Что такое трудовой договор с управляющим в ТСЖ? С кем может быть заключен и как правильно составить?

Руководство жилищным товариществом и его имуществом осуществляется членами правления, общим собранием и председателем, но в ряде случаев принимается решение о привлечении наёмного управляющего, имеющего опыт в сфере обслуживания жилых домов и разбирающегося в жилищном законодательстве.

На него возлагают часть функций руководства ТСЖ на условиях трудового договора.

Скрыть содержание

• Когда заключают договор с управляющим ТСЖ?
• Стороны соглашения
• Содержание договора
• Какие документы прилагаются?
• Как составить?
Права и обязанности сторон     Режим работы и оплата труда     Ответственность сторон     Изменение условий и расторжение     Иные условия    
• Как расторгнуть?

Когда заключают договор с управляющим ТСЖ?

Для начала необходимо уяснить, что это — договор с управляющим ТСЖ. Как правило, это соглашение с привлеченным специалистом, которое заключает председатель жилтоварищества в следующих случаях:

• Когда никто из жильцов-членов правления не обладает должным опытом и компетенцией.
• При большом количестве домов, входящих в структуру товарищества.
• При отсутствии свободного времени для полноценного управления товариществом.
• Когда требуется антикризисное руководство.

Последний случай относится к ситуациям, когда у организации накоплена большая задолженность перед поставщиками ресурсов или перед кредитными организациями. Также сторонний управленец может привлекаться для передачи опыта руководству вновь созданного ТСЖ на ограниченный срок.

Стороны соглашения

Субъектами договорных отношений являются жилищное товарищество (с одной стороны) и привлечены специалист (с другой стороны).

От имени жилтоварищества выступает его председатель, так как его обязанностью является привлечение сотрудников (часть 5 ст. 148 ЖК РФ).

Содержание договора

Соглашение с привлекаемым специалистом обязательно должно содержать следующие пункты:

1. предмет договора;
2. реквизиты субъектов;
3. права и должностные обязанности управляющего;
4. ответственность участников соглашения;
5. условия труда, величина оклада и гарантии;
6. варианты расторжения и изменения отдельных условий;
7. срок действия.

Также могут быть описаны прочие условия, в зависимости от положений устава, цели привлечения специалиста и конкретной финансовой ситуации в данном ТСЖ.

В реквизитах указываются расчётный и корреспондентский счета товарищества, а также его адрес, ИНН и полное наименование, а для другой стороны должны быть приведены полные паспортные данные, а также номер страхового свидетельства и ИНН.

Скачать образец трудового договора с управляющим ТСЖ

Какие документы прилагаются?

Будущий управленец при оформлении полномочий должен предоставить:

• паспорт РФ;
• свидетельство пенсионного страхования;
• ИНН;
• военный билет;
• трудовую книжку;
• диплом;
• свидетельство о заключении/расторжении брака;
• свидетельство о повышении квалификации (при наличии).

Если имеются рекомендательные письма, выданные предыдущим работодателем, они также прикладываются к пакету документов.

При оформлении привлекаемого работника ему должна быть оформлена доверенность на действия от имени руководства правления, так как только председатель имеет полномочия действовать без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Если со сторонним управленцем заключается не трудовое, а гражданско-правовое соглашение, то его пакет документов ограничивается паспортом, налоговым номером и СНИЛС.

Как составить?

Для законности соглашения важно описать все вышеперечисленные пункты как можно более подробно, чтобы избежать возникновения спорных ситуаций в будущем.

Права и обязанности сторон

В список полномочий управляющего могут быть включены:

1. Представление интересов товарищества в финансовых и надзорных организациях по доверенности.
2. Распоряжение вещественными и финансовыми активами жилтоварищества.
3. Решение кадровых вопросов, в том числе наём, увольнение сотрудников структуры, определение списка обязанностей и контроль деятельности сотрудников.
4. Заключение договоров с ресурсоснабжающими фирмами и подрядными ремонтными организациями.

Дополнительным пунктом следует указать, что заключение любых договоров со сторонними компаниями может осуществляться только для реализации уставных целей товарищества.

Наёмный управляющий не может оформлять займы и кредиты на погашение текущих задолженностей без соответствующего решения общего собрания жильцов-членов жилищного товарищества, согласно ч. 6 п. 2 ст. 145 ЖК РФ.

К должностным обязанностям привлекаемого управленца относятся:

• Своевременное снабжение владельцев квартир коммунальными ресурсами.
• Проведение необходимых работ по ремонту и благоустройству в установленные сроки.
• Проведение работы по ликвидации долгов ТСЖ.
• Соблюдение устава и жилищного законодательства.
• Составление отчётов о своей деятельности.

Периодичность отчётов (ежеквартально, ежемесячно) определяется дополнительно.

К обязанностям другого субъекта соглашения (правления жилтоварищества) относятся:

1. Обеспечение привлечённому сотруднику необходимых условий труда и предоставление полномочий.
2. Своевременная выплата заработной платы в установленном размере.
3. Предоставление необходимой информации о соглашениях, заключенных ранее руководством товарищества.
4. Предоставление ежегодного оплачиваемого отпуска.

Режим работы и оплата труда

Трудовой режим определяется договором и может быть двух типов:

1. полный день;
2. ненормированный день.

Полный день предполагает определённое количество рабочих часов, а также нахождение управляющего в офисе товарищества. Ненормированный график подразумевает самостоятельную организацию управляющим своего времени для решения поставленных задач, такой график характерен для небольших товариществ, а также для управляющих-индивидуальных предпринимателей, сотрудничающих сразу с несколькими жилищными организациями.

Оплата труда может быть как фиксированная, для управляющих на постоянной основе, так и сдельная, для привлекаемых на ограниченный срок антикризисных руководителей, работающих по гражданскому соглашению.

Ответственность сторон

Привлечённый руководитель несёт ответственность за свою деятельность:

• материальную;
• гражданскую;
• уголовную.

Гражданская ответственность подразумевает соблюдение условий подписанного соглашения и выполнение порученных обязанностей а материальная ответственность обусловлена разумным расходованием ресурсов товарищества в уставных целях.

Уголовная ответственность наступает в случае причинения членам ТСЖ убытков из-за аварий ресурсных коммуникаций, а также в случаях коррупции.

Изменение условий и расторжение

Внесение любых изменений возможно только с письменного согласия обоих субъектов трудового соглашения. Изменение отдельных пунктов, противоречащих законодательству, может происходить по представлению жилищной инспекции или по решению суда, если от таких пунктов зависит критически важные для многих собственников моменты.

Если договор заключен на определённый срок, то по его истечению происходит либо его продление, либо прекращение действия. Продление договора обязательно должно быть оформлено письменно.

Иные условия

Типовое соглашение может быть заключено с параграфами, учитывающими особенности данного жилищного товарищества и его экономическое положение.

Отдельно можно расписать категории финансовых вопросов, находящихся в ведении управляющего, категорию действий, которые он может совершать без согласования с председателем, и рамки таких действий. Например, можно указать, что заключение договора аренды ниже определённой стоимости должно иметь санкцию правления.

Как расторгнуть?

Расторжение договора раньше окончания срока его действия может быть при следующих обстоятельствах:

1. Увольнении управляющего по собственному желанию.
2. Увольнению за нарушение трудовой дисциплины.
3. Увольнение управляющего за невыполнение поставленных задач, срыва сроков ремонта и т.д..
4. Снятие с должности по представлению жилищной инспекции или общего собрания участников ТСЖ.

Итак, трудовой договор с привлечённым управляющим ТСЖ должен заключаться председателем и содержать сведения о целях привлечения управляющего и его обязанностях. При заключении соглашения важно указать отдельными пунктами решение спорных моментов, относящихся к конкретному ТСЖ. Чем больше условий будет обговорено в соглашении, тем меньше вероятность возникновения споров.