Например, в офисном здании нельзя передавать в поднаём отдельные комнаты для организации пищевого производства.

Дата внесения платежей за субаренду должна предшествовать дате основных платежей, направляемых собственнику, а периоды внесения оплаты по базовому и субарендному соглашениям должны быть одинаковыми, чтобы избежать просрочек и начисления пеней.

Необходимо указать в договоре сторону, ответственную за устранение поломок и разрушений, возникающих во время эксплуатации помещений, а также ответственность субарендодателя за сокрытие недостатков объекта соглашения.

Важно! При порче недвижимого имущества, сдаваемого в субаренду, материальную и гражданскую ответственность перед владельцем данной недвижимости несёт арендатор по базовому договору в полной мере (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Существенным условием является также обязанность субарендатора соблюдать права публичного сервитута при пользовании помещением и не затруднять третьим лицам доступ к их собственности. Данная ситуация относится:

  • К проходным офисам.
  • Складам, сдаваемым в поднаём нескольким частным лицам.
  • Торговым точкам, размещаемым в общем здании.

Если на сдаваемое в поднаём помещение принадлежит нескольким собственникам, то необходимо письменное согласие каждого из них на передачу нежилой площади третьим лицам, в противном случае договор субаренды может быть признан по суду недействительным.

Содержание типового договора

Типовой образец субарендного соглашения составляется, исходя из положений базового договора с владельцем нежилой недвижимости, и обязательно должен содержать в себе следующие разделы:

  • Общие положения.
  • Права и обязанности каждого субъекта соглашения.
  • Цена сделки и порядок проведения расчётов.
  • Ответственность сторон и разрешение споров.
  • Условия продления и расторжения.
  • Правила внесения изменений.

В зависимости от предназначения помещения и особенностей конкретного соглашения, в него могут быть добавлены дополнительные разделы, касающиеся обязанностей по оплате коммунальных услуг и распределению таких платежей между собственником, арендатором и субарендатором. Для договора субаренды законодательством допускается вариант безвозмездного пользования объектом субаренды, но следует учитывать, что услуги по безвозмездной передаче имущества в пользование подлежат обложению НДС. Соответствующие разъяснения изложены в Письмах Минфина России от 28.11.2008 N 03-07-11/371 и от 08.04.2010 N 03-11-06/3/55.

Обратите внимание! Условия субаренды не должны противоречить условиям базового договора и действующего законодательства.

Составление каждого пункта

Текст договора поднайма начинается с представления сторон. Для физических лиц указываются ФИО и адрес регистрации, а для юридических – реквизиты свидетельства о регистрации и наименование.

В разделе «Общие положения» следует описание объекта соглашения – нежилого помещения, для которого нужно указать:

  • Адресные ориентиры.
  • Площадь.
  • Предназначение.
  • Технический регламент эксплуатации.

Далее в разделе указывается предмет сделки – передача недвижимости в субаренду за установленную плату.

Потом следует описание прав и обязанностей сторон соглашения. Субарендодатель обязуется передать помещение в аренду, а субарендатор обязуется регулярно вносить платежи и ремонтировать помещение в случае необходимости.

На заметку. Если необходимость ремонта возникла вследствие умышленно скрытых субарендодателем недостатков помещения, то такой ремонт осуществляется за средства субарендодателя.

В описании порядка оплаты входит:

  • Валюта оплаты.
  • Периодичность платежей.
  • Случаи начисления пеней и их размер.

Указание срока действия происходит по усмотрению сторон, если такой срок не указан, то субарендное соглашение считается заключенным на срок базового договора.

В порядке разрешения споров перечисляются два основных способа (в порядке приоритета):

  1. Переговоры.
  2. Обращение к собственнику.
  3. Обращение в судебные органы.

В случае нарушения порядка приоритета (например, обращения в суд без попытки решить разногласие с владельцем), данный факт можно использовать для признания нарушения оппонентом условий сделки.

В порядке внесения изменений необходимо разграничить изменения, которые могут быть внесены в одностороннем порядке (например, корректировка цены с учётом инфляции в установленных пределах), а также изменения, для внесения которых потребуется подписание дополнительного соглашения обоими сторонами сделки.

Регистрация документа

Справка! чтобы сделка по субаренде вступила в законную силу, её необходимо регистрировать в органах Росреестра в течение трёх месяцев с момента подписания соглашения.

Без регистрации сделка может быть признана ничтожной, а объекты собственности возвращены первоначальному арендатору без компенсации арендной платы.

Если одна из сторон не желает регистрировать соглашение по субаренде, другая сторона может обратиться в суд с целью принуждения к регистрации уклоняющейся стороны.

Сделку по субаренде нежилой недвижимости регистрируют только в том случае, если она заключается на срок от 12 месяцев.

Для регистрации обе стороны сделки должны подать в территориальное отделение Росреестра или многофункционального центра следующие документы:

  • Заявление о регистрации.
  • Копии гражданских паспортов.
  • Три экземпляра подписанного соглашения о субаренде.
  • Заверенную копию базового арендного договора.
  • Технический паспорт на помещение.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.

Если помещение, передаваемое в субаренду, планируется использовать в технологических процессах, требующих особого разрешения, то к заявлению о регистрации необходимо приложить данные разрешения вместе с лицензией на данный вид деятельности субарендатора.

Регистрирующий орган фиксирует сделку и выдаёт сторонам соответствующие справки о регистрации через 7 рабочих дней после подачи заявления.

Расторжение и продление

Порядок расторжения и продления договора происходит в соответствии с:

  • Договоренностями сторон.
  • Условиями базового договора.
  • Гражданским законодательством.

При долгосрочном пользовании нежилой площадью в условиях указывается автоматическое продление субарендной сделки, при данном условии прекращение договора происходит только при выражении одной из сторон желания выйти из договора в одностороннем порядке.

Расторжение договора может происходить:

  • По окончании срока действия документа.
  • По решению суда.
  • По договоренности сторон.
  • По решению одной из сторон при нарушении условий другой стороной.

По решению суда сделка может быть признана ничтожной, если её условия противоречат гражданскому законодательству. Если ничтожной будет признана сделка между собственником и первичным арендатором, то сделка по субаренде также признаётся ничтожной, согласно пункту 2 ст. 618 ГК РФ.

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

  1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
  2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Если действие документа прекращается по решению одной из сторон раньше срока без уважительной причины, данная сторона выплачивает установленный размер пени, если уведомление контрагента не было произведено должным образом (за три месяца до выхода из договра).

Важно! Расторжение базового договора аренды нежилой площади ведёт к расторжению всех соглашений о поднайме данной площади или её отдельных частей (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Следует учитывать, что смерть субарендодателя или владельца помещения не означает обязательного прекращения договора о субаренде, права субарендатора арендовать нежилую площадь должны сохраняться на весь срок действия документа за исключением случаев, когда сделка по субаренде заключалась с учётом личных качеств субарендатора (п. 2 ст. 617 ГК РФ).

Итак, договор о передаче нежилой недвижимости в субаренду частным лицам может заключаться с согласия владельца недвижимости на срок, не превышающий срок основного договора. Пункты соглашения о субаренде не должны противоречить пунктам основного договора. Соблюдение регламента основной сделки и описание в отдельном положении решения возможных конфликтов поможет избежать штрафов и расторжения сделки по решению суда.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ