Важный вопрос для собственников: «Как продать квартиру в ипотеке по переуступке?», а также другие варианты сделок
В наши дни огромное количество людей берет кредит на ипотечное жилье, но, согласно статистике, далеко не все остаются при своих купленных квартирах.
Обстоятельства в жизни случаются разные и в некоторых случаях остро встает вопрос о продаже залоговых квадратных метров.
Всегда ли это невозможно – вот вопрос, и если нет, то в каких случаях осуществимо?
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 350-14-90. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
- С чего начать процедуру?
- Какие варианты доступны?
- Общий порядок действий
- Риски продавца и покупателя
- При досрочном погашении
- Как купить жилье у собственника и как это выглядит?
- Через банк
- Долговые обязательства
- Видео по теме
С чего начать процедуру?
Сперва необходимо точно увериться, что же вам нужно, чтобы купить и необходим ли именно этот вариант. Как только решение принято, необходимо как можно скорее известить банк-кредитор. Согласно Федеральному закону № 102, юридические действия в отношении заложенного жилья не отменены совсем, но возможны только с согласия кредитно-финансовой организации. Как узнать, в ипотеке или нет? Подобное прописано практически в каждом договоре о покупке жилья в ипотеку.
Худшее, что можно придумать – это провернуть сделку за спиной банка. Во-первых, это неведение будет до поры до времени: банк все равно узнает. Во-вторых, в таком случае кредиторы просто запретят купле-продажу, тогда как шансы получить разрешение заблаговременно весьма высоки.Какие варианты доступны?
Обычно выбирают один из следующих вариантов:
- продажа квартиры «из ипотеки в ипотеку»;
- за наличные деньги, предварительно сняв обременение;
- продать и купить через банк – в этом случае банк сам берет на себя хлопоты по поиску возможного клиента (что совсем не просто, учитывая, что речь идет о заложенном жилье).
Общий порядок действий
В общем процедура по продаже ипотечной квартиры будет выглядеть так:
- извещается кредитная организация о планируемой сделке. Если кредитодержатель собирается погашать досрочно, то нужно указать – почему;
- с помощью банка, риэлторского агентства или самостоятельно подбирается потенциальный покупатель;
- обговариваются условия передачи задатка, покупки. Если человек сам с ипотекой, уточняется, какая сумма ему одобрена, какая есть у него на руках;
- собираются нужные документы;
- с квартиры снимается обременение;
- продавец и его семья снимаются с регистрационного учета;
- завершение сделки.
Риски продавца и покупателя
Риски, в основном, сводятся к одному – вероятному мошенничеству со стороны продавца. Конечно, «по бумажкам» все прозрачно, но еще в сравнительно недавнее время прорабатывались целые схемы с привлечением подставных риэлторских агентств и квартира продавалась по поддельным документам в обход банка.
Покупатель таким образом рискует остаться и без квартиры, и без денег- случаев, когда судьи становились на сторону покупателя, практически нет. С точки зрения закона, покупая «несвободную» квартиру, гражданин должен проявлять разумную осторожность, а не проявил – сам виноват и ему придется покупать другую.
Продавец в свою очередь, рискует тем, что покупатель окажется неплатежеспособным или же банк попросту не одобрит сделку.При досрочном погашении
В этом случае процедура будет выглядеть следующим образом: продавец извещает банк, что будет продавать жилье и собирается досрочно погасить кредит. Но даже если банк согласится, то ипотеку-то все равно нужно будет закрывать, причем до сделки! И именно поэтому тут самое сложное – найти кандидата, который согласится передать часть денег до непосредственно купли- продажи – в счет погашения кредита.
Как купить жилье у собственника и как это выглядит?
Претендент передает на руки собственнику остаток денег, следует составить договор задатка. Например, продается квартира в 3 млн рублей. Долг перед банком – 1 млн. Итого, продавец получает на руки миллион как задаток за покупку и остальная сумма которая уже будет получена непосредственно на сделке. После этого банк выдает справку о снятии обременения и непосредственно закладную.
Остается снять запись о залоге в Росреестре. Делается это просто: покупатель и продавец обращаются в Регистрационную палату или Многофункциональный центр и заполняют бланк соответствующего заявления. При этом нужны будут следующие бумаги:
- общегражданские удостоверения личности;
- договор сделки;
- справка из банка о погашении;
- закладная.
В течение трех дней будет выдана выписка о снятии обременения.
Теперь можно заключать договор о купле продаже – и добро пожаловать снова в Кадастровую или Регистрационную палату для регистрации новой сделки.
Через банк
Как купить квартиру, если она находится у банка? В этом случае все просто – все хлопоты по подбору покупателя и бумажную рутину возьмет на себя кредитно-финансовая организация. В остальном процедура будет выглядеть точно так же, только сперва банк сам оформит предварительное соглашение и стороны должны будут его подписать. Он же готовит две депозитные ячейки и покупатель перечисляет на них нужные суммы – как уже упоминалось, это основная сумма и задаток.
Потом продавец и претендент собирают документы для регистрации сделки в Кадастровой палате (стандартный набор, плюс материалы дополнительного соглашения и новый страховой полис, также в отдельных случаях регистрирующий орган может затребовать дополнительные бумаги) и после того, как процедура будет завершена, продавец получает доступ к своим деньгам.
Регистрация занимает от недели до десяти дней. После чего новый собственник получает обновленную кадастровую выписку.Долговые обязательства
Можно продать вовсе даже и не саму квартиру, а просто долговые обязательства. Проще говоря – жилплощадь переписывается на нового кредитодержателя. Эта процедура также достаточно проста (за исключением разве что одного момента – банк будет рассматривать потенциальных кандидатов весьма придирчиво). Новый заемщик подает заявление, банк берет на себя все вопросы по переоформлению находящейся у них квартиры.
Если кандидатура одобрена, то заказывается оценочная экспертиза жилища. После чего для прежнего заемщика составляется проект соглашения по переуступке прав и если стороны удовлетворены, соглашение подписывается. Новый заемщик обязательно также оформляет страховку по ипотеке.
Вопрос с регистрацией в Росреестре берет на себя также банк. В среднем эта процедура займет чуть меньше месяца – одну неделю займет снятие обременения и две недели- регистрация купли-продажи.
Плюсы состоят в том, что это может быть даже и не частное лицо, а другой банк. Это весьма выгодно для продавца, например в случае, если рефинансировать или сделать платеж сколь-нибудь более гуманным действующий кредитор не хочет. Однако есть другие банки, с более приемлемыми условиями – таким образом можно оформить перекредитование.
Правда, в последнее время отмечается нарастание недоверия банков к сделкам такого рода. Особенно если речь идет о валютной ипотеке.
Так что, если кто-то говорит, что продать заложенное жилье невозможно, не нужно этому верить. Продать можно все! И даже не раскаяться в этом, если действовать обдуманно и по закону.
В других публикациях наши эксперты рассказывают о процедуре продажи ипотечной квартиры, а также о том, можно ли продать залоговое жилье и оформить в кредит другое.Видео по теме
Также узнать как продать квартиру в ипотеке можно в данном ролике:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
8 (800) 350-14-90 (Москва)
Это быстро и бесплатно!