Управляем домом сами: все о создании и функционировании ТСЖ

ТСЖ создают с целью более эффективного управления домовой и придомовой территорией. Основная задача такого товарищества — создание комфортных условий проживания для собственников жилья в многоквартирном доме.

В состав организации могут входить владельцы квартиры заинтересованные в том, чтобы в доме регулярно проводился текущий и капитальный ремонт, а также благоустраивалась территория. Товарищество -достойная альтернатива государственным коммунальным службам.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Что это такое и зачем нужен?

Справка. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – представляет собой юридическое лицо, но при этом некоммерческую структуру, которая состоит исключительно из владельцев квартир дома.

ТСЖ имеет право вести хозяйственную деятельность, но только для того, чтобы выполнять цели создания, а не для получения прибыли для своих членов.

Права и обязанности

Право создавать ТСЖ предусмотрено Жилищным кодексом РФ (ст. 135). Эта структура создается исключительно с целью управления домом и не преследует коммерческие интересы.

У ТСЖ есть:

  1. свой счет в банке;
  2. юридический адрес;
  3. ИНН/КПП;
  4. БИК и другие реквизиты юр. лица.

Организация входит в реестр управляющих компаний.

ТСЖ имеет право:

  • заключать договора со строительными, ремонтными, охранными и другими компаниями, в том числе на установку счетчиков в квартирах;
  • формировать резервы;
  • от имени жильцов и за их счет заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг, которые обеспечивают обслуживание дома;
  • проводить ремонт и реконструкцию дома;
  • взимать взносы с жильцов;
  • заходить в квартиры и проверять исправность счетчиков;
  • брать кредиты на общие цели (например, ремонт дома);
  • продавать и сдавать в аренду подвалы, гаражи и другое имущество, принадлежащее участникам ТСЖ;
  • надстраивать мансарды, чердаки, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
  • застраивать прилегающие к дому земельные участки.
Важно! ТСЖ обязано действовать строго в рамках закона.

ТСЖ должно следить за санитарным и техническим состоянием территории, выступать представителем жильцов в государственных, судебных инстанциях.

Услуги, оказываемые ТСЖ:

  • заключать договоры о содержании и ремонте;
  • обеспечивать все управление МКД;
  • представлять законные интересы членов товарищества;
  • ежегодно утверждать на общем собрании членов товарищества годовой план финансовой деятельности товарищества и отчет;
  • предоставлять собственникам, пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальные услуги.

Через ТСЖ можно закупить для дома общедомовые счетчики, которые очень удобны для экономии расходов на коммунальные услуги. Организация собирает средства с жильцов за закупку счетчиков, заключает договора, контролирует установку и точность сведений. Обычно сумму затрат товарищества распределяют между собственниками жилья, в зависимости от площади квартиры.

Внимание! С 2014 года в России появилась еще одна организация — товарищество собственников недвижимости.

В неё вправе объединяться не только владельцы квартир в многоквартирных домах, но и собственники любых типов недвижимости.

Сравнение с другими организациями

Некоммерческая организация ТСЖ является наиболее оптимальной структурой в сравнении с другими организациями: ЖСК (жилищно-строительным кооперативом) и управляющей компанией. Благодаря продуманной структуре возможностей для злоупотребления у ТСЖ гораздо меньше. При этом сами жильцы осуществляют постоянный контроль за деятельностью организации, используя ревизионную комиссию.

Цель ЖСК и УК — получение прибыли, а у ТСЖ задача добиться порядка, безопасности в доме и управление для эффективного использования общего имущества, которое принадлежит собственникам квартир. ЖСК и УК также могут показывать эффективные результаты, но такой контроль со стороны жильцов, как в случае с ТСЖ в этих структурах все же невозможен.

Основные параметры деятельности ЖСК ТСЖ УК
статус потребительский кооператив Некоммерческая организация коммерческая организация
руководящие органы общее собрание, конференция, правление, ревизионная комиссия общее собрание, правление, ревизионная комиссия председатель, совет
принцип голосования один человек – один голос количество голосов пропорционально доле в общей собственности кумулятивное голосование (число голосов, принадлежащих одному голосующему, умножается на число мест в избираемом органе управления
получение прибыли от деятельности возможно, распределяется между членами кооператива нет, все доходы идут на нужды ТСЖ возможно, распределяется между владельцами

Отношения с собственниками

Для того чтобы войти в ТСЖ, собственник пишет заявление.

Важно! Автоматический прием в члены товарищества собственников жилья невозможен.

Войдя в состав организации, собственник получает право участия в общих собраниях и принятии важных решений.

В любой момент участник может выйти из ТСЖ, но при этом не обязательно переехать в другой дом. Для выхода также достаточно написать заявление. Прекращается членство в товариществе и в случае продажи жилья в доме, ну и, естественно, если закроется само ТСЖ.

Членство в товариществе

Для того чтобы стать членом товарищества нужно быть собственником и написать заявление. Общим собранием ТСЖ определяется назначение и размер взносов всех участников. Это могут быть разовые платежи, например, на срочный ремонт труб в подвале, вступительные сборы, на нужды по обустройству ТСЖ, либо регулярные членские платежи, которые идут на обеспечение порядка.

Из денег жильцов оплачивается также зарплата руководству товарищества, в том числе бухгалтеру, формируются резервы ТСЖ на экстренные нужды, а также проводится текущий ремонт и благоустройство территории. Оплата взносов – обязанность члена ТСЖ. Размер взносов зависит от количества жильцов (чем меньше, тем выше) и технического состояния дома.

Справка. Помимо взносов Уставом организации могут быть предусмотрены и штрафы для злостных неплательщиков коммунальных и других услуг.

Ответственность и жалобы

Если товарищество сформировано и начало свою работу, но его члены недовольны её качеством, то они имеют право писать жалобы председателю и поднимать вопрос о смене правления на общем собрании. Для решения проблемы можно также направить жалобы в Роспотребнадзор.

Для этого нужно составить акты невыполненных работ (например, не ликвидированной течи или смены кровли) и поставить вопрос на голосование общества. Руководство ТСЖ несет ответственность перед своими членами, а также поставщиками, с которыми сотрудничает.

Правление, как коллегиальный орган отвечает за ущерб, причиненный своими действиями и бездействиями. Уставом могут быть прописаны штрафные санкции и другие меры влияния на руководство. Председатель ТСЖ несет и персональную ответственность за мошенничество, сокрытие или искажение отчетной информации и другие правонарушения.

Решение вопросов через суд

Если ТСЖ задолжала поставщикам, то на неё могут подать в суд, и как любая другая некоммерческая организация она будет отвечать по обязательствам своим имуществом. Право на иск имеют и сами жильцы, если считают, что своими неправомерными действиями ТСЖ нанесло им ущерб.

Обжаловать в суде можно:

  1. некачественные услуги;
  2. ущерб, причиненный невыполнением своих обязанностей (например, в случае, если оборвется лифт, и пострадают люди);
  3. убытки из-за завышенных взносов или неправильно начисленных штрафов.

Для подачи коллективного иска нужно составить текст заявления и подать в районный суд по месту нахождения ответчика. Сделать это может и любой член ТСЖ самостоятельно, если считает, что его права были нарушены и ему причинен ущерб. В случае подозрений в умышленном уголовном преступлении нужно обратиться с заявлением в прокуратуру.

Что относится к имуществу товарищества и как им можно распоряжаться?

Внимание! У ТСЖ, как юридического лица, может быть свое обособленное имущество.

Это не только оргтехника, автомобили и оборудование для уборки, но и недвижимость внутри и за пределами дома. В процессе своей деятельности товарищество вправе приобретать новые имущественные права.

Отдельные объекты общего имущества могут сдаваться в аренду другим лицам, но только по решению общего собрания ТСЖ. Но право передачи в аренду не распространяется на:

  1. лестничные клетки;
  2. лифты;
  3. коридоры;
  4. крыши;
  5. технические этажи;
  6. подвалы;
  7. ограждающие несущие и ненесущие конструкции.

Помимо имущества на счетах ТСЖ, обслуживающего дом, могут скапливаться денежные средства (взносы, резервы, спонсорская помощь и пр.). Движимое и недвижимое имущество ТСЖ принадлежит ему на основании права собственности как юридического лица, и обязательно учитывается на балансе.

Как его создать?

Справка. В России действует правило: один многоквартирный дом – одно ТСЖ.

Иногда несколько домов могут объединиться и создать одно товарищество, но это возможно только в строго определенных законом случаях. Процедура создания ТСЖ начинается с подготовительного этапа — подготовки документов. Для создания товарищества потребуется подготовить:

  1. Устав ТСЖ (проект, который будет утверждаться).
  2. Уведомления жильцов о собрании.
  3. Образец протокола собрания.
  4. Первые решения ТСЖ.

Создается структура на общем собрании собственников квартир. Инициатором обычно выступает группа жильцов. Проведение собрания это следующий этап на пути к организации ТСЖ. На сборах выбирается председатель и правление организации, принимается Устав, который регламентирует деятельность товарищества. На первом собрании может быть избрана и управляющая компания, если жильцы этого дома проголосуют.

После того, как решение о создании ТСЖ будет принято, остается заключительный этап: организация должна пройти процедуру регистрации, а также открыть счета в банке. Получив официальный статус некоммерческой организации ТСЖ может начинать свою работу.

Как открыть бухгалтерию?

Внимание! Как и любое юрлицо ТСЖ вынуждено будет нанимать бухгалтера.

Кто-то должен будет выполнять следующую работу:

  1. вести бухучет и документооборот;
  2. составлять списки членов товарищества;
  3. оплачивать налоги.

Можно пригласить бухгалтера в штат или заключить с ним договор о предоставлении услуг. При определении доходов при УСН не учитываются:

  1. членские взносы;
  2. оплата владельцами квартир ремонта дома;
  3. бюджетные деньги на капремонт здания.

Чаще всего ТСЖ используют упрощенную систему налогообложения и простейших бухучет.

Персонал

Товарищество нанимает на работу сотрудников: от уборщицы или консьержа и до бухгалтера. Зарплата им платится из взносов членов ТСЖ. Наем специалистов происходит в соответствии с трудовым законодательством: они принимаются в штат ТСЖ, им делается соответствующая надпись в трудовой книжке. При оформлении от сотрудников просят предоставить копию паспорта, трудовую, свидетельство пенсионного страхования.

Платежи

Справка. ТСЖ может не только принимать взносы от своих членов, но и оплачивать от их имени коммунальные услуги в качестве организации-посредника.

В этом случае в доходах товарищества отражается только сумма его вознаграждения за эту деятельность. Помимо этого на счетах товарищества могут быть также доходы от:

  • хозяйственной деятельности (строго в рамках Устава);
  • платежи арендаторов;
  • бюджетные средства и другие поступления.

Как организовать правление?

Текущее руководство товариществом осуществляет правление во главе с председателем. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности ТСЖ, за исключением тем, отнесенных к компетенции общего собрания. Правление избирается из числа членов товарищества, то есть любой жилец может быть избран на должность члена исполнительного органа.

Члены правления избираются на общем собрании на тот же срок, что и председатель (обычно два года). Выборы главы правления также проводит общее собрание. Возможны и ситуации, когда председателя выбирает само правление (все зависит от Устава). Переизбрание, освобождение от полномочий председателя правления осуществляется по решению правления или собрания членов.

Председатель, действуя от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов товарищества.

Документация

Справка. В процессе своей деятельности ТСЖ ведет свой документооборот.

Обязательно или нет составляется реестр всех жильцов? Да, составляют реестр, как членов ТСЖ, так и не членов. Этот список членов товарищества должен регулярно обновляться по мере выбывания и пребывания новых собственников.

Руководством товарищества также выпускаются приказы (об увольнении, назначении на должность и пр.). Все общие собрания оформляются протоколами, а принятые решения доносятся до сведения всех жильцов. ТСЖ также заключает самые разные хозяйственные договора, например, агентские, подряда, аренды помещений.

Проведение собраний

Общее собрание участников ТСЖ созывается ежегодно. Могут проводиться и внеочередные сборы по инициативе любого участника. Повестка дня собрания определяется владельцами квартир, в том числе правлением ТСЖ.

Каждый член ТСЖ на собрании обладает количеством голосов пропорционально доле участия, предусмотренной уставом. Сборы правомочны, если на них присутствуют члены товарищества, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников квартир в многоквартирном доме. Решение принимается простым большинством голосов от общего числа голосов.

При отсутствии кворума назначается новый день собрания. Именно на общем собрании принимаются такие важные решения как:

  1. привлечение заемных средств;
  2. изменение Устава;
  3. ликвидация или реорганизация общества.
Важно! Все решения общего собрания обязательны для его членов и обжаловать их можно только в суде.

Как проверяется деятельность?

Проверить деятельность ТСЖ несложно, поскольку все работы проводятся публично. Если жильцы видят, что, несмотря на уплату немалых членских взносов, дворники не выходят на работу, а подъезд постепенно разрушается, то имеют право обжаловать работу правления.

Для контроля за деятельностью руководства избирается ревизионная комиссия или выбирается один человек — ревизор. Срок избрания обычно составляет несколько лет. Ревизоры проводят плановые ревизии финансово — хозяйственной деятельности ТСЖ, и отчитываются о результатах перед собранием.

Ликвидация и банкротство

ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания. Это может произойти, если например, жильцы разочаровались в деятельности организации, и не видят дальнейшего смысла её содержать.

Возможна также ситуация, когда ТСЖ признают банкротом в связи с неплатежеспособностью. Члены товарищества не отвечают по его обязательствам, но сама организация обязана рассчитаться с кредиторами или её признают банкротом. При ликвидации все имущество, оставшееся после расчетов, распределяется между членами ТСЖ.

Полезное видео

Посмотрите видео о том, что такое ТСЖ:

Заключение

Создание ТСЖ – реальный способ решить вопрос с благоустройством территории дома и оплатой жилищно-коммунальных услуг. Но для активной работы организации требуется регулярная оплата взносов и неустанный контроль со стороны самих жильцов. В противном случае ТСЖ просто не за что будет производить ремонт и оплачивать услуги.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Разделы в рубрике "ТСЖ"
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ