Всё об использовании нежилых помещений ТСЖ: заключение договора аренды одного из объектов товарищества собственников жилья

В сферу деятельности жилищного товарищества, помимо организации предоставления коммунальных ресурсов жильцам, входит также обслуживание, эксплуатация и текущий ремонт общей недвижимости.

Помещения, относящиеся к общей собственности, находятся на балансе активов товарищества и используються им для достижения уставных целей при соблюдении законодательства.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

По каким признакам можно определить помещение ТСЖ?

Что же это такое? К помещениям ТСЖ следует относить объекты, состоящие на его балансе, но не находящиеся в личном владении членов организации. Помещение относится к товариществу в случаях, если оно:

  1. По каким признакам можно определить помещение ТСЖ? не является частью квартиры кого-либо из жильцов;
  2. используется в целях обслуживания нескольких объектов общедомовой недвижимости;
  3. используется для размещения инженерных коммуникаций.

Существует чёткое разграничение между имуществом владельцев жилья и собственностью жилтоварищества. Жильцы не отвечают своим имуществом за неправомерное использование общего имущества, а помещениями ТСЖ можно распоряжаться посредством общего собрания.

Что принадлежит организации в многоквартирном доме?

Согласно пункту 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, к объектам совместного владения жильцов-членов жилтоварищества относят:

  • лестничные клетки и пролёты;
  • лифты и лифтовые шахты;
  • площадки и тамбуры перед квартирами;
  • коридоры на этажах;
  • чердаки и подвалы (в т.ч. технические);
  • места размещения инженерных коммуникаций;
  • общие комнаты досуга, спортзалы и т.д.;
  • помещения нежилых построек и флигелей, расположенных на земельных наделах, прилегающих к жилым домам.

Комнаты досуга и спортзалы могут относиться к собственности товарищества, если они не принадлежат никому из жильцов.

ВАЖНО! Пустующие жилые и нежилые площади, освободившиеся после смерти владельца при отсутствии наследников, могут считаться выморочным имуществом и быть принятыми на баланс жилтоварищества при наличии согласия органов местного самоуправления.

Трансформаторные будки и бойлерные во дворах также считаются общим имуществом, если они расположены на участке, относящемся к многоквартирному дому.

Как товарищество может распоряжаться имуществом?

Для достижения уставных целей жилтоварищества, общее собрание жильцов-членов организации вправе использовать объекты общей собственности в качестве источников дополнительного дохода следующим образом, согласно пункту 2 ст. 152 ЖК РФ:

  1. Как товарищество может распоряжаться имуществом?заключая соглашения об аренде недвижимости;
  2. осуществляя строительство дополнительных зданий на территории ТСЖ;
  3. за счёт эксплуатации общей собственности.

Пустующие помещения правление может сдавать в аренду под торговые и иные площади или под рекламные щиты. Строительство новых помещений также подразумевает последующую передачу их в аренду для получения дохода.

СПРАВКА! Объекты могут быть сданы в аренду по решению руководящих органов жилтоварищества только в том случае, если заключаемое арендное соглашение не нарушает права и интересы проживающих в доме собственников квартир (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Статья 36 пункт 4 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Получать доход от эксплуатации общей недвижимости можно, организуя подсобные помещения и мастерские для штатных сотрудников, занимающихся ремонтом имущества владельцев квартир на коммерческой основе.

Как заключить договор о сдаче в аренду общих площадок?

Для получения дополнительного дохода от сдачи в аренду общих помещений, необходимо:

  1. определить перечень помещений ТСЖ, которые можно сдавать в аренду;
  2. установить будущую арендную плату;
  3. представить на общем собрании проект аренды;
  4. после утверждения проекта голосованием осуществить поиск потенциальных арендаторов;
  5. провести с арендаторами переговоры и заключить соглашения;
  6. зарегистрировать договор аренды в органах Росреестра.

В первую очередь необходимо проверить помещения, находящиеся на балансе жилтоварищества, их состояние и документацию. Важно убедиться в наличии:

  • Как заключить договор о сдаче в аренду общих площадок?кадастрового паспорта;
  • технического плана;
  • документа, свидетельствующего о владении ТСЖ данным объектом.

При отсутствии последнего документа сдать в аренду любую площадь будет невозможно. Если пустующая недвижимость находится на территории ТСЖ, но не принадлежит ему, то необходимо оформить на неё права, обратившись с имеющимися документами на данные площади в органы Росреестра.

К документам необходимо приложить справку из кадастровой палаты о границах земельных наделов, прилегающих к домам жилтоварищества.

ВАЖНО! Если после создания товарищества часть помещений, находящихся на его территории, обладает признаками общего имущества, но продолжает использоваться третьими лицами, правление вправе принудить такие лица освободить помещения или установить арендную плату.

После подготовки помещений необходимо провести маркетинговые исследования, которые помогут определить среднерыночную стоимость аренды объектов данного типа и сезонную динамику такой стоимости.

Далее следует составить план получения доходов от аренды и их распределения на нужды организации. В план также включаются расходы по даче объявления о сдаче помещения в аренду, услуги юриста и т.д.

Для составления арендного соглашения лучше взять типовой договор и изменить его под конкретные обстоятельства. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

  1. Как заключить договор о сдаче в аренду общих площадок?данные и реквизиты сторон сделки;
  2. параметры сдаваемого в аренду объекта;
  3. предмет и общие условия соглашения;
  4. размер арендной платы;
  5. ответственность за несоблюдение условий.

На собрании следует представить проект хозяйственной деятельности от сдачи в аренду помещений, с перечислением предполагаемых доходов и направлений их использования (например, на погашение задолженностей перед поставщиками ресурсов или на благоустройство территории).

Общее собрание может как утверждать размер арендной платы и заключение договора с конкретным арендатором или рекламодателем, так и поручать эту деятельность правлению, привлечённому управляющему или подрядной организации (в случае крупных жилтовариществ с большим количеством помещений, сдаваемых в аренду).

СПРАВКА! В большинстве жилищных товариществ на общем собрании принимаются верхние и нижние границы размера арендной платы, в пределах которой правление назначает цену конкретному арендатору по итогам переговоров.

Данная мера необходима, чтобы обезопасить владельцев общего имущества от опрометчивых действий правления, не созывая при этом собрание для подписания каждого договора.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения у ТСЖ

Если договор заключается на срок от одного года, его необходимо регистрировать в органах Росреестра. Для регистрации члену правления, заключившему договор, следует обратиться в Росреестр со следующими документами:

  • Как заключить договор о сдаче в аренду общих площадок?копия паспорта;
  • копия арендного соглашения;
  • заявление о регистрации;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Договор регистрируется в течение пяти рабочих дней. Чтобы не регистрировать арендное соглашение, необходимо заключать его на срок 11 месяцев и меньше.

Для законности получаемых доходов председатель жилтоварищества или его бухгалтер должен ежегодно до начала апреля подавать отчёт о полученных арендных доходах в налоговую службу и уплачивать налоги на прибыль.

Как происходит обслуживание коллективных объектов пользования?

Выполнение работ по обслуживанию общего имущества организуется правлением товарищества и может осуществляться:

  • силами членов ТСЖ;
  • штатными работниками;
  • привлекаемыми организациями.

Участники жилтоварищества, при наличии соответствующей квалификации, могут выполнять ремонтные работы в зданиях на условиях совмещения. Если жилищная структура большая и включает в себя несколько домов, то для обслуживания общей собственности содержится штат постоянных сотрудников (электриков, сантехников и т.д.), которые выполняют текущие работы по мере необходимости.

Если работы носят временный или сезонный характер (например, озеленение территории или капитальный ремонт) то для их проведения заключается договор с подрядной фирмой.

СПРАВКА! Определение размера взносов жильцов-членов ТСЖ и порядок сбора таких взносов находится в компетенции собрания участников жилтоварищества и решается голосованием (ч. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ).

После определения размера обязательных взносов сотрудники бухгалтерии направляют владельцам квартир по почте квитанции для оплаты. Плата за текущий ремонт является частью платы за жильё (п. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Как происходит обслуживание коллективных объектов пользования?Оплата содержания и ремонта общего недвижимого имущества является обязанностью собственника жилого помещения, согласно части 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ.

Обязанность владельца квартиры уплачивать взносы на проведение капитальных ремонтных работ возникает у собственника, начиная с восьмого месяца владения жильём, но власти субъекта федерации вправе установить более ранний срок оплаты.

Заключение

Итак, к помещениям, находящимся во владении жилищного товарищества, относятся все объекты недвижимости, не находящиеся в личном владении граждан и расположенные внутри границ территории ТСЖ. Такие помещения могут использоваться в качестве подсобных для персонала ТСЖ или сдаваться в аренду для получения прибыли, направляемой на обслуживание общего имущества и коммунальные расходы, позволяя уменьшить обязательные взносы членов жилтоварищества.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Обсуждения
Подписка (E-mail)
© 2017 СВОЁ