Уменьшение платежа или срока? Как выгоднее гасить ипотеку досрочно и какие факторы следует учесть

Досрочное погашение ипотеки разрешено на законодательном уровне. Имея на руках определенную сумму, можно внести ее в счет уплаты долга.

Существует ряд тонкостей, знание которых поможет сделать досрочное закрытие ипотеки максимально выгодным. Узнаем, как и когда лучше гасить ипотеку досрочно. Также посмотрите полезное видео на тему.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-98-71. Это быстро и бесплатно!

Виды

Существуют два вида возврата кредита на недвижимость:

  • полное досрочное;
  • частичное досрочное.

Первый вариант предусматривает внесение всей суммы оставшейся задолженности по основному долгу и сумму процентов, начисленных на день погашения. Этот способ наиболее выигрышный, поскольку проценты пересчитываются, итоговая сумма переплаты значительно уменьшается по отношению к указанной в кредитном графике, с заемщика снимаются все обязательства, кредит закрывается, квартира выводится из залога.

Если заемщик имеет определенную сумму, недостаточную для полного закрытия долговых обязательств, он может воспользоваться вторым способом. Частичное досрочное погашение предусматривает списание части основной задолженности. В этом случае проценты пересчитываются в меньшую сторону.

Частичное погашение ипотечной задолженности не освобождает должника от необходимости внесения очередного платежа по графику. После списания на счету должны остаться денежные средства в размере, достаточном для погашения ежемесячной платы.

ВАЖНО: Банк не имеет права без согласия заемщика списывать деньги в счет закрытия ипотеки. Для этого необходимо в обязательном порядке написать заявление на досрочное погашение, иначе внесенные средства будут списываться согласно графику.

Факторы, которые следует учесть

Заемщику лучше выплачивать досрочное погашение в начале срока ипотечного займа, так как проценты начисляются на остаток долга, и в этот момент составляют максимум. Это позволит существенно сократить переплату.

Иногда кредитные организации вводят штрафы за досрочный возврат займа. Стоит внимательно изучить договор с банком и сделать предварительный расчет суммы комиссии. Если штраф превысит профит при досрочном погашении, имеющуюся сумму выгоднее положить на вклад. Это особенно актуально, если основная часть ипотеки выплачена.

Решать вопрос о возврате страховки при полном досрочном погашении необходимо со страховой компанией. Как правило, полис оформляется сроком на один год, рассчитывать на возврат денег за предыдущие периоды не стоит. Страховщик может вернуть часть страховой премии, если это предусмотрено условиями, за период с момента закрытия кредита до даты окончания действия полиса.

Налоговый вычет с процентов по ипотеке рассчитывается исходя из фактической суммы, оплаченной в банк. При досрочном погашении реальная сумма переплаты снижается, а значит, вычет будет в денежном выражении меньше.

Полное досрочное погашение по ипотеке не выгодно, когда семья планирует воспользоваться потребительским кредитом. Процент по целевому жилищному займу ниже, поэтому лучше отказаться от обычного кредита.

Как сообщить банку о своем желании заранее выплатить кредит?

  1. Чтобы досрочно погасить ипотеку, необходимо уведомить о своем намерении кредитную организацию.
  2. Заемщику следует обратиться в отделение и заполнить соответствующее заявление по форме банка. В заявлении указываются персональные данные, номер кредитного договора и дата его оформления, сумма к погашению, подпись заемщика.
  3. При полном возврате кредита, размер долга нужно уточить у сотрудника банка.

По закону 284 от 19.10.2011 оповестить кредитора должник обязан за 30 дней до досрочного списания средств. То есть, банк имеет право списать деньги в счет долга через месяц, после обращения. На практике, кредитные организации используют внутренние правила. Досрочное погашение может быть сделано в день написания заявления, либо в дату ближайшего платежа.

Вносить деньги на счет должника для кредита может любой человек, однако заявление о досрочном погашении банк примет только от заемщика. Кроме того, кредитная организация не имеет права оглашать третьим лицам информацию о долге, в том числе об остатке. Если заемщик не имеет возможности лично обратиться в банк, необходимо составить нотариальную доверенность о праве подписи кредитных документов.

Пошаговая инструкция

В первую очередь необходимо правильно рассчитать финансовые возможности семьи. После внесения суммы на счет, на руках должно остаться достаточное количество денежных средств на текущие расходы и совершение обязательных платежей.

Дальнейшие действия должны быть следующие:

  1. Уточнить сумму к полному погашению задолженности. Эта информация позволит понять, достаточно ли средств для закрытия ипотеки, или погашение будет частичным.
  2. Подать заявление в банк, соблюдая установленные законом и кредитной организацией сроки. При невозможности личного присутствия – заранее оформить доверенность на третье лицо.
  3. Внести деньги. На дату погашения, указанную в заявлении, вся сумма должна быть в банке, иначе списание не пройдет. После частичного погашения должны остаться средства, достаточные для совершения ежемесячной платы по кредиту. Иначе образуется просроченная задолженность, на которую банк начислит штрафы и пени.
  4. После списания денег, банк выдает справку об отсутствии задолженности, или новый график платежей, если заемщик вернул часть долга.
  5. При закрытии ссудного счета запросить в банке документы для выведения имущества из залога.
  6. Отнести документы в Росреестр. Для снятия обременения с недвижимости может потребоваться присутствие представителя банка.

Что выгоднее при погашении кредита: сократить срок или платеж?

ВНИМАНИЕ: Вследствие частичного досрочного погашения меняется график платежей за счет уменьшения суммы переплаты. Изменения касаются срока кредита или суммы обязательного взноса.

В первом случае существенно сокращается срок ипотечного кредита и итоговые проценты. При наличии стабильного дохода этот вариант наиболее выгоден.

Уменьшение суммы ежемесячных взносов дает меньший выигрыш в плане снижения общей переплаты. Однако если ежемесячный взнос обременителен для семьи или планируется сокращение доходов, лучше подстраховаться и выбрать данный вариант.

Не всегда заемщик при досрочном погашении ипотеки может по своему усмотрению выбирать выгодный для себя вариант. Некоторые банки заранее прописывают в договоре, какая из схем будет использована. Если возможность выбора существует, лучше просчитать все варианты, используя калькулятор, в том числе, стоит брать в расчет принцип начисления процентов и выплаты долга. Исходя из полученных данных можно будет определиться на какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении.

Чаще всего банки используют аннуитетную схему расчета ежемесячного платежа. То есть на весь срок устанавливается фиксированная сумма выплаты, в рамках которой соотношение основного долга и процентов меняется. Вначале большая сумма идет на выплату процентов, в конце – на списание основной задолженности. Держатель ипотеки получит наибольшую выгоду, если совершит досрочный возврат в начале действия ипотеки и воспользуется возможностью сокращения срока.

В дифференцированных платежах заложена постоянная доля основного долга и процентов, поэтому со временем платеж уменьшается. Проценты начисляются на остаток задолженности, поэтому выгодно вернуть часть суммы, чтобы снизить ежемесячную кредитную нагрузку.

Негативные стороны

Ипотечный кредит выгоден для банка, так как он обеспечен залогом, а длительный срок предусматривает существенную прибыль. Досрочный возврат лишает банк доходов, на которые он рассчитывал. Поэтому, перед оформлением, следует уточнить все условия закрытия и частичного возврата кредита.

Гражданский Кодекс РФ запрещает кредитным организациям взимать штрафы и пени за досрочное закрытие ипотеки (ст. 809 и 810). Однако банк может предусмотреть неустойку за преждевременное прекращение договорных отношений.

Кроме этого, условиями может быть предусмотрена минимальная сумма для внесения в счет частичного возвращения долга. Еще один вариант – установление срока пользования ипотекой, по истечении которого возможно досрочное внесение денег на ссудный счет.

Банк не имеет права запрещать возвращать долг заранее, но его сотрудники обязаны действовать в рамках подписанного договора.

Когда лучше погашать ипотеку досрочно? Досрочное погашение ипотеки в полном объеме или частично приносит наибольшую выгоду, если основная часть процентов еще не выплачена. На более поздних сроках необходимо делать расчет, принимая во внимание штрафы и комиссии банка, возможно деньги принесут большую прибыль, если их инвестировать иначе.

Полезное видео

Смотрите видео о досрочном погашении ипотеки:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 755-98-71 (Москва)
+7 (812) 565-34-78 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ