Как с минимальным риском заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом — образец и советы юристов

В статье будут рассмотрены юридические аспекты договора аренды с физическим лицом, и приведены «подводные камни», с которыми можно столкнуться при его заключении.

Еще один момент, который хотелось бы отметить – аренду важно рассматривать через призму сложившейся судебной практики, поскольку нормы права не всегда четко регулируют тот или иной ее аспект. Поэтому в статье будут приведены ссылки на судебные акты.

Скрыть содержание

• Особенности документа при участии физлиц
• Общие положения
• Отличия при заключении на краткий и на продолжительный срок
• Как грамотно написать каждое положение?
Пункты, требующие особого внимания при составлении     Ошибки при написании и борьба с ними    
• Заключение

Особенности документа при участии физлиц

Как говорит нам ст. 609 ГК, аренда сроком больше года, либо если договор заключается с юридическим лицом, оформляется письменно. То есть, если два человека решат арендовать помещение меньше, чем на 1 год, то составление письменного документа не потребуется.

Еще одна важная особенность данного соглашения, заключаемого с гражданином – если он арендодатель, то арендные услуги не будут облагаться НДС. Такие разъяснения дал Минфин в Письме от 10 февраля 2004 года N 04-04-06/21.

Общие положения

В документе обязательно должны быть прописаны (ст. ст. 607 — 614 ГК):

• Объект – это то помещение, которое арендуется.
• Срок.
• Назначение помещения (магазин и т.д.).
• Если на объект аренды существуют права третьих лиц (например, оно в залоге или обременено сервитутом) – арендодатель обязан указать на это другой стороне. Если эта обязанность не будет выполнена, арендатор сможет потребовать либо скидки на арендную плату, либо расторжения договора и возврата ему убытков.
• Плата за аренду и как (в каком виде и в какие сроки) она вносится.

Отличия при заключении на краткий и на продолжительный срок

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК, если Вы хотите заключить договор аренды здания (сооружения) на год или больше, Вы обязательно должны провести его государственную регистрацию. Получается, что при сроке договора меньше года регистрировать его нет необходимости.

Как грамотно написать каждое положение?

1. Объект договора.

   Гражданский кодекс говорит о том, что надо прописать данные, позволяющие определенно установить такой объект. Переводя с юридического языка на русский – надо обязательно указать адрес помещения, его кадастровый номер.

2. Срок.

   Здесь все просто. Пишем: «помещение передается во временное владение и пользование на срок с… по…».

   Согласно ч. 2 ст. 610 ГК, если Вы не укажете конкретный срок, то помещение будет передано в аренду на неопределенный срок. При этом как арендатор, так и арендодатель вправе будут в любой момент отказаться от аренды, с предварительным предупреждением за три месяца до отказа.

3. Назначение помещения.

   В нашем случае в аренду передается нежилое помещение. Однако просто написать в договоре «назначение – нежилое» будет не совсем корректно. Рекомендуется указать, для чего оно будет использовано. Допустим, если передается в аренду офис, а его будут использовать под склад, или сделают в нем, например, сауну, конфликта между сторонами не избежать.

4. Условие о правах третьих лиц.

   Рекомендуется указать: «помещение, передаваемое в аренду, не заложено, не обременено сервитутом, свободно от всех прочих прав третьих лиц». Или, если все таки обременения есть, написать, к примеру: «помещение находится в залоге у… по Договору от … No …».

5. Размер платы:

   «плата за аренду составляет … рублей в месяц и вносится в срок до … числа каждого месяца».

• Скачать бланк договора аренды нежилого помещения между физическими лицами
• Скачать образец договора аренды нежилого помещения под магазин с физическим лицом
• Скачать бланк договора субаренды нежилого помещения между физическими лицами
• Скачать образец договора субаренды нежилого помещения между физическими лицами

Пункты, требующие особого внимания при составлении

Невозможно арендовать часть помещения (его определенную площадь), поскольку она сама по себе не является вещью, и не может выступать объектом аренды. К такому выводу приходят суды (например, Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2009 No А60-40089/2008-С4).

Ошибки при написании и борьба с ними

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК, договор аренды недвижимости обязательно должен быть зарегистрирован, если иное не установлено законом. Как мы уже знаем, если срок аренды год и более – госрегистрация обязательна.

Иногда бывает, что для того, чтобы избежать обязательной государственной регистрации, договор заключают на срок, который начинается первого числа месяца одного года и заканчивается последнего числа предыдущего месяца следующего года. Т.е., допустим, соглашение об аренде начинает свое действие 1 октября 2017 г. и заканчивается 30 сентября 2018 г. и формально срок его действия — менее 1 года.

Высший арбитражный суд, чтобы закрыть эту лазейку в законе, указал в п. 3 Информационного письма от 11.01.2002 No 66, что срок действия такого договора приравнивается к 1 году. Однако стороны очень легко обошли данное правило, и стали арендовать имущество на срок, меньше оговоренного ВАС на 1 день, т.е., допустим, с 1 октября 2017 по 29 сентября 2018.

На практике, такой срок уже не приравнивается к календарному году (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.11.2010 по делу No А04-1946/2010). Следовательно, если вы хотите избежать государственной регистрации договора аренды помещения, вы можете заключить его на срок 1 год минус 2 дня.

Заключение

Итак, аренда является важным аспектом экономической жизни современного общества. Без преувеличения, возможность арендовать помещения является двигателем предпринимательской активности. Грамотно составленный документ сможет уберечь как владельца нежилого помещения, так и арендатора, от многих рисков, сбережет их время, деньги и нервы.