Типы организации управления МКД: ТСЖ и управляющая компания (УК) — это одно и то же?

Жильцам многоквартирных домов сегодня можно лично выбрать самый предпочтительный из двух способов управления хозяйством жилого фонда – ТСЖ (товарищество собственников жилья) и УК – управляющую компанию.

Статистика показывает, что жильцы, желающие активно участвовать в домовой жизни, выбирают ТСЖ, более занятые – объединяются с УК.

Деятельность каждой из форм управления многоквартирным домом регламентируется определенными законодательными актами – Жилищным кодексом России (его статьями 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 142, 143, 144, 145, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152 и 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174, 175, 176, 177), нормы функционирования управляющей компании ЖКХ прописаны также в Постановлениях Правительства страны No491 (2006 г.), No354 (2011 г.).

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Кто может руководить хозяйством многоквартирного дома?

Товарищество собственников

Товарищество собственниковТСЖ (Товарищество собственников жилья) относится к некоммерческим объединениям жильцов одного или нескольких соседних МКД (многоквартирных домов).

Цель его создания заключается в осуществлении функций совместного владения, использования и распоряжения имуществом в МКД Товарищества.

Каждый член ТСЖ, имеющий в собственном владении жилые помещения в доме, наделен правом участвовать в ведении хозяйства многоквартирного дома, принимая соответствующие решения:

  • об осуществлении реконструкции (надстройке или расширении) дома;
  • о передаче прав владения конкретным имуществом;
  • о приобретении заемных средств;
  • об организации ремонтов, финансируемых из собственного фонда и средств, поступающих из бюджета города;
  • об ограничении пользования участками земли на придомовой территории или о пределах их использования и пр.
ВНИМАНИЕ! Все вопросы решаются на общем собрании Товарищества – главном управленческом органе организации.

Управляющая компания

Вторым органом управления признано правление Товарищества УК-организация. Управляющая компания является юридическим лицом, проводящим деятельность с целью получения прибыли. Ее обязанность – гарантированное обеспечение требуемого санитарного и надлежащего технического состояния МКД, посредничество по оказанию жилищно-коммунальных услуг, производство текущего и капитального ремонта.

Деятельность УК призвана освободить проживающих в МКД от забот:

  • по вывозке мусора;
  • Управляющая компанияпо поддержанию порядка на придомовой территории;
  • по ремонту коммуникаций с заменой стояков системы водоснабжения, отопления;
  • по поддержанию в надлежащем состоянии подвалов, чердаков, подъездов;
  • контролирования работы осветительных приборов в подъездах.

Направление функционирования УК – сбор средств в качестве оплаты за содержание многоквартирного дома, которые аккумулируются на расчетном счете компании и расходуются в соответствии с планом работ. Общее руководство УК осуществляет ее директор, главный инженер и главбух.

ТСЖ и УК — это одно и тоже?

Управленческие функции и практическая деятельность по эксплуатации домов Товариществом собственников жилья и управляющей компанией – полностью совпадают. Отличаются пути достижения результата. Они полностью разделили управляющие организации на коммерческую (УК) и некоммерческую (ТСЖ).

Средства, поступающие от владельцев квартир МКД, используются полностью на содержание помещений дома в варианте управления ТСЖ и как источник прибыли – при руководстве УК. Как одно, так и второе объединение руководствуется в своей деятельности Правилами предоставления коммунальных услуг.

Также Товарищество может договориться с УК о передаче ей функций управления, функциональных обязанностей по техобслуживанию, производству ремонтов имущества МКД и обеспечению услуг коммунальных служб. Соглашение оформляется соответствующим договором.

Главные отличия между ними

Кроме названого отличия в использовании средств жильцов, несходство этих двух способов управления проявляются в следующем:

  1. принятие решений УК осуществляет ее совет во главе с председателем. В ТСЖ для этого понадобится более 50% собственников жилья, приглашенных на общее собрание.
  2. Главные отличия между нимиУправляющая компания ведет деятельность по руководству содержанием многих домов в разных кварталах города. ТСЖ управляет несколькими рядом расположенными домами (часто одним МКД).
  3. Наличие материально-технической базы и специалистов присуще УК, в ТСЖ таких преимуществ нет.
  4. УК не заинтересована в снижении затрат жильцов на предоставляемые коммунальные услуги и выборе самого экономного варианта проведения ремонта. ТСЖ само выбирает подрядчиков для уменьшения аналогичных трат.
  5. Проверка использования финансов в ТСЖ доступна для каждого члена ТСЖ в то время, как УК не должна отчитываться за трату средств.
ВАЖНО! Существенная разница между ТСЖ и УК проявляется в том, что управляющая компания не приостановит проведение запланированных работ при задолженности со стороны собственников квартир, т. к. у нее есть накопленные средства. Их и используют для расчета с подрядчиками.

Какую форму управления выбрать?

Учитывая, что организационная структура и методы управления и одной и другой формы имеют свои «плюсы» и «минусы», однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Неэффективная работа может объясняться как пассивностью жильцов (в случае ТСЖ), так и злоупотреблениями и бесконтрольностью в варианте с УК, когда деятельностью компании никто не интересуется.

Хорошо будет выполнять свои функции Товарищество, в структуре правления которого находятся грамотные, инициативные и активные управленцы. Специалисты, владеющие основами жилищного законодательства или юристы, наверняка объявятся среди владельцев квартир. Главное – будут ли они вовлечены в общественную работу для общей выгоды и пользы для самого себя.

Для сообщества владельцев жилого фонда МКД, которые не желают участвовать в принятии решений по руководству домом, а только исправно оплачивают счета, лучше выбрать УК. Но от нечестного «управления» при отсутствии контроля в данном варианте никто не застрахован. Но организации, отлично выполняющие свои управленческие функции, есть и среди УК и среди ТСЖ.

Факторы, определяющие принятие решения

Факторы, определяющие принятие решенияСреди обстоятельств, мотивирующих совершение выбора, наиболее существенными признаются:

  • экономичность. На этот фактор влияет количество сотрудников в штате организации и расходы на их содержание. Чем меньше расходов по этой статье – тем больше средств можно потратить на ремонт или благоустройство.
  • Человеческий фактор. Деловые качества председателя или управляющего могут положительно сказаться на управлении «хозяйством». Предприимчивый руководитель сможет обеспечить поступление в общую казну денежных поступлений за счет сдачи в аренду подвальных, чердачных помещений, части двора, размещении рекламы на досках объявлений.
  • Величина (площадь) дома. Жильцам небольших жилых объектов лучше образовать Товарищество. Владельцы квартир хорошо знают и доверяют друг другу, значит – имеется гарантия добросовестной оплаты всех услуг.
  • Уровень изношенности домовых конструкций. Это обстоятельство будет постоянно требовать привлечения средств, квалифицированных рабочих и техники для поддержания дома в надлежащем состоянии. В УК такие ресурсы есть, правильным выбором в таком случае является управляющая компания.

При подаче своего голоса за УК также необходимо ориентироваться на такой показатель ее надежности и профессионализма, как стаж ее работы на рынке предоставления управленческих услуг, величину уставного капитала, наличие активов управления.

ВАЖНО! Выбор управляющей организации на конкретный срок не означает, что жильцы все это время будут «терпеть» неэффективное управление.

Нормой ст.161 Жилищного кодекса регламентировано, что по прошествии года собственники жилья в МКД смогут изменить способ его управления. Для этого нужно провести общее собрание жильцов, расторжение договора оформить протоколом. Другой путь смены управленца – обращение с соответствующим заявлением в муниципальный орган.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Обсуждения
Подписка (E-mail)
© 2017 СВОЁ