Последняя редакция ФЗ об ипотеке: Федеральный Закон №102 об ипотечном залоге недвижимости

В рамках восстановления прежнего уровня ипотечного кредитования после сокрушительного дефолта 1998 года был разработан и успешно внедрен ФЗ-№102 “Об ипотеке (залоге недвижимости)” – далее Закон.

Нормативный акт содержит общие принципы кредитования и механизм их применения к различным категориям граждан РФ.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Основные сведения ФЗ об ипотеке (в том числе о военной ипотеке)

Основные сведения ФЗ об ипотеке (в том числе о военной ипотеке)С даты вступления в силу и по сегодняшний день Закон претерпел ряд изменений и дополнений, адаптируясь к существующим условиям рынка.

На данный момент при кредитовании стороны должны опираться на последнюю действующую редакцию закона, принятую 3 июля 2016 года и связанные с ним нормативно-правовые акты.

Каждая из 14 глав Закона отвечает за определенный аспект ипотечного кредитования. Кратко пройдемся по каждой главе.

Глава I отвечает на общие вопросы об ипотеке:

  • Что является предметом ипотечного договора?

  • Какие требования и обязательства сторон обеспечиваются ипотекой?

  • Какое имущество можно и какое невозможно приобрести с помощью ипотечного займа?

В главе II описан процесс заключения между сторонами кредитного договора: общие моменты, состав и структура.

СПРАВКА: Кроме того в статьях главы определены правомочные действия третьих лиц в отношении предмета сделки.

В следующей по номеру III главе установлено определение закладной как нормативного акта, подтверждающего добровольную передачу заемщиком права на предмет договора. Положения о регистрации сделки в уполномоченных инстанциях и правила внесения информации о договоре подробно расписаны в IV главе.

Основные сведения ФЗ об ипотеке (в том числе о военной ипотеке)Главы V и VI содержат положения о гарантиях сохранности имущества и механизме передачи прав на залог.

Разделы VII главы Закона описывают возможность и условия предоставления заемщику последующего ипотечного займа. В VIII части говорится о правовых операциях с закладной: уступке,передаче, залоге.

IX и X главы – это инструкция по взысканию имущества с залогодержателя при нарушении им условий закладной и реализации предмета договора соответственно.

Главы XI, XII и XIII Закона содержат отличительные черты и нюансы ипотечного кредитования различных объектов сделки.

XIV завершающий раздел официально вводит Закон в действие с даты его публикации.

В вопросах, касающихся оформления военной ипотеки, Закон ссылается на ФЗ-117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (кратко НИС) и выделяет ряд нюансов:

  • залогодержатель – ответственный за работу НИС орган власти (ст.20);
  • как только военный исполнил установленные договором обязательства, залогодержатель направляет заявление в ЕГРНП для погашения записи в трехдневный срок (ст.25);
  • документально держателем залога сторона становится в день, когда заемщик зарегистрировал права.

Федеральный Закон №102 о залоге недвижимости

Федеральный Закон №102 о залоге недвижимостиВ сделках, связанных с передачей недвижимости в залог согласно ипотечному договору, особое внимание следует уделить изучению отдельных статей Закона, направленных на урегулирование спорных ситуаций.

В статье 54 прописаны основания для обращения залогодержателя в суд, случаи, когда в разбирательстве будет отказано и порядок принятия судом решения.

Решать вопросы в мирном порядке сторонам придется в случаях, установленных в ст.54.1:

  • требования залогодержателя при незначительном нарушении заемщиком обязательств необоснованно велики и превышают стоимость залога;

Справка: Незначительное нарушение обязательств – сумма просрочки не превышает 5% от стоимости предмета договора и ее срок не превысил 3 месяца.
  • взыскание на залог не подтверждено необходимыми одновременными условиями (просрочка>3 месяцев, долг>5% от залога).

Отказ не прерывает действие ипотечного договора и может быть обжалован при устранении первопричин отклонения иска.

Однако обращение в суд правомерно при выявлении неоднократных просрочек (более 3 за 1 год), если иное не указано в договоре. Решение суда, рассматривающего вопрос об обращении взыскания залога, должно содержать ряд данных:

  1. размер для уплаты залогодержателю.
  2. Данные о залоговом имуществе.
  3. Установленный способ и алгоритм реализации залога.
  4. Минимальная цена реализации.
  5. условия проведения публичных торгов.
  6. Отказ либо одобрение отсрочки для должника.

Федеральный Закон №102 о залоге недвижимостиО заключении договора и переходе имущества в залог при покупке квартиры/дома за счет средств банка/кредитной организации говорится в 77 статье. Основные положения статьи:

  • банк/кредитная организация становятся залогодержателем с даты записи в ЕГРН об ипотеке;

  • залогодержателем может выступать орган опеки и попечительства при передаче в ипотеку дома/квартиры их подопечных (дети в возрасте до 18 лет, без родителей).

ВАЖНО! Подобные действия правомерны, если они не затрагивают интересы подопечных.

В 78 статье содержатся положения об обращении взыскания на жилое помещение и в кратком изложении доносит до читателя следующую информацию:

  1. залогодатель либо лица, проживающие в этом доме/квартире не имеют права пользоваться жилплощадью после принятия судом решения о продаже.
  2. В случае, когда стороны не смогли решить проблему долгов и просрочек самостоятельно, они вправе урегулировать вопрос через суд.
  3. Способ реализации имущества – открытый аукцион.
  4. Арендаторы имеют право занимать установленную договором аренды площадь и после реализации имущества.

Применение знаний из закона на практике

Применение знаний из закона на практикеСделки, связанные с передачей имущества в залог, требуют детального изучения сторонами Закона.

На практике же штудировать законодательный акт участники сделки начинают при возникновении спорных ситуаций.

Особенно этот момент касается заемщиков, которые имеют весьма смутное представление о правовых аспектах ипотеки и подписывают договор, не желая сопоставлять условия договора с положениями нового Закона, надеясь на добросовестность и честность потенциальных залогодержателей.

Исковые требования в суд обычно содержат следующие основания для обращения:

  • признание договора недействительным из-за его несоответствия положениям Закона;
  • взыскание с должника обязательств;
  • иные требования.
СПРАВКА: Практика показывает, что суд крайне редко аннулирует договор из-за его несоответствия Закону, так как обычно нарушения незначительны.

В случае же с взысканием долгов с заемщика, при предъявлении залогодержателем нереально высоких требований, суд принимает сторону ответчика.

Ипотечный договор любой организации должен основываться на положениях Закона и не противоречить им.Четкое следование статьям Закона позволяет избежать спорных моментов и длительных судебных разбирательств.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
© 2017 СВОЁ