Последняя редакция ФЗ об ипотеке: Федеральный Закон №102 об ипотечном залоге недвижимости
В рамках восстановления прежнего уровня ипотечного кредитования после сокрушительного дефолта 1998 года был разработан и успешно внедрен ФЗ-№102 “Об ипотеке (залоге недвижимости)” – далее Закон.
Нормативный акт содержит общие принципы кредитования и механизм их применения к различным категориям граждан РФ.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- Основные сведения ФЗ об ипотеке (в том числе о военной ипотеке)
- Федеральный Закон №102 о залоге недвижимости
- Применение знаний из закона на практике
Основные сведения ФЗ об ипотеке (в том числе о военной ипотеке)
С даты вступления в силу и по сегодняшний день Закон претерпел ряд изменений и дополнений, адаптируясь к существующим условиям рынка.
На данный момент при кредитовании стороны должны опираться на последнюю действующую редакцию закона, принятую 3 июля 2016 года и связанные с ним нормативно-правовые акты.
Каждая из 14 глав Закона отвечает за определенный аспект ипотечного кредитования. Кратко пройдемся по каждой главе.
Глава I отвечает на общие вопросы об ипотеке:
Что является предметом ипотечного договора?
Какие требования и обязательства сторон обеспечиваются ипотекой?
Какое имущество можно и какое невозможно приобрести с помощью ипотечного займа?
В главе II описан процесс заключения между сторонами кредитного договора: общие моменты, состав и структура.
СПРАВКА: Кроме того в статьях главы определены правомочные действия третьих лиц в отношении предмета сделки.В следующей по номеру III главе установлено определение закладной как нормативного акта, подтверждающего добровольную передачу заемщиком права на предмет договора. Положения о регистрации сделки в уполномоченных инстанциях и правила внесения информации о договоре подробно расписаны в IV главе.
Главы V и VI содержат положения о гарантиях сохранности имущества и механизме передачи прав на залог.
Разделы VII главы Закона описывают возможность и условия предоставления заемщику последующего ипотечного займа. В VIII части говорится о правовых операциях с закладной: уступке,передаче, залоге.
IX и X главы – это инструкция по взысканию имущества с залогодержателя при нарушении им условий закладной и реализации предмета договора соответственно.
Главы XI, XII и XIII Закона содержат отличительные черты и нюансы ипотечного кредитования различных объектов сделки.
XIV завершающий раздел официально вводит Закон в действие с даты его публикации.
В вопросах, касающихся оформления военной ипотеки, Закон ссылается на ФЗ-117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (кратко НИС) и выделяет ряд нюансов:
- залогодержатель – ответственный за работу НИС орган власти (ст.20);
- как только военный исполнил установленные договором обязательства, залогодержатель направляет заявление в ЕГРНП для погашения записи в трехдневный срок (ст.25);
- документально держателем залога сторона становится в день, когда заемщик зарегистрировал права.
Федеральный Закон №102 о залоге недвижимости
В сделках, связанных с передачей недвижимости в залог согласно ипотечному договору, особое внимание следует уделить изучению отдельных статей Закона, направленных на урегулирование спорных ситуаций.
В статье 54 прописаны основания для обращения залогодержателя в суд, случаи, когда в разбирательстве будет отказано и порядок принятия судом решения.
Решать вопросы в мирном порядке сторонам придется в случаях, установленных в ст.54.1:
требования залогодержателя при незначительном нарушении заемщиком обязательств необоснованно велики и превышают стоимость залога;
Справка: Незначительное нарушение обязательств – сумма просрочки не превышает 5% от стоимости предмета договора и ее срок не превысил 3 месяца.
взыскание на залог не подтверждено необходимыми одновременными условиями (просрочка>3 месяцев, долг>5% от залога).
Отказ не прерывает действие ипотечного договора и может быть обжалован при устранении первопричин отклонения иска.
Однако обращение в суд правомерно при выявлении неоднократных просрочек (более 3 за 1 год), если иное не указано в договоре. Решение суда, рассматривающего вопрос об обращении взыскания залога, должно содержать ряд данных:
- размер для уплаты залогодержателю.
- Данные о залоговом имуществе.
- Установленный способ и алгоритм реализации залога.
- Минимальная цена реализации.
- условия проведения публичных торгов.
- Отказ либо одобрение отсрочки для должника.
О заключении договора и переходе имущества в залог при покупке квартиры/дома за счет средств банка/кредитной организации говорится в 77 статье. Основные положения статьи:
банк/кредитная организация становятся залогодержателем с даты записи в ЕГРН об ипотеке;
залогодержателем может выступать орган опеки и попечительства при передаче в ипотеку дома/квартиры их подопечных (дети в возрасте до 18 лет, без родителей).
ВАЖНО! Подобные действия правомерны, если они не затрагивают интересы подопечных.В 78 статье содержатся положения об обращении взыскания на жилое помещение и в кратком изложении доносит до читателя следующую информацию:
- залогодатель либо лица, проживающие в этом доме/квартире не имеют права пользоваться жилплощадью после принятия судом решения о продаже.
- В случае, когда стороны не смогли решить проблему долгов и просрочек самостоятельно, они вправе урегулировать вопрос через суд.
- Способ реализации имущества – открытый аукцион.
- Арендаторы имеют право занимать установленную договором аренды площадь и после реализации имущества.
Применение знаний из закона на практике
Сделки, связанные с передачей имущества в залог, требуют детального изучения сторонами Закона.
На практике же штудировать законодательный акт участники сделки начинают при возникновении спорных ситуаций.
Особенно этот момент касается заемщиков, которые имеют весьма смутное представление о правовых аспектах ипотеки и подписывают договор, не желая сопоставлять условия договора с положениями нового Закона, надеясь на добросовестность и честность потенциальных залогодержателей.
Исковые требования в суд обычно содержат следующие основания для обращения:
- признание договора недействительным из-за его несоответствия положениям Закона;
- взыскание с должника обязательств;
- иные требования.
СПРАВКА: Практика показывает, что суд крайне редко аннулирует договор из-за его несоответствия Закону, так как обычно нарушения незначительны.В случае же с взысканием долгов с заемщика, при предъявлении залогодержателем нереально высоких требований, суд принимает сторону ответчика.
Ипотечный договор любой организации должен основываться на положениях Закона и не противоречить им.Четкое следование статьям Закона позволяет избежать спорных моментов и длительных судебных разбирательств.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-14-90 (Москва)
Это быстро и бесплатно!