Понятие и принцип расчета дифференцированного платежа по ипотеке. В каких банках есть дифференцированный способ оплаты?

При обслуживании кредитов банки отдают предпочтение аннуитетному способу погашения.

Такой порядок расчетов удобен для клиента и выгоден для финансовой организации.

Но некоторые заемщики считают более приемлемым вариантом, особенно при долгосрочных ипотечных кредитах, дифференцированный способ.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Дифференцированный платеж – понятие и принцип расчета

Дифференцированный платеж – понятие и принцип расчетаДифференцированные платежи по ипотеке — выплаты, которые состоят из двух частей: постоянной и переменной и уменьшается после ежемесячных расчетов.

В этом случае двумя составляющими регулярного платежа являются:

  1. Основной платеж. Суть этой постоянной части – погашение равными долями основной суммы задолженности (тела кредита). Если заемщик не гасит основной долг досрочно, эта составляющая остается неизменной в течение всего срока кредитования.
  2. Процентные выплаты – переменная часть платежа, которая определяется как проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток тела кредита. Поскольку после каждого регулярного взноса величина основной задолженности уменьшается, эта составляющая постоянно убывает.

Соотношения для расчетов

Рассчитать составляющие платежа, а также общую его величину можно по нескольким простым формулам. Исходными данными служат:

  • общая сумма основного долга (Cк);
  • срок, количество периодов пользования кредитом. Как правило, для ипотеки указывается в месяцах (Кп);
  • годовая процентная ставка (Пр).

Основной платеж (Пло) – общая сумма задолженности, разбитая на равные части.

Пло = Ск / Кп.

Остаток задолженности (Ост)

Ост = Ск – Пло*n,

где n – количество прошедших периодов, расчеты за которые уже произведены.

Текущий процентный платеж (Плп)

Плп = Ост * Пр / k,

где k – количество периодов оплаты в течение года. При ежемесячном обслуживании долга k= 12.

Пример расчета основных показателей дифференцированного платежа

Порядок расчетов и основные характеристики демонстрирует простой пример расчета.

В качестве исходных данных приняты усредненные величины:

  • сумма кредитования Ск – 6 миллионов рублей;
  • срок погашения – 20 лет (при ежемесячной схеме обслуживания кредита Кп =240);
  • процентная ставка по ипотеке – 12% годовых.

Для таких условий величина основного платежа составит Пло=25 000 рублей, проценты в первый месяц Плп1= 60 000 рублей, в последний Плп240= 250 рублей.

Итоговая сумма, перечисленная банку за первый месяц, составит П1 = 85 000 рублей, а за последний П240 = 25 250 рублей. Уменьшение нагрузки выглядит довольно существенным.

На заметку! С использованием этих простых формул легко самостоятельно получить график расчетов, который даст представление не только о ежемесячной нагрузке на бюджет, связанной с обязательными выплатами по ипотеке, но и о стоимости кредита (общей переплате).

Достоинства и недостатки дифференцированного способа погашения и его сравнение с аннуитетным

Основными достоинствами модели с дифференцированными платежами считаются:

  • интуитивно понятная методика расчетов;
  • регулярное равномерное уменьшение основной задолженности;
  • простота пересчета сумм при досрочном погашении части кредита.

При досрочной уплате части долга по займу для корректировки графика требуется только пересчитать величину основного долга.

Дифференцированный и аннуитетный платежи — сравнение
Достоинства и недостатки дифференцированного способа погашения и его сравнение с аннуитетнымСреди заемщиков распространено мнение, что дифференцированная методика выгоднее, чем аннуитетная.

При тех же условиях, для которых приведен пример расчета ежемесячных сумм погашения, общая переплата при дифференцированном способе составит 7230 тыс. рублей, а при выплатах равными суммами (аннуитетная схема) пользование кредитом обойдется в 9856 тыс. рублей, что почти на треть дороже.

Особенно заметна эта разница при длительных сроках кредитования (более 10 лет).

Происходит так, потому что при аннуитетном погашении ежемесячные выплаты остаются неизменными. В первые месяцы большую часть взноса составляют проценты. При этом тело кредита не претерпевает существенных изменений, в результате уровень процентных выплат остается высоким.

Недостатки дифференцированного платежа

Банк, предлагающий дифференцированную ипотеку, однозначно не работает в убыток. Явные достоинства такого варианта расчетов нивелируется скрытыми, но не менее значимыми недостатками.

  1. Сумма первого платежа (наиболее значительная) становится основной при расчете необходимого для погашения дохода и возможной суммы кредитования. В результате доступные суммы ипотечного кредита оказываются ниже, чем при аннуитетных расчетах.
  2. Влияние инфляции в долгосрочной перспективе сводит к нулю все преимущества дифференцированного метода – максимум затрат приходится на первые месяцы выплат, когда деньги оказываются максимально дорогими (инфляционная составляющая — минимальна).
  3. Планирование бюджета с учетом различных взносов на погашение займа оказывается более сложным, чем при схеме ежемесячных выплат равными суммами.
Важно! При выборе дифференцированного способа погашения ипотеки банки предъявляют к заемщику более жесткие требования, а нередко, кредиты с использованием такой методики выдаются по более высоким процентным ставкам.

Дифференцированный платеж по ипотеке: в каких банках есть такой способ оплаты?

Ипотеку с выбором дифференцированной или аннуитетной схемы предлагают не так много кредитных организаций, работающих на российском рынке – Газпромбанк, Россельхозбанк, Нордеа Банк.

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке и перечень программ, приведены в таблице.

Банк Программа Условия кредитования
Газпромбанк Квартира в строящемся доме до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 11% годовых
от 15% первоначальный взнос
Газпромбанк Квартира на вторичном рынке недвижимости до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 11,5% годовых
от 15% первоначальный взнос
Газпромбанк Рефинансирование ипотечных кредитов до 45 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 11,5% годовых
Газпромбанк Ипотека без первоначального взноса до 10 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 14.5% годовых
0% первоначальный взнос
Россельхозбанк Ипотечное жилищное кредитование до 20 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 12,9% годовых
от 15% первоначальный взнос
Россельхозбанк Целевая ипотека (под залог имеющейся недвижимости) до 20 миллионов рублей на срок до 30 лет
от 12,9% годовых
0% первоначальный взнос
Россельхозбанк Ипотека по двум документам до 8 миллионов рублей на срок до 25 лет
от 13,4% годовых
от 40% первоначальный взнос
Нордеа Банк реструктуризация ипотечного кредита

Банки, предлагающие дифференцированный способ оплатыМаксимальный выбор ипотечных программ с различными условиями предлагает Газпромбанк.

Решение о способе оплаты принимается при заполнении анкеты и заключении кредитного договора.

В аналогичном ключе работает и кредитование от Россельхозбанка.

Смена схемы обслуживания производится в индивидуальном порядке по заявлению заемщика.

Нордеа Банк больше не выдает ипотеку, но позволяет изменить схему расчетов в ходе реструктуризации действующего кредита.

Выбор способа оплаты следует производить исходя из суммы подтвержденного дохода (точнее, достаточности ее для совершения ежемесячных расчетов) и минимизации общей стоимости пользования заемными средствами.

В общем случае, отдать предпочтение дифференцированной схеме стоит в случае долгосрочного кредитования и оплате в соответствии с графиком. В других случаях такая схема не имеет явных преимуществ, а выбор программ и организаций, использующих аннуитетный способ оплаты, значительно шире.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
Материалы из раздела Ипотека

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Комментариев: 2
  1. Александр

    Здравствуйте Дарья! Многие банки отказались от практики выдачи дифференцированных кредитов, они для них не очень выгодны. Можно попробовать обратиться, или в Нордеа банк, или Газпромбанк. Хотя в Сбербанке по аннуитетному кредиту ставки такие же.

  2. Дарья Покровская

    В каком банке можно получить ипотечный кредит с дифференцированным способом погашения?

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Обсуждения
Подписка (E-mail)
© 2017 СВОЁ