+7 (499) 110-05-29Москва +7 (812) 385-58-40СПб

Как правильно составить договор аренды нежилого помещения? Рекомендации и образец документа

Одним из самых распространённых способов использования нежилой недвижимости является сдача её собственником в аренду. Данная процедура подразумевает составление письменного соглашения.

Посмотрим же, как правильно составляется в этом случае договор, что именно в нём нужно предусмотреть и как заполнить, а также какие проблемы могут ожидать стороны при подготовке указанного договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Что поможет в написании?

Сам по себе договор аренды в отношении нежилых помещений официально не утверждался, типового документа не существует, поэтому его составление предоставляется на усмотрением сторонам, заключающим между собой данный договор. Тем не менее, подготавливая этот документ, они должны руководствоваться несколькими нормативными актами:

  1. ГК РФ. Он предусматривает как общие правила, относящиеся к договорам такого типа (глава 34), так конкретные особенности, касающиеся именно зданий и сооружений (ст. 650, 651, 652, 653, 654 и 655).
  2. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Им нужно руководствоваться, если срок аренды составляет один год и более – и отношения по договору надо регистрировать в ЕГРН.
  3. НК РФ. Он потребуется, если договор аренды заключается в рамках коммерческой деятельности. Кроме того, даже если арендодатель является обычным гражданином, владеющим недвижимостью, но не регистрировавшимся как ИП, он всё равно должен будет уплатить НДФЛ на доход, полученный от сдачи своего имущества.
  4. Местные постановления, регламенты и решения – если арендодателем выступают муниципальные органы власти, а на местном уровне утверждалась типовая форма для договоров аренды.

Как правильно составить?

Подготавливая договор аренды недвижимости, стороны должны помнить следующее:

  • Если используется форма договора, взятая с одного из интернет-сайтов юридической или риелторской направленности – нужно смотреть на время размещения документа. Дело в том, что со временем законодательство меняется – и слишком старые документы могут не отвечать современной правовой ситуации. В этом случае, чем старше бланк договора, тем с большей осторожностью надо подходить к его использованию.
  • Не стоит увлекаться подробностями. Объект аренды должен быть чётко прописан – но вот в условия договора лишнего лучше не вписывать. К примеру, ссылка на п. 3 ст. 401 ГК РФ отлично заменяет страницу текста о том, что стороны не отвечают за ущерб, возникший в результате урагана или зомби-апокалипсиса.
  • Права и обязанности сторон лучше чётко разделять в тексте договора. Это не обязательное требование, но так и документ читается лучше, и в случае споров удобнее на него ссылаться.
  • Ответственность за нарушение нужно указывать в самом тексте документа. Её отсутствие не будет ошибкой (в этом случае будут применяться нормы, установленные ГК РФ), но тогда, например, за просрочку с арендной платой можно будет взыскать лишь неустойку по ст. 395 ГК РФ в размере ставки, установленной ЦБ РФ – а она крайне невелика. Лучше в договоре предусмотреть дополнительные штрафные санкции для нарушителя условий.
Важно! Договор должен составляться только в письменном виде.

Основное содержание документа

На практике сложился определённый подход к составлению договоров об аренде. В норме такой документ должен состоять из следующих частей:

  1. Название документа, время и место его подписания («шапка»).
  2. Названия или имена сторон, для организаций – организационная форма (ООО, АО и т. д.), имена и должности лиц, подписывающих документ, основания их полномочий (уставы, доверенности и т. д.). Увлекаться подробностями тоже не стоит: ИНН, КПП, ОГРН и другие реквизиты лучше оставить для последней части документа.
  3. Характеристика помещения, передаваемого в аренду. Вот здесь лучше указывать как можно больше данных: адрес, этаж, площадь, кадастровый номер, номер офиса, склада, машиноместа и т. д. Условия о предмете являются существенными для договора аренды. Особенно они важны будут, если собственнику в здании принадлежит не одно помещение – в случае спора, подробности позволят отграничить один объект от другого.
  4. Основания, на которых арендодатель вправе сдавать помещение. Если он является собственником – указать номер записи в ЕГРН, если сам арендует и сдаёт часть площади в субаренду – то ссылка на договор аренды с владельцем, дающий такое право.
  5. Права и обязанности сторон. Здесь должно быть чётко обозначено всё необходимое. К примеру, в договоре указывается, кто оплачивает коммунальные платежи, проводит текущий и капитальный ремонт, может ли арендатор сдавать помещение в субаренду и т. д.
  6. Порядок передачи объекта. Наилучший вариант – по акту приёма-передачи. Если же нет, тогда в договоре надо указать, что арендатор принимает помещение в том виде, как есть, и не имеет претензий.
  7. Срок действия договора и порядок его продления, если срок ограничен.
  8. Порядок, в котором решаются споры (обязательно ли досудебное урегулирование или можно сразу обращаться в суд и т. д.).
  9. Полные реквизиты сторон. Вот здесь для организаций нужно указать полные названия, ИНН, ОГРН, номера расчётных счетов, для граждан – место регистрации, паспортные данные и т. д.
    Справка. Чем больше информации, тем меньше будет проблем у бухгалтерии и претензий со стороны ИФНС.

Как оформить отдельные пункты?

А теперь посмотрим, как заполняются отдельные пункты договора:

  1. Пункт об именах и названиях заполняется на основании регистрационных документов для организаций и паспортных данных – для граждан.
  2. Характеристики помещения заполняются на основании свидетельства о регистрации (если оно есть) либо выписки из ЕГРН. Достаточно указать именно те данные, которые содержатся в этих документах – информации из реестра хватит, чтобы индивидуально охарактеризовать объект.
  3. Права и обязанности сторон. Указано должно быть как минимум следующее:

    • Для арендатора – обязанность выплачивать деньги, размер и периодичность оплаты. Согласно ч. 1 ст. 654 ГК РФ, если в договоре нет условий об оплате, он не может считаться заключённым.

      Оплата может производиться как периодическими платежами, так и выплатой всей суммы единовременно или предоставлением взамен другого имущества во владение или пользование арендодателя. Если предполагается безвозмездное пользование помещением, то здесь применяются нормы не главы 34, а главы 36 ГК РФ.

    • Для арендодателя – обязанность предоставить помещение, соответствующее тому назначению, для которого используется. Даже если он и не знал о скрытых недостатках, он несёт за них ответственность согласно ч. 1 ст. 612 ГК.
  4. Срок действия. Договор может быть краткосрочным (до года), долгосрочным или же вообще не иметь срока действия. В этом случае считается, что заключение договора было произведено на неопределённый срок.
  5. Порядок досудебного урегулирования. Требования о нём содержатся, в частности, в ст. 4 АПК РФ. Поэтому нужно указать, в какой срок должен быть предоставлен ответ на возможные претензии, каков порядок их направления и т. д.
Важно! Заполнение конкретных пунктов должно соответствовать цели договора и особенностям арендуемого имущества. Поэтому лучше не использовать шаблоны договоров, а подготовить конкретный с учётом целей сторон.

На что нужно обратить особое внимание?

Есть некоторые моменты, к которым стороны должны подойти особенно внимательно. К их числу относятся.

  1. Срок действия. Если договор сразу заключён на срок год и более, то его нужно регистрировать в Росреестре. Однако если срок действия изначально был меньше, а потом продлялся (пусть даже и в порядке автоматической пролонгации), то необходимости в регистрации нет. ВАС РФ ещё 2000 году принял решение, зафиксировав его в информационном письме №53, о том, что в этом случае нужно считать, что каждое продление – это, по сути новый договор, пусть даже и с теми же участниками и на тех же условиях.
  2. Полномочия арендодателя. До подписания договора он должен предоставить арендатору либо документы о праве собственности на помещение, либо договор аренды с владельцем и его согласие на субаренду. Без этого велик риск столкнуться с мошенничеством.
  3. Арендатор обязан пользоваться помещением в соответствии с тем назначением, которое для него установлено. Если он нарушает это условие, то арендодатель, согласно ч. 3 ст. 615 ГК, может не только расторгнуть договор через суд, но и взыскать с нарушителя причинённые убытки.

Возможные проблемы и трудности

При заключении и исполнении договора аренды стороны могут столкнуться со следующими проблемами:

  • Отсутствие подписи или подпись заполненного документа неуполномоченным лицом. В арбитражной практике встречаются случаи, когда договор, подписанный лишь с помощью факсимильного оттиска, был признан имеющим силу – однако всё же лучше этого избегать, подписывать договор лично и проверять полномочия того лица, которое подписывает с другой стороны.
  • Отсутствие своего экземпляра договора. По разным причинам договор может быть утрачен – и в этом случае стороне придётся, в силу ст. 264 и 252 НК РФ, столкнуться с тем, что при исчислении налога арендную плату не удастся отнести на счёт расходов.
  • Госрегистрация. Как уже было сказано, договора на год и более подлежат регистрации в ЕГРН. Пролонгация позволяет этого избежать.
    Однако надо помнить: продление должно тоже осуществляться на срок меньше года. Бессрочное продление же может вызвать споры относительно того, больше или меньше года действовал договор.

Заключение

Таким образом, составление договора аренды не представляет собой ничего сверхсложного. Однако сторонам надо внимательно подходить к составлению этого документа и исполнению его условий.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ