Если квартира в ипотеке, то можно ли продать ее и купить в кредит другую?

Недвижимость, приобретенная с привлечением заемных средств, является залоговым имуществом. Заемщик является собственником квартиры, но его права ограничены обременением. Продать ипотечное жилье реально, но сделка по купле-продаже будет отличаться от обычной.

В данной статье мы узнаем, если квартира в ипотеке, то можно ли продать ее и купить в кредит другую?

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-98-71. Это быстро и бесплатно!

В каких случаях можно продавать недвижимость, взятую ранее в кредит?

Необходимость в продаже квартиры, которая в залоге у банка, может возникнуть из-за:

  • снижение уровня доходов и невозможность вносить ежемесячные платежи;
  • развод супругов и, как следствие, размен жилья на две квартиры меньшей площади;
  • рождение детей и необходимость увеличения площади квартиры;
  • переезд в другой регион;
  • получение прибыли за счет увеличения стоимости недвижимости.

Во всех случаях продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, реально.

Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» от 16.07.1998г. перед тем, как выставить ипотечную недвижимость на продажу, необходимо согласовать свои действия с кредитной организацией. Сделка, проведенная без согласия банка, будет признана недействительной (ст. 33 ФЗ).

Статья 33 № 102-ФЗ. Защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц

  1. В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее — суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
  2. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.
  3. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.

Кредитные организации не препятствуют продаже квартир, находящихся в залоге, юридически залогодатель имеет на это право. Банк может контролировать проведение сделки, поскольку является заинтересованной стороной.

Ипотека подразумевает под собой целевой кредит под залог имущества. При продаже последнего кредит необходимо погасить. Реализовать недвижимость и при этом продолжать выплачивать ипотеку нельзя.

Важно помнить, что ипотечный договор может предусматривать штрафы за досрочное погашение долга. Так банк страхует риски, связанные с недополученной прибылью в виде процентов.

Когда можно получить отказ?

Недвижимость, на которую был выдан ипотечный кредит, является залоговым имуществом, поэтому банк имеет право знать о состоянии залога. Перед тем, как делать перепланировку квартиры, собственник обязан согласовать ее с банком, а в дальнейшем зарегистрировать все изменения. Если перепланировка неузаконена, продать ипотечное жилье не получится.

При наличии у собственника квартиры, взятой в кредит, долгов по коммунальным и иным платежам, налогам, штрафам и т.д., судебные приставы могут использовать наложение запрета на регистрационные действия с недвижимостью. В этом случае продать жилье можно только после оплаты всех задолженностей и снятия ареста.

Если заемщик не вносит ежемесячные платежи по ипотеке, отказывается идти на контакт с кредитором, то по решению суда имущество переходит в собственность банка и дальнейшей реализацией занимается кредитная организация.

Действия при продаже

Взяв разрешение банка на продажу залоговой недвижимости, необходимо выяснить остаток задолженности по кредиту. Это позволит оценить стоимость квартиры. Как правило, жилье с обременением выставляется на продажу по цене, ниже среднерыночной, так как присутствуют дополнительные риски. В объявлении лучше указать, что недвижимость в ипотеке, покупатель в любом случае узнает об этом.

Далее продавец и покупатель выбирают схему, по которой будет проведена сделка:

  1. Продавец и покупатель заключают предварительный договор, где в качестве задатка на приобретение квартиры указывается остаток долга по ипотечному кредиту. Нотариус регистрирует документ, покупатель вносит деньги в счет погашения долга. Банк выдает справку о закрытии кредита. Проводится процедура снятия залога с имущества. Продавец выписывается из квартиры, после этого происходит стандартное переоформление прав собственности и окончательный расчет.
  2. Предварительное соглашение заключается между банком и покупателем и регистрируется у нотариуса. Деньги закладываются в сейфовые ячейки. Банк выводит недвижимость из залога, сделка проходит регистрацию в Регпалате.
    После получения свидетельства банк и продавец забирают деньги из сейфов.
  3. Продажу залоговой собственности можно поручить банку. В этом случае устанавливать цену и искать покупателя будет кредитная организация. Часть средств покупатель вносит в счет полного погашения кредита, остаток закладывается в ячейку. После того, как ипотека будет погашена, снимается обременение с недвижимости, регистрируется договор купли-продажи и продавец получает деньги.

Первый вариант выгоден для держателя ипотечного кредита, поскольку он сам оценивает квартиру и не несет затрат по аренде ячейки. Второй вариант безопасен для покупателя. Если сделка сорвется по какой-либо причине, он просто заберет деньги. Третий вариант удобен для продавца, так как всеми этапами продажи занимается банк, но при этом, определяя стоимость недвижимости, кредитная организация постарается вернуть в первую очередь собственные средства, не учитывая выгоду продавца.

Как переоформить купленное под залог жилье и купить другую квартиру?

Продать ипотечное жилье и купить другое с оформлением нового ипотечного кредита возможно осуществить с переуступкой долговых обязательств. Покупатель обращается в банк с заявлением на оформление целевого кредита. Производится процедура оценки платежеспособности потенциального заемщика и его кредитной истории. После одобрения ипотеки жилье регистрируется на нового владельца, кредит продавца закрывается, а залог потом необходимо будет оформить на другого собственника.

Если банк-залогодержатель не одобрил выдачу ипотеки, но сторонняя кредитная организация готова выдать средства на покупку, продавец может рассмотреть вариант оформления потребительского кредита для погашения имущественного займа и выведения недвижимости из залога с последующей реализацией.

Таким образом, существует несколько вариантов продажи квартиры с обременением. Самое главное – получить согласие банка на проведение сделки и заранее уведомить покупателя о том, что недвижимость залоговая.

Видео по теме

Узнать, можно ли продать квартиру в ипотеке, можно также в данном ролике:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 755-98-71 (Москва)
+7 (812) 565-34-78 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ