Важный вопрос для собственников: «Как продать квартиру в ипотеке по переуступке?», а также другие варианты сделок

В наши дни огромное количество людей берет кредит на ипотечное жилье, но, согласно статистике, далеко не все остаются при своих купленных квартирах.

Обстоятельства в жизни случаются разные и в некоторых случаях остро встает вопрос о продаже залоговых квадратных метров.

Всегда ли это невозможно – вот вопрос, и если нет, то в каких случаях осуществимо?

Скрыть содержание

• С чего начать процедуру?
• Какие варианты доступны?
• Общий порядок действий
• Риски продавца и покупателя
• При досрочном погашении
• Как купить жилье у собственника и как это выглядит?
• Через банк
• Долговые обязательства
• Видео по теме

С чего начать процедуру?

Сперва необходимо точно увериться, что же вам нужно, чтобы купить и необходим ли именно этот вариант. Как только решение принято, необходимо как можно скорее известить банк-кредитор. Согласно Федеральному закону № 102, юридические действия в отношении заложенного жилья не отменены совсем, но возможны только с согласия кредитно-финансовой организации. Как узнать, в ипотеке или нет? Подобное прописано практически в каждом договоре о покупке жилья в ипотеку.

Какие варианты доступны?

Обычно выбирают один из следующих вариантов:

• продажа квартиры «из ипотеки в ипотеку»;
• за наличные деньги, предварительно сняв обременение;
• продать и купить через банк – в этом случае банк сам берет на себя хлопоты по поиску возможного клиента (что совсем не просто, учитывая, что речь идет о заложенном жилье).

Общий порядок действий

В общем процедура по продаже ипотечной квартиры будет выглядеть так:

1. извещается кредитная организация о планируемой сделке. Если кредитодержатель собирается погашать досрочно, то нужно указать – почему;
2. с помощью банка, риэлторского агентства или самостоятельно подбирается потенциальный покупатель;
3. обговариваются условия передачи задатка, покупки. Если человек сам с ипотекой, уточняется, какая сумма ему одобрена, какая есть у него на руках;
4. собираются нужные документы;
5. с квартиры снимается обременение;
6. продавец и его семья снимаются с регистрационного учета;
7. завершение сделки.

Риски продавца и покупателя

Риски, в основном, сводятся к одному – вероятному мошенничеству со стороны продавца. Конечно, «по бумажкам» все прозрачно, но еще в сравнительно недавнее время прорабатывались целые схемы с привлечением подставных риэлторских агентств и квартира продавалась по поддельным документам в обход банка.

Покупатель таким образом рискует остаться и без квартиры, и без денег- случаев, когда судьи становились на сторону покупателя, практически нет. С точки зрения закона, покупая «несвободную» квартиру, гражданин должен проявлять разумную осторожность, а не проявил – сам виноват и ему придется покупать другую.

При досрочном погашении

В этом случае процедура будет выглядеть следующим образом: продавец извещает банк, что будет продавать жилье и собирается досрочно погасить кредит. Но даже если банк согласится, то ипотеку-то все равно нужно будет закрывать, причем до сделки! И именно поэтому тут самое сложное – найти кандидата, который согласится передать часть денег до непосредственно купли- продажи – в счет погашения кредита.

Как купить жилье у собственника и как это выглядит?

Претендент передает на руки собственнику остаток денег, следует составить договор задатка. Например, продается квартира в 3 млн рублей. Долг перед банком – 1 млн. Итого, продавец получает на руки миллион как задаток за покупку и остальная сумма которая уже будет получена непосредственно на сделке. После этого банк выдает справку о снятии обременения и непосредственно закладную.

Остается снять запись о залоге в Росреестре. Делается это просто: покупатель и продавец обращаются в Регистрационную палату или Многофункциональный центр и заполняют бланк соответствующего заявления. При этом нужны будут следующие бумаги:

• общегражданские удостоверения личности;
• договор сделки;
• справка из банка о погашении;
• закладная.

В течение трех дней будет выдана выписка о снятии обременения.

Теперь можно заключать договор о купле продаже – и добро пожаловать снова в Кадастровую или Регистрационную палату для регистрации новой сделки.

Через банк

Как купить квартиру, если она находится у банка? В этом случае все просто – все хлопоты по подбору покупателя и бумажную рутину возьмет на себя кредитно-финансовая организация. В остальном процедура будет выглядеть точно так же, только сперва банк сам оформит предварительное соглашение и стороны должны будут его подписать. Он же готовит две депозитные ячейки и покупатель перечисляет на них нужные суммы – как уже упоминалось, это основная сумма и задаток.

Потом продавец и претендент собирают документы для регистрации сделки в Кадастровой палате (стандартный набор, плюс материалы дополнительного соглашения и новый страховой полис, также в отдельных случаях регистрирующий орган может затребовать дополнительные бумаги) и после того, как процедура будет завершена, продавец получает доступ к своим деньгам.

Долговые обязательства

Можно продать вовсе даже и не саму квартиру, а просто долговые обязательства. Проще говоря – жилплощадь переписывается на нового кредитодержателя. Эта процедура также достаточно проста (за исключением разве что одного момента – банк будет рассматривать потенциальных кандидатов весьма придирчиво). Новый заемщик подает заявление, банк берет на себя все вопросы по переоформлению находящейся у них квартиры.

Если кандидатура одобрена, то заказывается оценочная экспертиза жилища. После чего для прежнего заемщика составляется проект соглашения по переуступке прав и если стороны удовлетворены, соглашение подписывается. Новый заемщик обязательно также оформляет страховку по ипотеке.

Вопрос с регистрацией в Росреестре берет на себя также банк. В среднем эта процедура займет чуть меньше месяца – одну неделю займет снятие обременения и две недели- регистрация купли-продажи.

Плюсы состоят в том, что это может быть даже и не частное лицо, а другой банк. Это весьма выгодно для продавца, например в случае, если рефинансировать или сделать платеж сколь-нибудь более гуманным действующий кредитор не хочет. Однако есть другие банки, с более приемлемыми условиями – таким образом можно оформить перекредитование.

Правда, в последнее время отмечается нарастание недоверия банков к сделкам такого рода. Особенно если речь идет о валютной ипотеке.

Так что, если кто-то говорит, что продать заложенное жилье невозможно, не нужно этому верить. Продать можно все! И даже не раскаяться в этом, если действовать обдуманно и по закону.

Видео по теме

Также узнать как продать квартиру в ипотеке можно в данном ролике: