+7 (499) 110-05-29Москва +7 (812) 385-58-40СПб

Приобретаем жильё по договору ЖСК — что это за документ, как отличается от ДДУ и другие важные нюансы

Популярной схемой продаж квартир в новых домах среди тех, что соответствуют 214-ФЗ, выступает выписка из договора участия в долевом строительстве (ДДУ).

Тем не менее многие застройщики продают квартиры посредством жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов (ЖСК и ЖНК). Это вполне законная схема, но, исходя из отзывов специалистов, ставит под удар права и защиту покупателя.

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Что это такое?

ДДУ

Долевое строительство – это инвестиционная деятельность. Смысл её в том, что застройщик создаёт строительные объекты, используя вложенные денежные средства частных лиц и организаций.

Вместо этого участники (дольщики) получают обещанную жилплощадь по окончанию строительства. ДДУ – документ, в котором фиксируется права, обязанности, положенная площадь, и т.д.

ЖСК

Это жилищно-строительный кооператив, объединение людей, которые совместно объединили силы и средства для строительства жилья. Они назначают либо нанимают ответственного за расходы, подбор персонала и так далее.

Какова цель каждого?

Цель у них общая – чтобы каждый участник (вкладчик/акционер/дольщик) получил жильё по максимально выгодной цене, затрачивая минимальное количество времени.

Конкретно ДДУ лишь привлекает инвестиции в строительство нового объекта, а ЖСК – полный контроль процесса строительства от и до.

В чем отличия между ними?

ДДУ ЖСК
Средствами и финансами управляет третья сторона. Все расходы прозрачны и контролируются любым из участников.
Застройщика могут признать банкротом или лишить прав на возведение сооружений. Даже, если наёмные рабочие не справляются с задачей, их можно поменять.
Сроки оговариваются заранее и могут затягиваться. В зависимости от вложенных усилий и средств, процедуру можно ускорить.
Облагается налогом. Налоги платить не нужно.

Кто должен составлять каждый из этих документов?

ДДУ

Обычно на первой же странице ДДУ указано, с кем его заключают. Как правило, документ оформляет застройщик, а подписывают инвесторы. Нужно обратить внимание на то, что по уставу от имени организации может выступать только ген.директор, и желательно, чтобы ДДУ подписывал именно он. В некоторых случаях, подпись может поставить доверенное лицо.

Внимание! Судебная практика показывает, что в некоторых случаях подпись доверенным лицом затрудняет процедуры судебного урегулирования дела.

ЖСК

В данном случае все документы оформляют участники товарищества. Как было сказано выше, для учёта нанимают специалиста или составляют журнал расходов своими силами.

Покупка квартиры по соглашению с жилищно-строительным кооперативом

Покупка квартиры по договору ЖСК происходит через присоединение к уже существующему договору, в соответствии со ст. 428 ГК РФ. Другими словами будущий член ЖСК вступает в общество участников, принимая права и обязанности. После чего начинает оплачивать взносы и ежемесячные выплаты.

При выходе из ЖСК, возвращают лишь паевой взнос, даже если квартира уже зачтена! После этого происходит зачёт, оценка и оформление жилья.

Зачесть квартиру как часть паевого взноса возможно путём отчуждения её через аффилированную с ЖСК риэлтерскую фирму либо путём выкупа её этой организации. Условия и цену в данном случае определяет ЖСК. Так же можно передать свою квартиру другим членам ЖСК.

Строительство

Многие строительные компании предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив. Само собой, у покупателя появляется вопрос: насколько адекватна эта схема.

Сегодня доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет 23%, что лишний раз говорит о высоком спросе, а значит и о эффективности данного метода. Вкладчики инвестируют средства ежемесячно или ежеквартально, после чего происходит зачёт квартиры и оформление прав владения любым доступным способом.

Риски

Вступая в ЖСК для строительства и покупки жилья в новостройке, гражданин несет определенные риски:

  • Невозможность завершения строительства или оформления жилья из-за проблем с документами.
  • Повышение расходов на строительство.
  • Застройщики или инвесторы не несут ответственности пред членами товарищества.
  • Специальный орган контроля или институт правовой защиты участников отсутствует.
  • На общем собрании ЖСК решают какую именно квартиру получает участник.

Пункты документа

  1. Информация о взносах.
  2. Сроки строительства.
  3. Данные о застройщиках и инвесторах.
  4. Гарантии (если таковые имеются).
  5. Разрешение на строительство и сертификаты организации.

Изучив всё это, гражданин примет решение о том, выгодно ли ему вкладываться в жильё таким способом.

Как правильно составить?

Перед тем, как согласиться на ДДУ, нужно внимательно ознакомиться с условиями соглашения, изучить информацию о компании в интернете или потребовать у самой организации портфолио.

Договор включает в себя:

  1. Детальное и точное описание будущей квартиры (адрес, количество этажей, общая площадь и прочее). Наличие балкона (лоджии) должно указываться отдельно. Перечисляются все отделочные работы и материалы, из которых они изготовлены.
  2. Срок окончания строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передаёт объект недвижимости.
  3. Общая стоимость и цена за 1 квадратный метр.
  4. Гарантийные сроки (обычно 5 лет).

Если в договоре нет хотя бы одного пункта, он может быть признан недействительным.

Расторжение

По актуальному законодательству, вы можете добровольно прекратить свое членство в ЖСК на основе заявления, которое направленно по адресу ЖСК. В этом документе Вы оповещаете кооператив о выходе и требуете выплату внесенного вами взноса. Такая заявка направляется заказным письмом с уведомлением о получении, чтобы в будущем можно было доказать сам факт отправки, либо другим способом, который подтверждает факт направления и получения письма адресатом.

Порядок возвращения паевого взноса определяется уставом ЖСК. При этом устав ЖСК может не предусматривать сроки возврата, превышающие 2 месяца со дня принятия жил.коопом решения об исключении члена. Если же кооператив не перечисляет обратно сумму внесенного пая, можно обращаться в суд. Так же можно потребовать возврат процентов за использование финансов.

Что касается издержек ЖСК, 20% от суммы зачисленного паевого взноса, вопрос спорный. Нужно ознакомиться с формулировкой пунктов договора, определяющего права ЖСК на удержание части денег, а также тезисы устава. Судебная практика показывает, что при вынесении вердикта суды часто ссылаются на то, что справедлив принцип свободы договора, и что закон не определяет нормы, которые запрещают ЖСК не возвращать часть внесенного пая. Более того, закон предоставляет ЖСК право на установку условий выплат.

Заключение

Оба варианта имеют плюсы и минусы, ведь если бы один из них был совершенным, то других не существовало бы. Большинство граждан собираются в ЖСК, ведь контроль процесса и средств более прозрачен и прост, те же, кто хочет больше сэкономить и не тратить время и силы, обращают внимание на ДДУ. В любом случае, от мошенничества и случайного фактора никто не застрахован, поэтому перед подписанием договора и вложением денег, лучше проконсультироваться у специалиста и почитать отзывы о поставщике услуг.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ