Последняя редакция ФЗ об ипотеке: Федеральный Закон №102 об ипотечном залоге недвижимости

В рамках восстановления прежнего уровня ипотечного кредитования после сокрушительного дефолта 1998 года был разработан и успешно внедрен ФЗ-№102 “Об ипотеке (залоге недвижимости)” – далее Закон.

Нормативный акт содержит общие принципы кредитования и механизм их применения к различным категориям граждан РФ.

Скрыть содержание

• Основные сведения ФЗ об ипотеке (в том числе о военной ипотеке)
• Федеральный Закон №102 о залоге недвижимости
• Применение знаний из закона на практике

Основные сведения ФЗ об ипотеке (в том числе о военной ипотеке)

С даты вступления в силу и по сегодняшний день Закон претерпел ряд изменений и дополнений, адаптируясь к существующим условиям рынка.

На данный момент при кредитовании стороны должны опираться на последнюю действующую редакцию закона, принятую 3 июля 2016 года и связанные с ним нормативно-правовые акты.

Каждая из 14 глав Закона отвечает за определенный аспект ипотечного кредитования. Кратко пройдемся по каждой главе.

Глава I отвечает на общие вопросы об ипотеке:

• Что является предметом ипотечного договора?

• Какие требования и обязательства сторон обеспечиваются ипотекой?

• Какое имущество можно и какое невозможно приобрести с помощью ипотечного займа?

В главе II описан процесс заключения между сторонами кредитного договора: общие моменты, состав и структура.

В следующей по номеру III главе установлено определение закладной как нормативного акта, подтверждающего добровольную передачу заемщиком права на предмет договора. Положения о регистрации сделки в уполномоченных инстанциях и правила внесения информации о договоре подробно расписаны в IV главе.

Главы V и VI содержат положения о гарантиях сохранности имущества и механизме передачи прав на залог.

Разделы VII главы Закона описывают возможность и условия предоставления заемщику последующего ипотечного займа. В VIII части говорится о правовых операциях с закладной: уступке,передаче, залоге.

IX и X главы – это инструкция по взысканию имущества с залогодержателя при нарушении им условий закладной и реализации предмета договора соответственно.

Главы XI, XII и XIII Закона содержат отличительные черты и нюансы ипотечного кредитования различных объектов сделки.

XIV завершающий раздел официально вводит Закон в действие с даты его публикации.

В вопросах, касающихся оформления военной ипотеки, Закон ссылается на ФЗ-117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (кратко НИС) и выделяет ряд нюансов:

• залогодержатель – ответственный за работу НИС орган власти (ст.20);
• как только военный исполнил установленные договором обязательства, залогодержатель направляет заявление в ЕГРНП для погашения записи в трехдневный срок (ст.25);
• документально держателем залога сторона становится в день, когда заемщик зарегистрировал права.

Федеральный Закон №102 о залоге недвижимости

В сделках, связанных с передачей недвижимости в залог согласно ипотечному договору, особое внимание следует уделить изучению отдельных статей Закона, направленных на урегулирование спорных ситуаций.

В статье 54 прописаны основания для обращения залогодержателя в суд, случаи, когда в разбирательстве будет отказано и порядок принятия судом решения.

Решать вопросы в мирном порядке сторонам придется в случаях, установленных в ст.54.1:

• требования залогодержателя при незначительном нарушении заемщиком обязательств необоснованно велики и превышают стоимость залога;

• взыскание на залог не подтверждено необходимыми одновременными условиями (просрочка>3 месяцев, долг>5% от залога).

Отказ не прерывает действие ипотечного договора и может быть обжалован при устранении первопричин отклонения иска.

Однако обращение в суд правомерно при выявлении неоднократных просрочек (более 3 за 1 год), если иное не указано в договоре. Решение суда, рассматривающего вопрос об обращении взыскания залога, должно содержать ряд данных:

1. размер для уплаты залогодержателю.
2. Данные о залоговом имуществе.
3. Установленный способ и алгоритм реализации залога.
4. Минимальная цена реализации.
5. условия проведения публичных торгов.
6. Отказ либо одобрение отсрочки для должника.

О заключении договора и переходе имущества в залог при покупке квартиры/дома за счет средств банка/кредитной организации говорится в 77 статье. Основные положения статьи:

• банк/кредитная организация становятся залогодержателем с даты записи в ЕГРН об ипотеке;

• залогодержателем может выступать орган опеки и попечительства при передаче в ипотеку дома/квартиры их подопечных (дети в возрасте до 18 лет, без родителей).

В 78 статье содержатся положения об обращении взыскания на жилое помещение и в кратком изложении доносит до читателя следующую информацию:

1. залогодатель либо лица, проживающие в этом доме/квартире не имеют права пользоваться жилплощадью после принятия судом решения о продаже.
2. В случае, когда стороны не смогли решить проблему долгов и просрочек самостоятельно, они вправе урегулировать вопрос через суд.
3. Способ реализации имущества – открытый аукцион.
4. Арендаторы имеют право занимать установленную договором аренды площадь и после реализации имущества.

Применение знаний из закона на практике

Сделки, связанные с передачей имущества в залог, требуют детального изучения сторонами Закона.

На практике же штудировать законодательный акт участники сделки начинают при возникновении спорных ситуаций.

Особенно этот момент касается заемщиков, которые имеют весьма смутное представление о правовых аспектах ипотеки и подписывают договор, не желая сопоставлять условия договора с положениями нового Закона, надеясь на добросовестность и честность потенциальных залогодержателей.

Исковые требования в суд обычно содержат следующие основания для обращения:

• признание договора недействительным из-за его несоответствия положениям Закона;
• взыскание с должника обязательств;
• иные требования.

В случае же с взысканием долгов с заемщика, при предъявлении залогодержателем нереально высоких требований, суд принимает сторону ответчика.

Ипотечный договор любой организации должен основываться на положениях Закона и не противоречить им.Четкое следование статьям Закона позволяет избежать спорных моментов и длительных судебных разбирательств.