Когда и как должен проводиться ремонт подъездов многоквартирного дома: знакомимся с правами жильцов

Ремонтные работы подъездов – очень актуальные жилищные вопросы, которые требуют внимания и активных действий как со стороны властей, так и самих жильцов. Быстрая порча, износ необходимых элементов, фасада общего имущества является общепризнанным фактом не только в старых домах, но и новостройках.

Нередко люди даже не знают, какая управляющая компания занимается такими проблемами и вообще, что нужно делать, когда общий внешний вид подъезда оставляет желать лучшего.

Скрыть содержание

• Нормативно-законодательная основа
• Виды для жилых многоквартирных зданий: косметический и другие
• Особенности текущих ремонтных работ внутри здания
• Фото
• Сроки проведения
• Ответственность
• Внеплановые работы: что это такое и как запросить?
• Если сделали некачественно: куда обращаться и что делать?

Нормативно-законодательная основа

Главные правовые вопросы, отражающие суть жилищно-коммунальных ситуаций, включая и ремонтно-восстановительные мероприятия подъездов, перечислены в следующих актах:

• ЖК РФ, где регламентированы положения о капитальном/текущем ремонте общего жилья, содержании дома и т.д.
• ГК РФ.
• ФЗ-185 «О фонде содействия ЖКХ».
• Постановление Госстроя «Об утверждении правил и норм тех. эксплуатации жилищного фонда» №170 от 2003 года, раскрывающего вопросы и сроки проведения текущего ремонта в доме.
• Другие акты, в том числе и региональные.

Обязанности по проведению текущего ремонта вменяются управляющей компании (УК) согласно Постановлению №170. К тому же УК связывает себя такими обязательствами обычным коммерческим договором, который заключается с каждым жильцом. Этот документ в идеале должен быть на руках у каждого собственника квартиры, так как в тексте этого соглашения детально указаны все виды работ, которые должна выполнять организация ЖКХ.

Скачать образец договора жильцов с УК

Виды для жилых многоквартирных зданий: косметический и другие

Ремонтные мероприятия могут быть разными в зависимости от вида и масштаба проводимых работ, но закон разграничивает капитальный, текущий ремонт. С точки зрения юридической практики это не одно и то и их нельзя смешивать.

Капитальный ремонт – это масштабные, более длительные по срокам ремонтные, строительные, восстановительные и модернизирующие мероприятия, которые представляют собой замену, значимую корректировку и починку определенных частей здания, деталей, элементов инженерных сетей, лифтового оборудования, частей конструкций, фасада, и т.д. Официальная дефиниция представлена в законе достаточно подробно.

Управляющая компания не занимается вопросами кап.ремонта и не уполномочена его осуществлять, а в ст. 166 ЖК РФ указано, что государство возложило эту функцию на специального регионального оператора, которого официально именуют Фондом капитального ремонта (Фонд). Такая организация имеется в каждом городе.

Любой собственник квартиры уплачивает отдельно специальные взносы на кап.ремонт, размер которых написан в едином платежном документе отдельной графой. Тарифы устанавливаются региональными правовыми документами. Примером таких ремонтных работ является замена лифтов и лифтовых шахт, масштабное восстановление фасада дома, модернизация инженерных сетей и т.д.

В обязанности управляющей компании входит осуществление текущего ремонта, что несколько отличается от предыдущего понятия. Текущий ремонт – это выполнение восстановительных, строительных и других работ согласно плану, что выражается в замене, корректировке работоспособности/внешнего вида отдельных элементов общих помещений без существенного вмешательства в работу инженерных сетей, самого фундамента, конструкций, фасада и т.д.

В договоре жильцов с УК указаны, какие именно работы будут проводиться с целью восстановления общего внешнего вида подъезда и функционирования его элементов. К тому же все разновидности работ и нормативы, входящих в категорию текущего ремонта, можно прочесть в Постановлении Госстроя №170 и приложениях к нему. Это все входит в обязанность УК, хотя в договоре могут отсутствовать те или иные виды работ, регламентированные законом, но жильцы все равно вправе выдвигать свои требования.

Главное отличие капитального и текущего ремонта заключается в том, что в первом случае он осуществляется ввиду значимого износа и существенной порчи здания, а во втором – в результате обычных неисправностей (битые стекла, сломанный мусоропровод, перила лестницы и т.д.) или подхода сроков.

В законе не содержится такое определение, как косметический ремонт, но оно часто используется в бытовой речи. Можно сказать, что такие работы идентичны текущему ремонту с законодательной точки зрения, но чаще всего под этим имеют в виду внешние корректировки, изменения элементов подъезда (полы, стены, покрытие, облицовка) как в целях декора, так и в целях улучшения эксплуатационных характеристик.

Особенности текущих ремонтных работ внутри здания

Подъезд – это общее имущество, которым пользуются все жильцы дома поэтому он быстро приходит к износу. Перечень всех текущих ремонтных работ содержится в Постановлении Госстроя №173, в Приложении №7.

Ремонт подъездов и этажей в МКД, то есть в многоквартирном доме, имеет свои организационные особенности. Обычно перед заключением договора проходит общее собрание всех собственников дома, где и рассматриваются вопросы ремонтных работ перед заключением договора. В таком случае нужно заранее предусмотреть все дополнительные моменты, чтобы не было потом сложностей, так как в самом Постановлении содержатся только общие вопросы.

Жильцам в любом случае нужно внимательно читать договор с организацией ЖКХ, так как отсутствие каких-либо определенных работ в положениях документа дает основание УК не выполнять их или сделать это за отдельную плату. Согласно Приложению №7 к текущему ремонту относятся следующие работы:

• Восстановление локальных деформаций и различных мелких неисправностей фундамента и т.д.
• Ремонт вентиляционных повреждений в доме.
• Исправление, замена отдельных элементов межквартирных перегородок.
• Покраска, а также иное устранение недостатков стен, фасадов, заделывание трещин, дыр, герметизация стыков.
• Восстановление оконной рамы и стекол.
• Ремонтные и строительные мероприятия некоторых деформаций и поломок лестниц, перил, балконов, площадок- козырьков, расположенных над входами в общее имущество дома.
• Реконструкция или замена поврежденных локальных участков пола и его покрытия.
• Ремонтные работы, направленные на восстановление отдельных элементов мусоропровода, необходимых для его функционирования.
• Заделывание и исправление некоторых повреждений крыши, а также различных ее частей, восстановление гидроизоляции.
• Замена и модернизация труб, осуществление отеплительных покрытий.
• Налаживание, установка центрального отопления.
• Ремонтные работы частей и элементов системы водопровода, канализации, установки специальных насосов, а также восстановление подачи горячей воды.
• Отделочные и покрасочные работы стен, потолка, пола, дверей.
• Восстановление электроэнергии в доме.
• Уборка и обустройство придомовых территорий, площадок.

Это примерные виды работ, которые указаны в законе, так как более детально все прописано в самом договоре, а жильцы могут включать туда и свои требования: ремонт почтовых ящиков, замков, дверей и т.д.

Фото

Ниже вы можете увидеть фото ремонта подъездов многоэтажных домов — до и после, в том числе образец ремонта в типовом 5-этажном доме.

Сроки проведения

Все сроки ремонтных работ и то, насколько будут устойчивы элементы подъездного помещения, рассчитать заранее невозможно. Текущий ремонт, согласно плану, должен проводиться периодичностью раз в 3-5 лет исходя из п.2.3.4 статьи 2.3 Постановления №170. При этом нужно учитывать специфичность здания, его износ, а также условия эксплуатации. Если дом очень старый, то, естественно, УК должна посещать дом с техническим осмотром практически постоянно.

В самом договоре сроки могут быть указаны более точные, чем в законе. Что касается проведения самих работ в подъездах, то тут все сложно, так как точных цифр на этот счет законодатель не привел, но все зависит от вида и условий восстановительных работ.

Судебная практика на этот счет разнится, потому что жилищный облик домов может быть разным. В Приложении №6 Постановления указано, что плановые ремонтные мероприятия, проводимые на участке площадью 1000 м², должны быть окончены в течении 22 дней, в также периодом в 5 дней в случае подготовки и обустройства подъездов и других помещений в весенне-летний период и т.д.

Что касается срочности капитального ремонта, то он делается согласно плану и графику, установленному региональным оператором. Вся эта информация размещается на официальном сайте. В первую очередь это актуально для старых домов, введенных в эксплуатацию, начиная с 30-ых годов. В качестве второго способа люди могут обратиться коллективно в Фонд через УК.

Ответственность

Прямая ответственность за проведение текущего ремонта возлагается исключительно на управляющую компанию, так как это их законная и договорная обязанность. От жильцов не требуется личной помощи и участия в работах, а также специальных денежных выплат, так как такие мероприятия уже входят в саму стоимость оплаты услуг УК, которая обязалась их выполнять по договору.

Однако, бывают случаи, когда жильцы самостоятельно и на свои средства проводят ремонт, то в таком случае ответственность несут либо они сами, если проводили ремонт своими руками и силами, либо сторонний подрядчик, с которым они заключили договор на проведение работ.

Что касается капитального ремонта, то, если дом не приватизирован, к ответу привлекаются наймодатели, которые обязались делать капитальный ремонт по договору соц. найма (муниципалитет и т.д.), а в иных случаях вся ответственность возлагается на региональных операторов.

О том, кто платит и кто делает ремонт в подъезде МКД читайте тут.

Внеплановые работы: что это такое и как запросить?

Бывают и внештатные ситуации, когда текущий ремонт подъезда просто необходим, а управляющая компания не спешит принимать меры. Например, внеплановый ремонт требуется при поломке лестничных перил, самой лестницы, отсутствии нормальной работоспособности лифта, мусоропровода и т.д.

Однако, в любом случае УК добровольно связала себя обязательствами содержать дом и причем крайне надлежащим образом (ч.2 ст.162 ЖК РФ) поэтому требования жильцов в таком случае всегда законны и обоснованы. Жильцы могут запросить текущий ремонт через УК как досрочно в результате жилищной необходимости, так и по причине долгого отсутствия какого-либо ремонта, что бывает очень часто.

При досрочном ремонте ввиду необходимости нужно письменно или устно обратиться в управляющую компанию.

Это можно сделать в виде письменного коллективного обращения, составленного в свободной форме и подписанного всеми жильцами, либо звонка в диспетчерскую для вызова инженера, мастера, который после инспектирования помещения составит специальный акт, а позже дефектную ведомость, где и составляется подробный план ремонта, куда могут быть включены дополнительные работы, даже входящие в категорию капитального ремонта.

В качестве третьего варианта возможно личное посещение самой компании, где нужно объяснить всю ситуацию должностному лицу.

При плановых осмотрах обычно и поднимается вопрос о необходимости проведения ремонта, но нередко осмотры и обследования помещений вообще, как необходимые мероприятия, отсутствуют, а ремонтные работы в течение длительного времени совсем не проводятся.

В данном случае нужно писать жалобу в управляющую компанию как индивидуальную, так и коллективную, а в случае отсутствия реакции составлять обращения свободной формы в Жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру города и т.д. Возможен и личный звонок в УК для вызова мастера или другого специалиста.

В случае капитального ремонта все гораздо сложнее, так как УК этим не занимается, но именно эта организация вносит информацию о необходимости проведения капитального ремонта в региональный Фонд. Последний в свою очередь формирует специальные списки домов, в которых краткосрочно запланирован ремонт.

В любом случае следует обращаться в УК с таким требованием в виде коллективных письменных обращений свободной формы, звонков в диспетчерскую с требованием осмотра. В качестве оснований своих претензий можно прикладывать к обращениям фото и видеосъемки помещений, заключения сторонних экспертов, специалистов, инженеров и т.д. В любом случае процесс этот будет очень длительный.

• Скачать образец жалобы в УК на отсутствие ремонта в подъезде
• Скачать образец коллективной жалобы в УК на отсутствие ремонта в подъезде
• Скачать образец жалобы в Жилищную инспекцию на отсутствие ремонта в подъезде
• Скачать образец жалобы в Роспотребнадзор на отсутствие ремонта в подъезде
• Скачать образец жалобы в прокуратуру на отсутствие ремонта в подъезде

Однако, старые дома всегда есть в официальном списке регионального оператора. Если требуется более точная информация относительно конкретного дома и вида планируемых работ, то необходимо зайти в личный кабинет официального сайта гос. услуг и нажать на раздел «Многоквартирные дома».

Если сделали некачественно: куда обращаться и что делать?

Нередко качество исполнения ремонтных работ оставляет желать лучшего, а мастера все делают халатно и небрежно, оставляют грязь и строительный мусор после себя. В качестве финального этапа проведения всех восстановительных, отделочных работ должен быть составлен акт оценки и приемки, а жильцы должны подробно со всем ознакомиться, а также проверить качество исполнения поэтому следить за ходом работы нужно с самого начала, так как контроль за их деятельностью в данном случае возлагается на собственников.

В случае недостатков ремонтных мероприятий нужно снова обратиться в управляющую компанию путем телефонного звонка или письменного коллективного заявления, если на телефон так никто и не отвечает (как правильно написать заявление на ремонт подъезда в управляющую компанию, читайте тут, как заставить управляющую компанию(УК) или ЖКХ сделать ремонт в подъезде, рассказано здесь). Мастера компании обязаны устранить все недостатки и нарушения.

Если на просьбы никто не реагирует, то крайней мерой будет служить Жилищная инспекция, Роспотребнадзор, куда составляется обычная жалоба свободной формы. Если и эти инстанции не помогли решить проблему, то последней мерой защиты жилищных интересов будет суд.

Таким образом, можно сказать, что текущий/косметический ремонт подъездов жилых домов – это всегда обязанность управляющей компании, а капитальный ремонт – регионального оператора, который осуществляет деятельность в виде Фонда. Капитальный ремонт всегда реализуется путем аккумулирования ежемесячных взносов собственников дома, то есть фактически проводится за счет жильцов.

Ремонтные услуги управляющей компании уже входят в стоимость регулярных платежей квартирантов. Обратиться по всем вопросам, включая и досрочный ремонт подъездов, можно всегда в УК путем звонков и письменных жалоб.