Заключение договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией: образец, описание процедуры

Собственник нежилого помещения старается извлечь из своей недвижимости прибыль, поэтому сдает ее в аренду. Договор с арендатором заключается на определенный период, от которого и зависит тип взаимоотношений. В Российской Федерации аренда бывает долгосрочной и краткосрочной. О последнем типе взаимоотношений между хозяином и арендатором мы и поговорим в материале.

Какие преимущества такой договор несет для собственника недвижимости в РФ? Почему подобная аренда остается привлекательной для представителей бизнеса? Как грамотно составить соглашение по аренде и ничего не забыть? Ответы на эти и другие вопросы по краткосрочной аренде вы найдете в статье.

Скрыть содержание

• В каком случае соглашение считается краткосрочным?
• Чем хорош такой вариант договоренности?
• Негативные стороны
• Когда и кому лучше заключать документ на краткий период?
• Основные пункты
• Как грамотно составить?
• Срок действия без регистрации
Как продлить?    
• Как происходит расторжение?

В каком случае соглашение считается краткосрочным?

Краткосрочное и долгосрочное соглашение аренды – две разновидности сделки по передаче недвижимости нежилого типа, как стоящей отдельно, так и являющейся частью многоквартирного дома. Основной отличительной чертой является срок аренды.

Гражданский Кодекс Российской Федерации (статьи 683 и 651) устанавливает максимальный срок для краткосрочной договоренности – 12 месяцев.

Долгосрочные взаимоотношения по недвижимости заключаются на период от одного года.

Дабы воспользоваться всеми преимуществами краткосрочного соглашения аренды, срок пользования недвижимостью арендатором не должен превышать одного года, при этом, в договоре, как правило, прописываются возможность пролонгации и приоритетное право текущего арендатора заключить новый контракт после окончания действующего, если у сторон не будет претензий.

Чем хорош такой вариант договоренности?

Почему договор заключают на краткий срок? Очевидно, в этом есть свои положительные стороны.

• Нет обязательной регистрации в Росреестре.
• Не придется оплачивать государственную пошлину.
• Стороны сделки имеют возможность договориться по любой недвижимости или ее части.
• Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового контракта.
• В контракте можно прописать пролонгацию на аналогичный период.
• Более легкая процедура досрочного разрыва контракта.

Основным преимуществом краткосрочного договора между хозяином и арендатором юристы называют отсутствие надобности такую сделку регистрировать в Росреестре и, соответственно, включать сведения о взаимоотношениях в ЕГРН.

Данный пункт предусматривает несколько преимуществ. Во-первых, сторонам соглашения не понадобится тратить время на сбор документов. Во-вторых, не придется уплачивать государственную пошлину, которая для юридического лица составляет ни много ни мало 22 тысячи рублей. В-третьих, краткосрочный вид аренды подойдет для всех типов недвижимости, а не только для тех, которые имеют кадастровый номер.

Предметом выступят любые объекты, даже те, что не имеют четких границ или являются коридорными помещениями. Главным условием для подписания договора в таком случае будет согласие сторон – сдать в аренду и арендовать некий участок недвижимости.

Негативные стороны

• Росреестр не проверяет сделку на соответствие юридическим положениям.
• Нет арендных каникул, индексации.
• Штраф за досрочное расторжение сделки невелик.
• Арендатор не имеет права передавать помещение в субаренду.
• Права арендатора четко ограничены.

Долгосрочные договора аренды проходят проверку в Росреестре, государственный орган проверяет все положения договоренности, что позволяет в итоге получить сбалансированный и максимально справедливый контракт.

Краткосрочные же соглашения составляются сторонами, зачастую разорвать такой вид юридических взаимоотношений проще, однако и защита прав ложится исключительно на составители бумаги.

Бытует мнение, что долгосрочная аренда несет в себе меньше рисков. Договор сроком до одного года, не предусматривает таких опций как арендные каникулы, индексация аренды, step up, штраф за досрочное расторжение, отделка помещений за счет арендодателя и так далее.

Когда стороны пытаются договориться по аренде сроком на три или пять лет возможны и даже вероятны определенные уступки. Многостраничные контракты приближают арендатора в правах с собственником. В договоре может прописываться даже возможность сдачи помещения в субаренду без согласия собственника.

Когда и кому лучше заключать документ на краткий период?

Небольшие компании и фирмы, которые только начинают свой бизнес-путь, предпочитают краткосрочную аренду. Она минимизирует возможные потери. Если что-то пойдет не так, у каждой стороны будет возможность разорвать контракт в одностороннем порядке.

В договоре должны быть прописаны штрафные санкции, однако по объемам они не сопоставимы с размерами неустоек в рамках долгосрочных контрактов. Долгосрочная аренда в бизнесе считается альтернативой покупке недвижимости – поэтому такие взаимоотношения желательно заключать в отношении площади, в которой арендатор на 100% уверен.

Бывает так, что перспективная недвижимость оказалась не такой удачной по факту, и предпринимателю приходится переезжать в другой район. Однако если речь идет о небольшой площади без кадастрового номера, то зарегистрировать сделку в Росреестре не получится, у сторон не останется альтернативы кроме как заключить договор краткосрочной аренды.

Для этого необходимо обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр. Но, помните, что регистрация предусматривает оплату пошлины.

Основные пункты

1. Предмет договора.
2. Арендная плата и порядок расчета.
3. Права и обязанности сторон.
4. Срок аренды.
5. Изменение и прекращение договора.
6. Ответственность сторон.
7. Заключительные положения.
8. Реквизиты сторон.

Как грамотно составить?

1. Полностью охарактеризуйте предмет соглашения.

   Указать адрес недвижимости, цель, с которой оно будет использоваться арендатором, площадь. Если недвижимость расположена в многоквартирном доме или бизнес-центре, укажите этажность, и весь перечень систем коммунальной инфраструктуры в нем.

   В пункте о предмете соглашения должна содержаться информация о документе, подтверждающей право собственности арендодателя.
2. Уточните не только размер, но и способ расчета и способ передачи арендной платы.

   Укажите формулу расчета (например, за один квадратный метр арендатор будет платить такую-то сумму), общую сумму оплаты за месяц, сроки передачи (не позднее определенного числа каждого месяца) и способ расчета (безналичный на счет в банке или наличными).В арендную плату не входит оплата коммунальных услуг, обязательно уточните этот факт в примечаниях.

3. Выпишите все случаи, когда арендная плата может быть изменена в любую сторону.

   В пункте прав и обязанностей сторон вписываются случаи, при которых арендная плата может быть уменьшена (если по независимым причинам состояние недвижимости ухудшилось) или увеличена (если арендодатель понес ущерб из-за действий арендатора).

4. Определите, имеет ли арендатор приоритетное право на заключение нового контракта или вы хотите продолжать с ним сотрудничество в условиях пролонгации действующего договора.

   Пролонгация может быть автоматический (арендатор просто продолжит пользоваться недвижимостью, не имея претензий к хозяину) или формализованной – арендатор берет на себя обязанности уведомить о желании продолжить договор заранее, владелец рассматривает его просьбу и принимает по ней решение. Во втором случае понадобится подписать дополнение к договору.

• Скачать бланк договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией

Срок действия без регистрации

Срок аренды недвижимости прописывается отдельным пунктом в договоре, если такого пункта нет, аренда считается действующей на протяжении 11 месяцев – максимально возможного срока. Дабы избежать возможных проблем при досрочном расторжении через судебные инстанции, юристы советуют сторонам все-таки конкретизировать срок действия документа.

Как продлить?

В документе по инициативе арендатора прописывается приоритетное право на заключение нового договора в отношении недвижимости, а также возможность пролонгации (продления) договоренности. Она выгодна всем сторонам сделки, ведь предусматривает подписание только дополнения к действующему договору с новыми сроками аренды.

Все остальные права и обязанности сторон останутся прежними. Пролонгация может быть автоматической, срок действия нового договора составляет также одиннадцать месяцев.

Как происходит расторжение?

Право на расторжения договора имеет как арендатор, так и владелец недвижимости. Причины, которые дают право стороне прекратить взаимоотношения прописываются в пункте: «Изменения и прекращения договора». Первым пунктом должно идти право сторон по взаимному соглашению разорвать договоренность без привлечения третьего участника процесса.

Арендодатель (владелец) имеет право расторгнуть договор через суд, если арендатор нарушил условия договора, ухудшил состояние недвижимости (и отказывается возместить ущерб) или использовал ее не по целевому назначению. Арендатор также может обратиться в судебную инстанцию для расторжения договора, если недвижимость не была предоставлена ему в пользование, обнаружились недостатки, которые не были оговорены заранее и препятствуют использованию помещения и так далее.

Договор краткосрочной аренды имеет свои преимущества и недостатки, однако при его составлении также необходимо уделить внимание всем позициям. Прописав в договоре как можно больше положений, вы избежите недопонимания в кризисных ситуациях.