Можно ли продать или обменять квартиру на другую, если она находится в ипотеке?

      

Появление ребенка, переезд в другой город, материальные трудности — причин для принятия решения о замене недвижимости много. Наличие квартиры в собственности дает свободу правовых действий, в то время как имущество, оформленное в ипотеку, ограничивает заемщика залоговым статусом.

Беспокоиться не стоит: в определенных случаях поменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на другую можно без особых сложностей. Об этом мы и поговорим в данной статье.

...

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-43-76. Это быстро и бесплатно!

Оглавление:

Обмен ипотечного жилья — когда возможен?

Финансовые учреждения разрешают поменять место жительства вместе с обменом ипотечной квартиры на другое понравившееся имущество. К нему предъявляются стандартные требования: низкая степень изношенности здания, отсутствие аварийного состояния, этажность дома — не менее 4 этажей и отсутствие регистрации третьих лиц, не являющихся членами семьи собственника.

Варианты совершения обмена:

  1. досрочное погашение кредита;
  2. перевод остатка долга по ипотеке третьему лицу;
  3. обмен на равноценную квартиру.

Данные виды операций с недвижимостью позволяют обменять собственность с наименьшими сложностями. Трудности вызывает смена собственников для двух ипотечных квартир, обслуживаемых по ипотечным программам в разных банках, однако при отнесении двух вариантов к одному кредитору процедура обмена упрощается (отсутствует лишний посредник). Однако ни при каких обстоятельствах нельзя обменять квартиру, если на нее наложен арест (ГК РФ, ст. 80).

ВАЖНО: Банк отказывает в обмене, если новая квартира находится в регионе, где отсутствуют его офисы обслуживания.

Определение правовой формулировки

Определение правовой формулировкиПроцедура обмена ипотечной квартиры именуется заменой залога (ГК РФ, ст. 345), которое производится с согласия двух сторон. При оформлении замены допускается не только внесение изменений в старый договор, но и заключение нового документа. В таком случае старый утрачивает силу (ГК РФ, ст. 345, п. 6).

Несмотря на допустимость проведения такой процедуры, согласно федеральным законам, механизм приведения его в действие зависит от внутреннего регламента банка. Данный нюанс дает возможность банкам предъявлять требования к заемщикам сугубо на свое усмотрение.

Условия процедуры

Большинство финансовых учреждений выдвигают строгие требования для заемщика, решившегося на обмен. Они также сочетаются с дополнительными расходами — для проведения операции банк вправе взимать не менее 1 % от остатка по кредиту для обслуживания операционных расходов.

Условия совершения сделки:

  • Срок кредитования. Займ должен быть погашен на 50 %, некоторые кредиторы даже обязывают к преодолению 70-процентного барьера.
  • История обслуживания кредита. Внесение платежей производилось клиентом своевременно — при наличии просрочек кредитор практически всегда отказывается от обмена.
  • Количество займов. Повышенное долговое бремя понижает шансы на получение положительного решения.

За время обслуживания займа материальные возможности выгодоприобретателя могли измениться, поэтому банк часто вновь запрашивает справку 2-НДФЛ. Представители кредитора опять проводят подсчет скоринга — метода определения платежеспособности клиента — и выносят свое решение. При увеличении ежемесячных платежей в размере более 50 % от дохода заемщика (при семейном статусе — всех членов семьи) банк также выносит отрицательное решение.

ВНИМАНИЕ: Родственный обмен между детьми и родителями возможен только в случае преодоления лица порога совершеннолетия.

Список необходимых документов

Уведомление банка о намерении обменять квартиру производится в письменной форме путем написания заявления. К просьбе также прикрепляется пакет документов:

  1. Список необходимых документовпаспорт заемщика;
  2. свидетельство о заключении брака;
  3. согласие супруга (и);
  4. выписка по счету;
  5. копия действующего ипотечного договора;
  6. справка о доходах (по требованию).

Предоставление документа о состоянии кредитного счета необходимо, чтобы определить отсутствие задолженностей и пеней по кредиту.

Размен имущества на большее — что ожидать?

Увеличение стоимости нового залогового имущества выгодно банку, который получает преимущество за счет продления сроков погашения кредита (при условии повышения доходов заемщика). В таком случае производится определенная очередность действий: продается квартира (с согласия кредитора), полученная сумма идет на погашение действующего займа, а разница используется для внесения первоначального взноса по новой ипотеке.

Выкуп более габаритной и дорогой квартиры производится финансовым учреждением. Для оформления процедуры производится подача документа, подтверждающего продажу имущества. Процесс обмена на квартиру с большим метражом также не всегда связано с повышением стоимости. Пример: продажа недвижимости в Москве и покупка более просторной квартиры в Подмосковье часто приводит к уменьшению итоговой стоимости жилья. Разница может использоваться для снижения суммы ежемесячных платежей.

Краткий алгоритм действий

Все стадии обмена ипотечной квартиры можно суммировать и упорядочить.

От намерения до реализации:

  1. Краткий алгоритм действийподать документы в банк;
  2. получить согласие кредитора;
  3. найти вариант для обмена;
  4. согласовать его с банком;
  5. оформить договоры купли-продажи;
  6. поменять имена собственников;
  7. получить новый кредитный договор.

После перехода прав собственности производится переезд в новую квартиру.

Получение согласия банка

После подачи заявления с пакетом требуемых документов и вынесения предварительного положительного решения банк может затребовать дополнительные гарантии. Часть кредиторов обязывают заемщика предоставить нотариально заверенный документ, указывающий на согласие сторон произвести обмен недвижимости.

В этой процедуре обязательно участвует представитель кредитора, поскольку клиент банка не может свободно распоряжаться залоговой квартирой.

СОВЕТ: Совершить данную процедуру заемщик может и самостоятельно, если финансовое учреждение выдаст разрешение о праве распоряжаться собственностью от его лица (доверенность).

Как действовать после одобрения?

Залоговый тип имущества не позволяет произвести рядовую процедуру смены собственников: оформление договоров купли-продажи на каждую квартиру обеспечивает возможность планомерно «перенести» обременение.

Последовательность совершения процедуры:

  1. Как действовать после одобрения?подписывается предварительный договор обмена с согласия банка;
  2. закрывается кредит (новым займом или средствами покупателя);
  3. выдается клиенту закладная с пометкой о закрытии долга;
  4. аннулируется обременение с недвижимости в службе регистрации;
  5. формируются 2 договора купли-продажи;
  6. фиксируется переход прав собственности.

Если вторая квартира не имела обременения, то она наоборот становится залоговой (право владения присваивается банку), а та, которая была в ипотеке, освобождается от залогового статуса.

Большое количество операций по обмену вынуждает к удлинению сроков оформления сделки по ипотечной собственности — обычно до двух дней.

Альтернатива

  • Смена должника. Если владелец второй квартиры не имеет достаточных средств (цена его собственности ниже), то часто производится процедура замены должника (ГК РФ, ст. 391). Недостающая сумма оформляется кредитом на его имя в этом же банке.
  • Новый кредит. Небольшой остаток по задолженности позволяет взять потребительский кредит, чтобы аннулировать обременение. После этого квартира поступает в собственность бывшего заемщика — осуществлять сделку можно уже без согласия банка (ГК РФ, ст. 352) путем прямого обмена.
  • Продать квартиру. Часть полученных средств идет на погашение задолженности по ипотеке, оставшаяся — покупку нового и менее габаритного жилья.
  • Перевод ипотеки в другой банк. Рефинансировать имущественный займ рационально, если финансовое учреждение, в котором проводится обслуживание кредита, отказал в смене собственника, а другое учреждение дает такую возможность в случае перевода кредита.

Обмен залоговой квартиры — допустимая процедура, однако ее проведение предполагает большое количество нюансов, которые не всегда известны рядовому потребителю. Чтобы получить исчерпывающие данные, нужно совершить 2 действия — посоветоваться с банком, в котором обслуживается ипотечный займ, и проконсультироваться с адвокатом, способным беспристрастно обрисовать сложившуюся ситуацию.

Полезное видео

Смотрите видео об обмене и продаже квартиры в ипотеке:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      

Видите неточности, неполную или неверную информацию? Знаете, как сделать статью лучше?

Хотите предложить для публикации фотографии по теме?

Пожалуйста, помогите нам сделать сайт лучше! Оставьте сообщение и свои контакты в комментариях - мы свяжемся с Вами и вместе сделаем публикацию лучше!

Нет комментариев

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 703-43-76Москва +7 (812) 309-50-38Санкт-Петербург Остальные регионы:
Онлайн-консультант
Подписка (E-mail)
© 2018 СВОЁ