Всё об использовании нежилых помещений ТСЖ: заключение договора аренды одного из объектов товарищества собственников жилья

В сферу деятельности жилищного товарищества, помимо организации предоставления коммунальных ресурсов жильцам, входит также обслуживание, эксплуатация и текущий ремонт общей недвижимости.

Помещения, относящиеся к общей собственности, находятся на балансе активов товарищества и используються им для достижения уставных целей при соблюдении законодательства.

Скрыть содержание

• По каким признакам можно определить помещение ТСЖ?
• Что принадлежит организации в многоквартирном доме?
• Как товарищество может распоряжаться имуществом?
• Как заключить договор о сдаче в аренду общих площадок?
• Как происходит обслуживание коллективных объектов пользования?
• Заключение

По каким признакам можно определить помещение ТСЖ?

Что же это такое? К помещениям ТСЖ следует относить объекты, состоящие на его балансе, но не находящиеся в личном владении членов организации. Помещение относится к товариществу в случаях, если оно:

1. не является частью квартиры кого-либо из жильцов;
2. используется в целях обслуживания нескольких объектов общедомовой недвижимости;
3. используется для размещения инженерных коммуникаций.

Существует чёткое разграничение между имуществом владельцев жилья и собственностью жилтоварищества. Жильцы не отвечают своим имуществом за неправомерное использование общего имущества, а помещениями ТСЖ можно распоряжаться посредством общего собрания.

Что принадлежит организации в многоквартирном доме?

Согласно пункту 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, к объектам совместного владения жильцов-членов жилтоварищества относят:

• лестничные клетки и пролёты;
• лифты и лифтовые шахты;
• площадки и тамбуры перед квартирами;
• коридоры на этажах;
• чердаки и подвалы (в т.ч. технические);
• места размещения инженерных коммуникаций;
• общие комнаты досуга, спортзалы и т.д.;
• помещения нежилых построек и флигелей, расположенных на земельных наделах, прилегающих к жилым домам.

Комнаты досуга и спортзалы могут относиться к собственности товарищества, если они не принадлежат никому из жильцов.

Трансформаторные будки и бойлерные во дворах также считаются общим имуществом, если они расположены на участке, относящемся к многоквартирному дому.

Как товарищество может распоряжаться имуществом?

Для достижения уставных целей жилтоварищества, общее собрание жильцов-членов организации вправе использовать объекты общей собственности в качестве источников дополнительного дохода следующим образом, согласно пункту 2 ст. 152 ЖК РФ:

1. заключая соглашения об аренде недвижимости;
2. осуществляя строительство дополнительных зданий на территории ТСЖ;
3. за счёт эксплуатации общей собственности.

Пустующие помещения правление может сдавать в аренду под торговые и иные площади или под рекламные щиты. Строительство новых помещений также подразумевает последующую передачу их в аренду для получения дохода.

Получать доход от эксплуатации общей недвижимости можно, организуя подсобные помещения и мастерские для штатных сотрудников, занимающихся ремонтом имущества владельцев квартир на коммерческой основе (о том, какой персонал обязателен в штате ТСЖ, а каких сотрудников можно набирать по желанию, рассказано отдельно).

Как заключить договор о сдаче в аренду общих площадок?

Для получения дополнительного дохода от сдачи в аренду общих помещений, необходимо:

1. определить перечень помещений ТСЖ, которые можно сдавать в аренду;
2. установить будущую арендную плату;
3. представить на общем собрании проект аренды;
4. после утверждения проекта голосованием осуществить поиск потенциальных арендаторов;
5. провести с арендаторами переговоры и заключить соглашения;
6. зарегистрировать договор аренды в органах Росреестра.

В первую очередь необходимо проверить помещения, находящиеся на балансе жилтоварищества, их состояние и документацию. Важно убедиться в наличии:

• кадастрового паспорта;
• технического плана;
• документа, свидетельствующего о владении ТСЖ данным объектом.

При отсутствии последнего документа сдать в аренду любую площадь будет невозможно. Если пустующая недвижимость находится на территории ТСЖ, но не принадлежит ему, то необходимо оформить на неё права, обратившись с имеющимися документами на данные площади в органы Росреестра.

К документам необходимо приложить справку из кадастровой палаты о границах земельных наделов, прилегающих к домам жилтоварищества.

После подготовки помещений необходимо провести маркетинговые исследования, которые помогут определить среднерыночную стоимость аренды объектов данного типа и сезонную динамику такой стоимости.

Далее следует составить план получения доходов от аренды и их распределения на нужды организации. В план также включаются расходы по даче объявления о сдаче помещения в аренду, услуги юриста и т.д.

Для составления арендного соглашения лучше взять типовой договор и изменить его под конкретные обстоятельства. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

1. данные и реквизиты сторон сделки;
2. параметры сдаваемого в аренду объекта;
3. предмет и общие условия соглашения;
4. размер арендной платы;
5. ответственность за несоблюдение условий.

На собрании следует представить проект хозяйственной деятельности от сдачи в аренду помещений, с перечислением предполагаемых доходов и направлений их использования (например, на погашение задолженностей перед поставщиками ресурсов или на благоустройство территории).

Общее собрание может как утверждать размер арендной платы и заключение договора с конкретным арендатором или рекламодателем, так и поручать эту деятельность правлению, привлечённому управляющему или подрядной организации (в случае крупных жилтовариществ с большим количеством помещений, сдаваемых в аренду).

Данная мера необходима, чтобы обезопасить владельцев общего имущества от опрометчивых действий правления, не созывая при этом собрание для подписания каждого договора.

Скачать бланк договора аренды нежилого помещения у ТСЖ

Если договор заключается на срок от одного года, его необходимо регистрировать в органах Росреестра. Для регистрации члену правления, заключившему договор, следует обратиться в Росреестр со следующими документами:

• копия паспорта;
• копия арендного соглашения;
• заявление о регистрации;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Договор регистрируется в течение пяти рабочих дней. Чтобы не регистрировать арендное соглашение, необходимо заключать его на срок 11 месяцев и меньше.

Для законности получаемых доходов председатель жилтоварищества или его бухгалтер должен ежегодно до начала апреля подавать отчёт о полученных арендных доходах в налоговую службу и уплачивать налоги на прибыль.

Как происходит обслуживание коллективных объектов пользования?

Выполнение работ по обслуживанию общего имущества организуется правлением товарищества и может осуществляться:

• силами членов ТСЖ;
• штатными работниками;
• привлекаемыми организациями.

Участники жилтоварищества, при наличии соответствующей квалификации, могут выполнять ремонтные работы в зданиях на условиях совмещения. Если жилищная структура большая и включает в себя несколько домов, то для обслуживания общей собственности содержится штат постоянных сотрудников (электриков, сантехников и т.д.), которые выполняют текущие работы по мере необходимости (о штате сотрудников в ТСЖ читайте тут).

Если работы носят временный или сезонный характер (например, озеленение территории или капитальный ремонт) то для их проведения заключается договор с подрядной фирмой.

После определения размера обязательных взносов сотрудники бухгалтерии направляют владельцам квартир по почте квитанции для оплаты. Плата за текущий ремонт является частью платы за жильё (п. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Оплата содержания и ремонта общего недвижимого имущества является обязанностью собственника жилого помещения, согласно части 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ.

Обязанность владельца квартиры уплачивать взносы на проведение капитальных ремонтных работ возникает у собственника, начиная с восьмого месяца владения жильём, но власти субъекта федерации вправе установить более ранний срок оплаты.

Заключение

Итак, к помещениям, находящимся во владении жилищного товарищества, относятся все объекты недвижимости, не находящиеся в личном владении граждан и расположенные внутри границ территории ТСЖ. Такие помещения могут использоваться в качестве подсобных для персонала ТСЖ или сдаваться в аренду для получения прибыли, направляемой на обслуживание общего имущества и коммунальные расходы, позволяя уменьшить обязательные взносы членов жилтоварищества.