Полезная информация о договоре аренды нежилого помещения: что это такое и каковы особенности документа?

В этой статье будет рассмотрена тема сдачи в аренду нежилых помещений в соответствии с законодательством РФ 2018-го года.

Также будут представлены ответы на часто задаваемые вопросы о регистрации, необходимых условиях для проведения данного бизнеса, а также о некоторых особенностях. Например: что нужно для сдачи недвижимости, какие бывают договора и как их правильно оформить? Ответы далее.

Скрыть содержание

• Что это такое?
• Каких видов бывает?
• Особенности документа
• Является ли сдача в пользование услугой?
• Что необходимо?
• Заключение

Что это такое?

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) договор аренды, также называемый договором имущественно найма, определяет отношения между хозяином арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем).

Наймодетель обязуется предоставить нанимателю во временное владение и пользование или временно пользование имущество, в данном случае нежилое помещение, за определенную договором плату.

Каких видов бывает?

Существует несколько видов аренды, применимых в случае сдачи нежилого помещения:

• прямая аренда;
• субаренда;
• наем;
• поднаем.

Договора в свою очередь делятся на следующие типы в зависимости от срока действия :

1. краткосрочный – до 1 года;
2. среднесрочный – от 1 до 5 лет;
3. долгосрочный – от 5 и более лет;
4. бессрочный – без определения срока действия.

(Статья 160 ГК РФ).

Определение срока действия и вида аренды помещения обязательно должны быть указаны в договоре.

Сдавать офис, склад или квартиру можно в качестве юридического лица, а также в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). Кроме этого, помимо привычной установленной денежной суммы выплачиваемой периодически и единовременно, могут быть установлены различные другие условия выплаты и определения арендной платы:

• установленная доля доходов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества;
• предоставление арендатором определенных услуг;
• передача арендодателю определенной вещи в собственность или аренду;
• возложение на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества и текущему ремонту.

Особенности документа

В случае, если договор заключается более чем на 12 месяцев, то есть не является краткосрочным, потребуется регистрация.

В случае если хозяин помещения регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя, налог составит от 6% (при упрощенной системе налогообложения) до 13%. Для юридического лица налог составит 20%. Данный процент считается с фактической прибыли, то есть после вычета расходов. Декларация по налогу на прибыль подается ежеквартально.

Является ли сдача в пользование услугой?

Гражданское законодательство не определяет аренду услугой, это в принципе невозможно, если исходить из представленного выше определения. Главным образом потому, что для квалификации услуги требует наличия деятельности со стороны человека, оказывающего услугу, то есть, арендодателя согласно статье 128 ГК РФ. Иными словами, арендодатель должен проявлять активность и определенные действия с целью достижения результата.

Однако, в случае сдачи помещения в аренду, наймодатель лишь предоставляет помещение, что не является активным действием. Таким образом, предоставление аренды, как пассивное действие хозяина помещения, не может квалифицироваться как услуга.

Что необходимо?

Один из наиболее волнующих наймодателей вопросов – это нужно ли регистрироваться как индивидуальный предприниматель или юридическое лицо. Согласно статье 171 Уголовного кодекса РФ, осуществление предпринимательской деятельности без регистрации влечет за собой уголовную ответственность, поэтому первое, что необходимо для того, чтобы сдавать квартиру или офис в аренду – это регистрация. В большинстве случаев подойдет регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Если в аренду сдается офис или другое помещение специально купленное с целью сдачи в аренду, если имеется свидетельство неоднократного заключения договоров аренды на длительный срок или помещение арендует юридическое лицо – в этих случаях суд будет склоняться к определению данных действий как предпринимательской деятельности.

Кроме того, следует помнить, что просроченная регистрация тоже влечет за собой ответственность, однако уже не уголовную, а административную, и тем не менее облагающуюся штрафом до 10 тыс.руб.

В то же время, если договор был заключен на безвозмездную аренду, и наймодатель не получает прибыли или какой-либо персональной выгоды от данного процесса, то штраф за отсутствие регистрации не грозит.

Обеим сторонам необходимо заключение договора, который обязательно должен содержать:

1. очный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
2. описание местоположения помещения в здании (этаж, номер квартиры или комнаты и т.д);
3. площадь сдаваемого помещения в соответствии с техническим паспортом;
4. назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Также важно, чтобы договор содержал:

1. описание передаваемого помещения;
2. срок использования;
3. размер оплаты.

Помимо этого, должны обязательно быть определены в договоре, ровно как и права и обязанности сторон, содержащие условия эксплуатации нежилого помещения, условия, которые поставлены арендодателем перед арендатором. Отсутствие любого из этих пунктов может послужить причиной дальнейших разногласий между сторонами. Однако, как было упомянуто выше, каждый договор является индивидуальным, и должен быть составлен в соответствии ситуацией и условиями.

• Скачать бланк договора нежилого помещения
• Скачать образец договора нежилого помещения

Заключение

Сдача нежилого помещения в аренду является несложной процедурой с юридической точки зрения, однако арендодателю следует быть внимательным с деталями и определением вида договора, арендной платы и условий пользования, а также зарегистрироваться в качестве физического или юридического лица.

Многие хозяева помещений пренебрегают регистрацией, однако риск уголовной ответственности и штраф до 300 тыс.руб. не стоят шести процентов от дохода, потому наймодателю не стоит надеяться на невнимательность налоговой службы. При составлении договора аренды и при выборе подходящего способа регистрации деятельности хозяину помещения будет полезна помощь юриста.