+7 (499) 110-05-29Москва +7 (812) 385-58-40СПб

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке и как правильно все оформить?

Ипотечный договор не позволяет собственнику в полной мере распоряжаться недвижимостью, купленной на кредитные деньги. Пока ссуда не погашена, жилье считается залоговым имуществом банка. Это накладывает определенные обязательства на собственника и ограничивает его в ряде прав на недвижимость.

Особая проблема может возникнуть при необходимости делать перепланировку в квартире. В данной статье разберем все о планировке квартиры в ипотеке.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Можно ли делать?

Права собственника ипотечной квартиры регулируются ФЗ №102 «Об ипотеке» и кредитным договором. Согласно ст.29 ФЗ «Об ипотеке», заемщик не должен допускать ухудшения заложенного имущества и уменьшения его рыночной стоимости. Перепланировка может привести к ухудшению состояния квартиры и потере ее ликвидности. Именно поэтому многие банки не одобряют проведение подобных работ в квартире.

Статья 29 № 102-ФЗ. Пользование залогодателем заложенным имуществом

  1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

    Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

    Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

  2. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

    Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Однако законом не запрещено делать перепланировку в ипотечном жилье. Она может быть произведена только при соблюдении условий:

  • получено разрешение от банка;
  • владелец квартиры согласовал план работ с органами местного самоуправления.

Если у собственника ипотечной квартиры появилась необходимость сделать перепланировку, то сперва ему потребуется уведомить о своем намерении банк. Без согласования с банком проводить работы нельзя, так как это действие будет расцениваться как нарушение банковского договора.

Позиция Сбербанка и других банков

Перепланировка ипотечного жилья возможна, но характеризуется рядом нюансов и сложностей. Чтобы понять особенность данной процедуры, следует рассмотреть вопрос с точки зрения банка.

Любая ипотека выдается с условием, что приобретенная недвижимость в течение всего действия договора будет находиться в обременении у банка. Кредитору очень важно, чтобы жилье сохраняло свой первоначальный вид и характеристики, и не упало в цене из-за действий собственника или третьих лиц.

Неузаконенная перепланировка доставит банку массу неудобств и лишних расходов. Если собственник перестанет платить за ипотеку, то квартиру с незаконной перепланировкой по решению суда передадут в распоряжение банку. А ему, в свою очередь, чтобы продать жилье, придется приводить его в первоначальный вид или согласовывать проведенные работы с органами власти. На это может уйти много времени и денег.

Чтобы исключить возможные риски, многие банки включают пункт о возможности перепланировки в кредитный договор. Одни учреждения обговаривают условия, при которых она может быть проведена, другие вовсе исключают возможность проведения капитальных работ.

Прежде чем начинать перепланировку, нужно перечитать кредитный договор и найти в нем необходимую информацию. Если в нем ничего об этом не сказано, то следует обратиться с этим вопросом напрямую в банк.

Сбербанк позволяет проводить перепланировку. Заемщику нужно получить одобрение у банка, предоставив ему заключение оценщика и разрешительное письмо от страховой компании. Если работы существенно не уменьшат стоимости жилья, а запланированные работы не нанесут ущерб, то Сбербанк вынесет положительное решение.

Что грозит, если самовольно изменить планировку?

Чтобы провести перепланировку в ипотечной квартире, нужно согласовать работы не только с банком, но и с органами власти. Незаконной перепланировка будет считаться, если:

  • сделанные ремонтные работы запрещены ЖК РФ;
  • собственник не получил разрешение жилищной комиссии.

Ответственность за незаконную перепланировку в ипотечной квартире прописана в ФЗ «Об ипотеке», в ст.35. Закон наделяет банк правом потребовать досрочной выплаты кредита от заемщика.

Статья 35 № 102-ФЗ. Права залогодержателя при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

В ст.50 этого же закона говорится о праве банка взыскать имущество при неисполнении условий договора. На практике все немного иначе. Банк может руководствоваться ст. 29 ЖК РФ, которой предусмотрено следующее:

  • при обнаружении незаконной перепланировки кредитор имеет право потребовать ее согласования с органами власти;
  • банк может дать срок заемщику на приведение помещения в его первоначальный вид или на узаконивание;
  • если поставленные условия не соблюдены, кредитор вправе расторгнуть договор, потребовав досрочного погашения или взыскав квартиру через суд.

За незаконную перепланировку предусмотрена также и административная ответственность – штраф до 2500 руб.

СПРАВКА! Согласно ст.34, ФЗ «Об ипотеке», кредитор имеет право проверять состояние залоговой жилплощади на предмет ее сохранности. Это значит, что скрыть перепланировку от банка не получится.

Как получить разрешение?

Этапы оформления перепланировки:

  1. Составление плана работ. Этот документ нужно заказать у специалистов. План перепланировки разрабатывается на основе технического и поэтажного плана помещения и техпаспорта квартиры.
  2. Согласование со страховой компанией. Перепланировка может повлечь за собой изменение характеристик жилплощади, что скажется на стоимости страховки. От компании нужно получить разрешение, предоставив план-проект. Компания может потребовать провести повторную оценку недвижимости.
  3. Обращение в БТИ и банк. Далее нужно показать план в БТИ и получить разрешение. С разрешением и планом потребуется обратиться в банк за получением письменного согласия. В ряде случаев проектный план нужно согласовать с МЧС и СЭС.
  4. Обращение в органы местного самоуправления (жилищную инспекцию). Владелец должен предоставить план, техпаспорт, правоустанавливающие документы на жилплощадь, разрешение банка и БТИ.
  5. Проведение работ. Перепланировку следует делать четко по имеющемуся плану, составленному специалистами. Любое отхождение от документа потребует новых согласований и утверждений.
  6. Получение заключения от жилищной комиссии. После проведения работ на объект выезжает комиссия. Если перепланировка сделана по плану и в соответствии со всеми нормами, то органы дают документ, подтверждающий законность проведенных работ.
  7. Обращение в БТИ за изготовлением нового технического паспорта.
  8. Уведомление страховой компании об изменении характеристики жилплощади (страховщики могут изменить условия договора или потребовать провести новую оценку стоимости жилья, чтобы установить иной размер страхового взноса).
  9. Обращение в банк с отчетными документами о проведенных работах.

Какие переделки жилья недопустимы?

Перечень запрещенных работ прописан в Постановлении Правительства №508. Не допускается:

  • разрушение несущих стен;
  • перенос вентиляции, коммуникационных систем, стояков газо-и водоснабжения;
  • перенос радиаторов на лоджию;
  • переустройство полов общедомовой системы.

Законом запрещено проведение работ, ухудшающих свойства здания и устойчивость конструкции, а также создающих опасность для жителей дома.

Как узаконить уже сделанную?

Если перепланировка уже проведена, но не согласована, то заемщику следует уведомить банк, а затем согласовать проведение работ с органами власти. Для узаконивания потребуется такой же список документов, как и при согласовании перепланировки.

Жилищная комиссия должна осмотреть помещение и вынести свой вердикт. Если проведенные работы не соответствуют нормам и законодательству, то владельцу будет дан срок для устранения недочетов.

Что и куда нужно подать после проведения работ?

Завершающим этапом узаконивания перепланировки является обращение в банк. Кредитору нужно предоставить измененный технический паспорт квартиры и документ жилищной комиссии о приеме работы. С этими же бумагами нужно обратиться в страховую фирму, так как после перепланировки страховой взнос может измениться.

Большинство банков допускает осуществление юридических и иных действий с залоговым жильем, в том числе дает возможность делать перепланировку. Единственное условие – обязательное согласование с кредитным учреждением.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ